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提出抑制資產(chǎn)泡沫主要指房地產(chǎn)泡沫
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:中國經(jīng)營網(wǎng) 閱讀 457 次
據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道,7月25日,證監(jiān)會(huì)在保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)上透露,上市公司再融資審核新增內(nèi)容包括,不允許房企通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充,募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。這是繼上海、深圳、南京等地房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊后的又一記重拳,對(duì)于依賴融資購地的房企來說,影響巨大;而對(duì)于地王頻出的土地市場(chǎng),更是一種警示。
證監(jiān)會(huì)發(fā)行部有關(guān)人士在會(huì)上強(qiáng)調(diào),再融資募集的資金,上市公司應(yīng)按照實(shí)際用途披露,不得通過補(bǔ)充流動(dòng)資金或償還銀行貸款,變相將募集資金用于其他用途。一位接近監(jiān)管的業(yè)內(nèi)人士表示,再融資包括增發(fā)、配股以及可轉(zhuǎn)換債券,主要是指股權(quán)融資。
對(duì)于上市房企而言,通過公開發(fā)行和非公開發(fā)行進(jìn)行再融資的渠道被收緊,房企想從資本市場(chǎng)低成本“補(bǔ)血”變得困難。
值得玩味的是,研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,這樣的限制,或是各方利益協(xié)調(diào)的結(jié)果。從供給側(cè)改革的角度看,本應(yīng)繼續(xù)放寬再融資。但由于持續(xù)寬松政策下高杠桿增多,很多房企大規(guī)模融資,同時(shí)盲目拿地王,這都是此前提及的“資產(chǎn)泡沫”的表現(xiàn)。從這個(gè)角度看,政策收緊也是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn),尤其是防止地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)。
在今年上半年,土地市場(chǎng)的瘋狂全民矚目。中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至7月28日,全國住宅土地(不計(jì)算商業(yè)類地王)合計(jì)超過10億的地塊有236宗。疊加商業(yè)類的21宗,超過10億地塊已經(jīng)多達(dá)257宗。在這257宗地塊里,溢價(jià)率超過100%的地王合計(jì)128宗,相比上半年的109宗繼續(xù)明顯上漲。溢價(jià)率超過50%的地塊達(dá)到了189宗。
地王潮在前期的一線城市與四小龍(南京、廈門、合肥、蘇州)之后,向其他城市蔓延:天津、武漢、鄭州、杭州、成都等地,均出現(xiàn)了明顯的地王潮現(xiàn)象。
廣州一家大型房企高管人士認(rèn)為,上市房企再融資所募集的資金不得用于“拿地”的規(guī)定具有一定針對(duì)性,那些拿了地王但土地款尚未付清(分期支付土地款)的上市房企或會(huì)有資金壓力,對(duì)一些“地王制造者”的影響更不容小視。
另據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道,2016年較新財(cái)政收入數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,我國契稅2163億元,同比增長(zhǎng)14.8%;土地增值稅2357億元,同比增長(zhǎng)13.1%。另外,房產(chǎn)稅1169億元,同比增長(zhǎng)8.5%;耕地占用稅1086億元,同比下降4.8%;城鎮(zhèn)土地使用稅1149億元,同比增長(zhǎng)1.6%。
對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一方面是受上年基數(shù)較低影響,另一方面,上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)部分支撐了財(cái)政收入的增長(zhǎng)。
不過,今年上半年,遼寧、山西財(cái)政收入分別下滑了18.6%和7.4%。對(duì)比來看,上海財(cái)政收入同比增長(zhǎng)超過30%,地方財(cái)政收入呈現(xiàn)出明顯的兩極分化。而地方房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度與財(cái)政收入冷熱不均的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)較高程度的一致性,上半年部分省市“地王”節(jié)奏加快催熱房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí),也成為地方財(cái)政的主要來源。
事實(shí)上,“土地財(cái)政依賴癥”再度加深的趨勢(shì)從2015年年底開始顯現(xiàn),今年上半年更加明顯,一方面是受營改增之后地方稅源缺失的影響,另一方面,房地產(chǎn)回暖程度的不同,也造成地方財(cái)政冷暖不一。
土地市場(chǎng)瘋狂盛宴背后,是房地產(chǎn)開發(fā)商加杠桿與地方政府土地財(cái)政的互相支撐。去年10月1日,廣州市宣布提高城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià),較2011年舊基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)漲幅超過一倍,較高漲幅高達(dá)158%。中國建設(shè)銀行頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃志凌認(rèn)為,這說明地方政府并未擺脫土地財(cái)政依賴,依然坐享土地增值收益。
在許多地方,土地出讓金收入已占地方財(cái)政收入的三分之一左右,個(gè)別地方的土地出讓金收入較高時(shí)可以占到財(cái)政收入的六成。雖然很多地方正在積極轉(zhuǎn)型尋找新的支柱產(chǎn)業(yè),但新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就,短期內(nèi)土地出讓收入仍占據(jù)地方財(cái)政收入的重要比重。
值得注意的是,下半年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向,地方財(cái)政壓力恐再度增加。中金公司分析員寧靜鞭表示,地王頻出加產(chǎn)業(yè)政策收緊等現(xiàn)象,預(yù)示著本輪行業(yè)成交周期高點(diǎn)來臨。因此預(yù)計(jì)2016年下半年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)周期將步入拐點(diǎn),提前進(jìn)入下行階段,四季度更是會(huì)隨著新房供應(yīng)的增加,迎來供過于求狀態(tài)。
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