查爾斯P金德爾伯格(CHARLES P KINDLEBERGER)在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的購者——這些人一般是以購賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。”
　　所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴(yán)重背離價值，在這時的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”。泡沫經(jīng)濟(jì)的兩大特征是：商品供求嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供求量；投機(jī)交易氣氛非常濃厚。房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，是以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟(jì)，是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價格與價值嚴(yán)重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。較早可考證的房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生于1923年—1926年的美國佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫，這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮曾引發(fā)了華爾街股市大崩潰，并導(dǎo)致了以美國為頭的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)，較終導(dǎo)致了次世界大戰(zhàn)的爆發(fā)。從20世紀(jì)70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間較長的房地產(chǎn)泡沫，從1991年地價泡沫破滅到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)始終沒有走出蕭條的陰影，甚至被比喻為二戰(zhàn)后日本的又一次“戰(zhàn)敗”。
　　房地產(chǎn)泡沫的主要特征有：
　　1.房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài)；
　　2.房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；
　　3.房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；
　　4.房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機(jī)行為，貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。
　　房地產(chǎn)泡沫的判定并無定論，在任一特定的時點上準(zhǔn)確判定房地產(chǎn)的泡沫程度實際上非常困難。一般可以從以下指標(biāo)或狀況判斷：
　　(1)整個經(jīng)濟(jì)是否過熱。如果整個經(jīng)濟(jì)處于過熱的狀態(tài)，那么由于其內(nèi)在的相互關(guān)系，可以相信房地產(chǎn)業(yè)也會有一定的過熱的現(xiàn)象。
　　(2)投資增長率。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長顯著高于經(jīng)濟(jì)增長率時，如相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長率的2倍時，就有產(chǎn)生泡沫的危險。
　　(3)商品房的空置情況。一般當(dāng)空置率達(dá)到10％時，就是房地產(chǎn)業(yè)過熱的預(yù)兆。
　　除這些常用的標(biāo)準(zhǔn)外，人們通常還依據(jù)住房價格是否持續(xù)上漲、商品房價格與居民收入的增長是否同步，土地開發(fā)增長率是否節(jié)節(jié)上升，房地產(chǎn)商的負(fù)債率是否普遍持續(xù)上升，房價的實際價格與理論價格的相對差距等來判定。
　　房地產(chǎn)泡沫大到一定程度后必然會破裂，而一旦破裂又必然會給經(jīng)濟(jì)帶來災(zāi)難性的后果。其影響的范圍因房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高而非常廣泛。因此各國政府都把監(jiān)測和控制房地產(chǎn)泡沫作為它宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一。
　　房地產(chǎn)泡沫的成因
　　房地產(chǎn)作為泡誅經(jīng)濟(jì)的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價值量大，這種投機(jī)需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個方面。
　　頭先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)與人們和企事業(yè)單位的切身利益息息相關(guān)。居者有其屋是一個社會較基本的福利要求，人們對居住條件的要求是沒有窮盡的；而與企事業(yè)發(fā)展相關(guān)的生產(chǎn)條件和辦公條件的改善也直接與房地產(chǎn)密切相關(guān)。由于土地的有限性，從而使人們對房地產(chǎn)價格的上漲歷來就存在著很樂觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時期，國家的投資集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許
　　多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。加上人們對經(jīng)濟(jì)前景看好，再用房地產(chǎn)柞抵押向銀行借貸，炒作房地產(chǎn)，使其價格狂漲。
　　其次，投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。對房地產(chǎn)出于投機(jī)目的的需求，與土地的稀缺性有關(guān)，即人們購樓不是為了居住，而只是為了轉(zhuǎn)手倒賣。這種行為一旦成為休追我趕的群體行動，就很難抑制，房地產(chǎn)泡沫隨之產(chǎn)生。
　　再有，金融機(jī)構(gòu)過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，價格的異常升漲，肯定與資金有著密切的關(guān)系。由于價值量大的特點，房地產(chǎn)泡沫能否出現(xiàn)，一個較根本的條件是市場上有沒有大量的資金存在。因此，資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機(jī)構(gòu)的配合，就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險很小，在利潤的驅(qū)動下銀行也非
　　常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會過于樂觀地估計抵押物的價值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。

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