現(xiàn)狀：房貸準(zhǔn)入條件不再寬松

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場的火爆，與有些購房者的“過度消費”和開發(fā)商的“促銷技巧”存在必然聯(lián)系。在房地產(chǎn)市場，不少樓盤在營銷上所執(zhí)行的是低準(zhǔn)入門檻，只要1－2萬元的頭期就可入住，8成30年的按揭方式，有些甚至做到了“零頭期”（以提高房價的方式，將頭期放入按揭貸款內(nèi)）。

　　深圳某商業(yè)銀行的一位負(fù)責(zé)人說，正是這種過于寬松的按揭貸款條件，使得銀行的個人不良按揭貸款率持續(xù)增長。他說，盡管目前深圳還沒有哪家銀行公開表態(tài)將改變現(xiàn)在的按揭貸款方式，但實際上銀行內(nèi)部的操作已經(jīng) 沒有了以前的“寬松”。

　　羅湖一家開發(fā)商的營銷經(jīng)理也向記者承認(rèn)，她們一次性做了35戶按揭，但銀行實際只批了12戶，不足1／3。她說，如此現(xiàn)象以前從來沒有過。

　　中行、工行、建行等深圳分行的有關(guān)人員在接受記者采訪時也表示，現(xiàn)在按揭的審核確實嚴(yán)格了許多。工行深圳分行房產(chǎn)信貸部的有關(guān)人員也說，不符合條件的堅決不予審批。

　　另外，房貸要變在房地產(chǎn)界一直被看做是捕風(fēng)捉影的消息。但就在上月，建行個人銀行業(yè)務(wù)總經(jīng)理座談會在大連召開，會上對個人貸款業(yè)務(wù)提出了相應(yīng)的“整改意見”。從日前建行總行所發(fā)布的“行內(nèi)動態(tài)報告”中也不難看到，今年建行在個人住房貸款方面，嚴(yán)格控制投資性購房。在細(xì)分市場、客戶、品種的基礎(chǔ)上，動態(tài)調(diào)整貸款成數(shù)、貸款期限等風(fēng)險參數(shù)。對投資性購房貸款降低貸款比例，縮短貸款年限。

　　為此，建行還將對房地產(chǎn)價格上漲過快的地區(qū)和高端房地產(chǎn)項目以及投資性購房，在發(fā)放個人住房貸款時將適當(dāng)降低貸款成數(shù)；對申請多套住房貸款的借款人，認(rèn)真調(diào)查其購房資金來源、購房用途等，綜合評價其還款能力，并針對不同風(fēng)險程度采取相應(yīng)的貸款條件。

　　有關(guān)專家指出，建行的這一舉動，意味著個人住房消費貸款，特別是投資消費貸款將受到嚴(yán)格的限制。建行的“表態(tài)”，意味著四大商業(yè)銀行中的其他幾家銀行的調(diào)整也會相去不遠(yuǎn)。

　　分析：按揭購房月供可能增加

　　盡管深圳四大商業(yè)銀行都表示目前的房貸利率沒有改變，但房地產(chǎn)市場中的金融政策調(diào)控，包括房貸利率的變化，肯定是必然趨勢。

　　今年4月起，中行、農(nóng)行、工行和建行在內(nèi)的四大國有銀行溫州分行已決定停止向溫州市民提供“第四套房”的個人住房消費貸款。工行溫州分行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次溫州“四大行”停止向“第四套房”放貸主要目的在于控制銀行房貸流速、謹(jǐn)防當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱。溫州“四大行”對“第四套房”叫停，無論對當(dāng)?shù)仄渌虡I(yè)銀行還是全國其他地區(qū)銀行產(chǎn)生了一定影響。然而，就在人們對央行是否加息進(jìn)行猜想的時候，日前，工行溫州分行又悄然上浮了除助學(xué)貸款以外的所有個人貸款利率，其調(diào)整幅度大都超過30％，而個人消費貸款中的絕大多數(shù)就是住房貸款。溫州工行的做法，促使了深圳各大商業(yè)銀行的

　　正在加緊相關(guān)政策的出臺。深圳一位不愿透露姓名的銀行界人士說，近期要提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭利率，也不是不可能。他同時還分析說，如果提高房貸利率，增幅有可能在10％以上。

　　這與央行提高存款準(zhǔn)備金率（即普遍提高0.5個百分點）密不可分。因為提高0.5個百分點的存款準(zhǔn)備金率，意味銀行收縮信貸資金1100億元。記者在采訪時也發(fā)覺，深圳不少商業(yè)銀行在房貸資金上，已經(jīng)發(fā)出了“吃緊”的信號。

　　對于開發(fā)貸款和按揭是否要加息，招商銀行深圳管理部個人銀行部副總經(jīng)理趙智說，招行現(xiàn)在正在密切關(guān)注事態(tài)發(fā)展，也在積極地采取應(yīng)對措施，加息問題也不是沒有可能。

　　看來，深圳購房者，無論是已購還是待購，可能又要增加相應(yīng)的成本支出。如果按10％的利息上浮，意味過去月供1800多元將上升到2000元。

　　趨勢：購房成本上升是必然

　　購房用來投資，相對于深圳不少購房者或投資者來說，是獲取收益的一個好辦法。在股市投資風(fēng)險大又無其他良好投資渠道的前提下，深圳人的購房熱情也顯得一度高漲。在深圳的購房者中，有兩套以上住宅的購房者就占整個購房者的45％以上。世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松說，凡購豪宅和140平方米以上住宅的購房者，都是二次以上置業(yè)者。

　　導(dǎo)致不少深圳人的購房熱情持續(xù)高漲，與此前所說的深圳購房門檻低，前期成本支出少而借投資機炒作存在關(guān)聯(lián)。不少購購力并不強，在不了解市場環(huán)境或?qū)淼闹С龀杀疽蛩叵戮唾彿?，顯然也將為此付出“沉重代價”。據(jù)不完全消息，目前國家有關(guān)部門就涉及個人購房，特別是“二套房”、投資房將擬訂新的稅費政策，其中包括一些新的稅費種類。據(jù)說這些新稅費除現(xiàn)有稅費作適當(dāng)調(diào)整外（增幅大概在10％左右），此外還對已購房新增“增值稅”等一些新的稅費品種。也就是說，如果過去一套住房的所有稅費在3萬元，那么新稅費將可能使新購房上升到到4萬元，已購房將增加三至五千元。記者為此試想求證相關(guān)消息，但均為得到明確結(jié)果。不過，國家對出租房的統(tǒng)一規(guī)范管理以及實施物業(yè)稅等政策，無疑是個強有力的“信號”。

　　在出租房的規(guī)范管理上，今后個人不再像現(xiàn)在那樣隨便就可出租房屋。日前，深圳就房屋出租問題擬作出了重大修改，并在廣泛征求意見，按相關(guān)指導(dǎo)意見，今后房屋出租必須做到統(tǒng)一管理，對沒有登記就擅自出租將重罰，意見還明確黨政機關(guān)工作人員和國有企事業(yè)單位干部職工如有出租屋而不申報登記和備案，將視情節(jié)給予相應(yīng)的黨紀(jì)、政紀(jì)處分。

　　而對物業(yè)稅的實施，此前廣東省有關(guān)部門負(fù)責(zé)人已作出過明確表態(tài)，預(yù)計年內(nèi)將在廣東省內(nèi)實施物業(yè)稅。據(jù)悉，具體的實施細(xì)則正在醞釀中。

　　可以預(yù)見，在國家及地方有關(guān)部門的政策影響下，特別是對炒房的嚴(yán)格限制下，購房肯定不如以前輕松，購房的成本支出上升，也將是必然?，F(xiàn)在是否購房，或說是否大量投資房產(chǎn)，確實值得掂量。

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