現(xiàn)狀：房貸準(zhǔn)入條件不再寬松

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，與有些購(gòu)房者的“過(guò)度消費(fèi)”和開(kāi)發(fā)商的“促銷(xiāo)技巧”存在必然聯(lián)系。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少樓盤(pán)在營(yíng)銷(xiāo)上所執(zhí)行的是低準(zhǔn)入門(mén)檻，只要1－2萬(wàn)元的頭期就可入住，8成30年的按揭方式，有些甚至做到了“零頭期”（以提高房?jī)r(jià)的方式，將頭期放入按揭貸款內(nèi)）。

　　深圳某商業(yè)銀行的一位負(fù)責(zé)人說(shuō)，正是這種過(guò)于寬松的按揭貸款條件，使得銀行的個(gè)人不良按揭貸款率持續(xù)增長(zhǎng)。他說(shuō)，盡管目前深圳還沒(méi)有哪家銀行公開(kāi)表態(tài)將改變現(xiàn)在的按揭貸款方式，但實(shí)際上銀行內(nèi)部的操作已經(jīng) 沒(méi)有了以前的“寬松”。

　　羅湖一家開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理也向記者承認(rèn)，她們一次性做了35戶(hù)按揭，但銀行實(shí)際只批了12戶(hù)，不足1／3。她說(shuō)，如此現(xiàn)象以前從來(lái)沒(méi)有過(guò)。

　　中行、工行、建行等深圳分行的有關(guān)人員在接受記者采訪時(shí)也表示，現(xiàn)在按揭的審核確實(shí)嚴(yán)格了許多。工行深圳分行房產(chǎn)信貸部的有關(guān)人員也說(shuō)，不符合條件的堅(jiān)決不予審批。

　　另外，房貸要變?cè)诜康禺a(chǎn)界一直被看做是捕風(fēng)捉影的消息。但就在上月，建行個(gè)人銀行業(yè)務(wù)總經(jīng)理座談會(huì)在大連召開(kāi)，會(huì)上對(duì)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)提出了相應(yīng)的“整改意見(jiàn)”。從日前建行總行所發(fā)布的“行內(nèi)動(dòng)態(tài)報(bào)告”中也不難看到，今年建行在個(gè)人住房貸款方面，嚴(yán)格控制投資性購(gòu)房。在細(xì)分市場(chǎng)、客戶(hù)、品種的基礎(chǔ)上，動(dòng)態(tài)調(diào)整貸款成數(shù)、貸款期限等風(fēng)險(xiǎn)參數(shù)。對(duì)投資性購(gòu)房貸款降低貸款比例，縮短貸款年限。

　　為此，建行還將對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的地區(qū)和高端房地產(chǎn)項(xiàng)目以及投資性購(gòu)房，在發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)將適當(dāng)降低貸款成數(shù)；對(duì)申請(qǐng)多套住房貸款的借款人，認(rèn)真調(diào)查其購(gòu)房資金來(lái)源、購(gòu)房用途等，綜合評(píng)價(jià)其還款能力，并針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)程度采取相應(yīng)的貸款條件。

　　有關(guān)專(zhuān)家指出，建行的這一舉動(dòng)，意味著個(gè)人住房消費(fèi)貸款，特別是投資消費(fèi)貸款將受到嚴(yán)格的限制。建行的“表態(tài)”，意味著四大商業(yè)銀行中的其他幾家銀行的調(diào)整也會(huì)相去不遠(yuǎn)。

　　分析：按揭購(gòu)房月供可能增加

　　盡管深圳四大商業(yè)銀行都表示目前的房貸利率沒(méi)有改變，但房地產(chǎn)市場(chǎng)中的金融政策調(diào)控，包括房貸利率的變化，肯定是必然趨勢(shì)。

　　今年4月起，中行、農(nóng)行、工行和建行在內(nèi)的四大國(guó)有銀行溫州分行已決定停止向溫州市民提供“第四套房”的個(gè)人住房消費(fèi)貸款。工行溫州分行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次溫州“四大行”停止向“第四套房”放貸主要目的在于控制銀行房貸流速、謹(jǐn)防當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)熱。溫州“四大行”對(duì)“第四套房”叫停，無(wú)論對(duì)當(dāng)?shù)仄渌虡I(yè)銀行還是全國(guó)其他地區(qū)銀行產(chǎn)生了一定影響。然而，就在人們對(duì)央行是否加息進(jìn)行猜想的時(shí)候，日前，工行溫州分行又悄然上浮了除助學(xué)貸款以外的所有個(gè)人貸款利率，其調(diào)整幅度大都超過(guò)30％，而個(gè)人消費(fèi)貸款中的絕大多數(shù)就是住房貸款。溫州工行的做法，促使了深圳各大商業(yè)銀行的

　　正在加緊相關(guān)政策的出臺(tái)。深圳一位不愿透露姓名的銀行界人士說(shuō)，近期要提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭利率，也不是不可能。他同時(shí)還分析說(shuō)，如果提高房貸利率，增幅有可能在10％以上。

　　這與央行提高存款準(zhǔn)備金率（即普遍提高0.5個(gè)百分點(diǎn)）密不可分。因?yàn)樘岣?.5個(gè)百分點(diǎn)的存款準(zhǔn)備金率，意味銀行收縮信貸資金1100億元。記者在采訪時(shí)也發(fā)覺(jué)，深圳不少商業(yè)銀行在房貸資金上，已經(jīng)發(fā)出了“吃緊”的信號(hào)。

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)貸款和按揭是否要加息，招商銀行深圳管理部個(gè)人銀行部副總經(jīng)理趙智說(shuō)，招行現(xiàn)在正在密切關(guān)注事態(tài)發(fā)展，也在積極地采取應(yīng)對(duì)措施，加息問(wèn)題也不是沒(méi)有可能。

　　看來(lái)，深圳購(gòu)房者，無(wú)論是已購(gòu)還是待購(gòu)，可能又要增加相應(yīng)的成本支出。如果按10％的利息上浮，意味過(guò)去月供1800多元將上升到2000元。

　　趨勢(shì)：購(gòu)房成本上升是必然

　　購(gòu)房用來(lái)投資，相對(duì)于深圳不少購(gòu)房者或投資者來(lái)說(shuō)，是獲取收益的一個(gè)好辦法。在股市投資風(fēng)險(xiǎn)大又無(wú)其他良好投資渠道的前提下，深圳人的購(gòu)房熱情也顯得一度高漲。在深圳的購(gòu)房者中，有兩套以上住宅的購(gòu)房者就占整個(gè)購(gòu)房者的45％以上。世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松說(shuō)，凡購(gòu)豪宅和140平方米以上住宅的購(gòu)房者，都是二次以上置業(yè)者。

　　導(dǎo)致不少深圳人的購(gòu)房熱情持續(xù)高漲，與此前所說(shuō)的深圳購(gòu)房門(mén)檻低，前期成本支出少而借投資機(jī)炒作存在關(guān)聯(lián)。不少購(gòu)購(gòu)力并不強(qiáng)，在不了解市場(chǎng)環(huán)境或?qū)?lái)的支出成本因素下就購(gòu)房，顯然也將為此付出“沉重代價(jià)”。據(jù)不完全消息，目前國(guó)家有關(guān)部門(mén)就涉及個(gè)人購(gòu)房，特別是“二套房”、投資房將擬訂新的稅費(fèi)政策，其中包括一些新的稅費(fèi)種類(lèi)。據(jù)說(shuō)這些新稅費(fèi)除現(xiàn)有稅費(fèi)作適當(dāng)調(diào)整外（增幅大概在10％左右），此外還對(duì)已購(gòu)房新增“增值稅”等一些新的稅費(fèi)品種。也就是說(shuō)，如果過(guò)去一套住房的所有稅費(fèi)在3萬(wàn)元，那么新稅費(fèi)將可能使新購(gòu)房上升到到4萬(wàn)元，已購(gòu)房將增加三至五千元。記者為此試想求證相關(guān)消息，但均為得到明確結(jié)果。不過(guò)，國(guó)家對(duì)出租房的統(tǒng)一規(guī)范管理以及實(shí)施物業(yè)稅等政策，無(wú)疑是個(gè)強(qiáng)有力的“信號(hào)”。

　　在出租房的規(guī)范管理上，今后個(gè)人不再像現(xiàn)在那樣隨便就可出租房屋。日前，深圳就房屋出租問(wèn)題擬作出了重大修改，并在廣泛征求意見(jiàn)，按相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，今后房屋出租必須做到統(tǒng)一管理，對(duì)沒(méi)有登記就擅自出租將重罰，意見(jiàn)還明確黨政機(jī)關(guān)工作人員和國(guó)有企事業(yè)單位干部職工如有出租屋而不申報(bào)登記和備案，將視情節(jié)給予相應(yīng)的黨紀(jì)、政紀(jì)處分。

　　而對(duì)物業(yè)稅的實(shí)施，此前廣東省有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人已作出過(guò)明確表態(tài)，預(yù)計(jì)年內(nèi)將在廣東省內(nèi)實(shí)施物業(yè)稅。據(jù)悉，具體的實(shí)施細(xì)則正在醞釀中。

　　可以預(yù)見(jiàn)，在國(guó)家及地方有關(guān)部門(mén)的政策影響下，特別是對(duì)炒房的嚴(yán)格限制下，購(gòu)房肯定不如以前輕松，購(gòu)房的成本支出上升，也將是必然?，F(xiàn)在是否購(gòu)房，或說(shuō)是否大量投資房產(chǎn)，確實(shí)值得掂量。

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