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淺談房地產項目的風險管理
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 630 次
房地產項目的實施過程存在著很多風險,正確地對待、評價、處理過程風險,必須站在項目管理的戰(zhàn)略高度,從項目啟動組織到實施過程管理,全過程、全方位地的控制,加強對風險的管理,是保證項目目的、項目目標實現的關鍵。
一、 引言
以2004年8月31日為分水嶺,我國的房地產業(yè)進入了一個新的發(fā)展時期,隨著國家經濟大環(huán)境的變化,圍繞著行業(yè)是否有“泡沫”,業(yè)內、業(yè)外爭論的此起彼伏、沸沸揚揚,結果還是迎來了以“土地施行招、拍、掛”和非常嚴厲控制措施的“協議轉讓”,迎來了中國人民銀行 121號文件對房地產更為嚴格地貸款規(guī)定和銀行利率的增調,迎來了一系列規(guī)范建設行為,提高行業(yè)自律水平要求的政策。業(yè)內的“一個前提、兩條鏈”都出現了與以往區(qū)別很大的變化,風險因素不斷增多,風險存在于整個項目開發(fā)過程,使中小房地產企業(yè)更是處于極為艱難的處境。因此,加強開發(fā)項目的風險管理,保證項目目的、目標的實現,是實現企業(yè)突出包圍、穩(wěn)步發(fā)展的關鍵過程。
二、房地產開發(fā)項目的風險分析
風險是在特定的客觀條件下,在特定的期間內,那些可能發(fā)生的結果之間的差異程度,實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度,這種變化程度越大,所謂的風險就越大。房地產開發(fā)項目的風險,實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風險,在現在的經濟大環(huán)境中,主要表現在以下幾個方面:
1、項目的定位風險。房地產開發(fā)項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環(huán)境的品質定位,都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的,是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據??梢哉f,項目的市場定位確定以后,基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案,就決定了項目的銷售前景,一旦市場定位不準確,項目的指導思想出現失誤,是后期無法或者是非常困難彌補的風險,也是項目開發(fā)過程中,的風險,屬項目建設的決策性失誤風險,按照風險影響范圍劃分屬于總體風險(決策風險),從某種程度上講,其結果也是不可管理風險。
2、項目的投資支持能力風險。《項目可行性研究報告》出臺前后,由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾;或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”;或者是對企業(yè)資金籌措(自有資金)和融資能力過高地估計,或者項目成本分析存在著嚴重的失誤;或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策,對大的經濟環(huán)境把握的不準;或者是成本過程控制嚴重失控(突發(fā)性事件)、意外因素過多等等原因,導致的項目資金支付能力達不到計劃要求,給項目建設造成的風險(可控制風險和決策風險)。
3、項目的質量風險。包括:在項目決策階段由于經濟技術分析失誤,出現品質與價格矛盾導致的質量問題;在設計階段,向設計提出違反設計規(guī)范、標準,特別是強制性標準的要求,又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題;施工階段,從業(yè)人員對設計知識認識有重大錯誤,擅自改變設計造成的質量風險;施工管理過程中,不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理,對一些容易出現影響結構安全,特別是一些雖不影響結構安全,但對正常使用功能有嚴重影響的問題,處理不及時,沒有做到“事前”控制的“恒久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”(實際上就是“質量通病”造成的糾紛);交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等,因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險(可控制風險)。
4、項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中,涉及土地轉讓、融資、設計、監(jiān)理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程,由于項目的一次性(不可重復性)特點,建設周期又比較長,涉及的方方面面又比較多,如果在關鍵的過程出現控制失誤,那將給項目造成相當大的麻煩。比如,在目前土地供應體制和貸款政策條件下,尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法,有時候在“饑不擇食”的景況下,可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。
5、項目建設的 “創(chuàng)新”風險。當前的經濟大環(huán)境,使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要,在有限資源的條件下,要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,追求計劃利潤,獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下,為了服務目的,追求項目與周邊項目的“差異性”,選擇自己企業(yè)不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創(chuàng)新”,也是風險的,更何況正常地創(chuàng)新本身就是有風險的。
6、項目的“政府”風險?!罢憋L險多發(fā)生在政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在,對于企業(yè)來說,主要發(fā)生在違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中,企業(yè)必須掌握相關地法律為:《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國招標投標法》、《中華人民共和國城市房地產法》、《中華人民共和國擔保法》等;必須掌握地法規(guī)為:《建設工程質量管理條理》等。必須掌握對于相關法律法規(guī)進行補充、操作的部門規(guī)章和規(guī)范性文件和強制性標準。
三、開發(fā)商項目風險管理的內容
風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價,并在此基礎上優(yōu)化組合各種風險管理技術,對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果,期望達到以較少成本獲得安全保證的目標。風險管理的主體是企業(yè)決策層,其核心是選擇較佳風險技術管理的組合,目的是實現安全保障效能。因此,開發(fā)商風險管理的主要內容為:
1、合理界定項目覆蓋的范圍,加強對項目范圍變動的控制,將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制,以免遺漏而產生風險。
2、合理確定項目管理目標,在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下,按照項目《經濟技術分析報告》和《項目可行性研究報告》提供的依據,用科學的方法和態(tài)度進行項目決策,確定項目目標,避免出現決策失誤風險。
3、編制《項目管理規(guī)劃》,對項目工作進行結構分解,對項目的目標、實現目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價,按照一般規(guī)律拿出解決問題、規(guī)避風險的方法、措施,用《項目管理規(guī)劃》指導項目建設,指導項目的計劃管理。
4、根據實現目標的外部環(huán)境情況,堅持“事前控制”、“事中控制”的原則,對實施過程中的風險因素,比照《項目管理規(guī)劃》給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析(評估或測算)、評價,實事求是地給予適當地、合理的調整、優(yōu)化組合各種風險技術,擬訂應對措施,設法消除、緩和、轉化、轉移風險,避免過程控制風險。
5、強化風險管理的計劃手段,把可以管理的風險分解到各個不同的過程,對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足,搞好風險的監(jiān)控。過程中,利用動態(tài)管理,合理配備資源,按照目標管理、節(jié)點考核、專業(yè)監(jiān)督的方法,減少項目執(zhí)行過程中不確定因素導致的風險,規(guī)避潛在風險轉化成顯性風險的可能。
6、合理組織結構,明確崗位職責,理順管理關系、反饋關系,建立項目的溝通職能,在項目管理內部以及與建設相關的各方接口,特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口,為風險管理提供信息保障。
7、加強合同契約的管理。及時溝通信息,消除履約過程的不穩(wěn)定、不信任影響,圍繞項目的利益(計劃利潤),按照不同階段的工作,按照合同約定內容開展工作,避免沖突造成的履約風險,控制建設成本;利用現行相關法律法規(guī),對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段,進行回避或風險轉移。
8、在項目內部加強實施行為的監(jiān)督管理(制度管理),避免因人為因素造成的風險。強化財務監(jiān)督和計劃實施的專業(yè)監(jiān)督,強化企業(yè)規(guī)章制度、工作標準、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督,對計劃執(zhí)行情況及時跟蹤檢查,及時向決策層提供修改計劃的依據,向計劃實施層提示計劃執(zhí)行的偏離情況,對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。
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