一、市場調(diào)查在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

　　1、市場調(diào)查在房地產(chǎn)業(yè)的歷史回顧
　　市場調(diào)查是泛指人們?yōu)榱私鉀Q某種產(chǎn)品的營銷（Marketing）問題而有意識的具體進(jìn)行了解市場、認(rèn)識市場的過程；具體來說指人們?yōu)榱藢δ撤N產(chǎn)品的營銷問題進(jìn)行決策提供客觀依據(jù)而系統(tǒng)的收集、整理、分析和處理資料的工作，她是市場營銷（Marketing）學(xué)的核心部分。具體運(yùn)用到房地產(chǎn)領(lǐng)域，市場調(diào)查可以泛指開發(fā)商及其服務(wù)機(jī)構(gòu)為了解決商品房銷售而對客戶的消費特征、相關(guān)競爭對手、行業(yè)發(fā)展等資料信息的收集、整理及歸納總結(jié)的工作。在深圳的房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場調(diào)查起源于何時，無從考究，但據(jù)了解早先較成功的案例可以追溯到萬科的“孔雀開屏”計劃和旭飛集團(tuán)的“旭飛花園”的熱銷，這兩個案例讓業(yè)界認(rèn)識到市場調(diào)查所產(chǎn)生的巨大作用，并且他們分別代表了兩個不同的方向：對競爭對手的調(diào)查（考察）和對消費者的市場調(diào)查。
　　2、當(dāng)前市場調(diào)查的分類及操作方法
從微觀市場來看，目前的市場調(diào)查也就是基本分為類：消費者調(diào)查、競爭對手調(diào)查。
消費者調(diào)查：
消費者調(diào)查主要是指為了了解消費者在商品房消費方面的一些特征及消費習(xí)慣，而進(jìn)行的與客戶面對面的問卷訪談。它主要分為以下幾個步驟：調(diào)查目的的確定、問卷設(shè)計、調(diào)查地點/樣本/訪談等確定、訪談執(zhí)行、分析總結(jié)撰寫調(diào)研報告。
　　其中較主要的是調(diào)查目的的明確，以下的工作幾乎都是圍繞調(diào)查的目的進(jìn)行，調(diào)查報告的撰寫也是根據(jù)調(diào)查目的的需要而進(jìn)行分析總結(jié)。目前針對消費者的市場調(diào)查主要包含以下幾個方面：
　　I.消費者基本屬性：包括性別、年齡、職業(yè)、收入、家庭人口、籍貫、戶口、居住地點、工作地點等；
　　II.原有居住狀況：原居住戶型、面積，原購房概況
　　III.未來消費特征：對園林、交通、生活配套、戶型、面積、價格、位置等各方面的消費預(yù)期。
　　競爭對手調(diào)查：
　　競爭對手調(diào)查主要是指針對房地產(chǎn)項目的數(shù)據(jù)、項目現(xiàn)狀及營銷方面的調(diào)查。主要的調(diào)查步驟基本都是根據(jù)需要，設(shè)計好表格由專人到項目的展示現(xiàn)場進(jìn)行調(diào)查，并將調(diào)查的數(shù)據(jù)輸入到數(shù)據(jù)庫中，根據(jù)使用者的需要而進(jìn)行歸納總結(jié)。調(diào)查的內(nèi)容主要包括：
　　I.基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：包括項目名稱、位置、占地面積、建筑面積、土地用途、使用年限、容積率、綠化率、覆蓋率、會所概況、相關(guān)公司、配套設(shè)施、管理費等；
　　II.建筑設(shè)計：主要指建筑風(fēng)格、布局、建筑形態(tài)、結(jié)構(gòu)、立面；
　　III.園林景觀：指園林風(fēng)格，細(xì)節(jié)組成等
　　IV.動態(tài)營銷：包含價格、價格差、現(xiàn)場營銷情況、銷售情況、客戶情況，以及營銷手法等情況。（這一些動態(tài)數(shù)據(jù)，根據(jù)個人的經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)是沒有必要去做多次，除非是在想要了解的項目中有一些朋友能夠了解到內(nèi)部消息，不然通過在銷售調(diào)查的形式獲得的數(shù)據(jù)非常不準(zhǔn)確，參考數(shù)據(jù)反而使得項目定位出現(xiàn)一定的偏頗）
　　從宏觀市場來看，市場調(diào)查的概念要廣很多，主要是對宏觀數(shù)據(jù)的收集、整理，并對其變化情況進(jìn)行一定的歸納總結(jié)。由于數(shù)據(jù)的來源較少，收集也困難很多，由于筆者知識所限，因此宏觀調(diào)查的分類及操作方法在此不作論述。
　　3、市場調(diào)查在房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀
　　深圳的房地產(chǎn)一直都走在全國的前列，并且深圳的房地產(chǎn)一直都流行精雕細(xì)作，不光在于項目的整體建筑、園林設(shè)計，對于戶型面積的供給也是非常的貼近市場。特別是在當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場競爭較為激烈的情況下，房地產(chǎn)市場的策劃顯得非常重要，而策劃是完全基于市場調(diào)查的基礎(chǔ)之上，因此市場調(diào)查在房地產(chǎn)領(lǐng)域有著不可替代的重要作用。而實際上目前操作的項目中，幾乎所有的項目都要經(jīng)過一系列的調(diào)查，來確定項目具體操作的市場可行性、項目定位等。從宏觀和微觀比較來看，宏觀主要用于指導(dǎo)意義，且操作相對比較困難；微觀的實際操作較可行，效果的及時性比較顯著，對于實際的工作應(yīng)用有較大的幫助，因此目前市場上大多數(shù)公司進(jìn)行的市場調(diào)查主要是以微觀調(diào)查為主。目前的大多數(shù)房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場調(diào)查報告均基于微觀的調(diào)查結(jié)論。

　　二、消費者市場調(diào)查的不足

　　深圳的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展后，基本上已經(jīng)形成了較為成熟的市場調(diào)查方法，特別是在對地產(chǎn)項目的競爭對手調(diào)查中，主要是由于在對競爭對手的項目的調(diào)查方面，許多數(shù)據(jù)是客觀的、靜態(tài)的，因此存在的問題較少，但對于銷售率、客戶特征等問題還是存在一些問題；而對于消費者調(diào)查方面，目前市場上卻存在不少的不足。
　　1、目的簡單、問卷設(shè)計水平低
　　從筆者所接觸的幾個調(diào)查來看，目前的消費者市場調(diào)查，不外乎設(shè)計問卷、調(diào)查、回收、統(tǒng)計分析這幾個步驟，這些步驟看似較為科學(xué)系統(tǒng)，其實不然。頭先在調(diào)查目的方面，很多調(diào)查都有調(diào)查目的，但往往都是一句“了解某一類特定人群未來幾年內(nèi)的需求特征”范圍非常廣闊的話，這就導(dǎo)致在問卷設(shè)計當(dāng)中，執(zhí)行人未必能夠很好的了解需求者的意圖而出現(xiàn)偏頗。其次在問卷設(shè)計的過程當(dāng)中，對于選項的設(shè)計和題量的把握，例如按照統(tǒng)計分析的要求，對于區(qū)間變量年齡、收入、面積等，是需要遵循3級或5級量表的原則進(jìn)行，這樣才能夠在統(tǒng)計分析中體現(xiàn)出相關(guān)性、線性等關(guān)系；此外由于市場調(diào)查的現(xiàn)實可行性，在問卷的題量設(shè)計當(dāng)中應(yīng)遵循適量的原則，過多問題會造成消費者的抗拒心理而導(dǎo)致其回答的有效性，過少又會影響研究的結(jié)果，因此題量的把握考慮較少。
　　2、調(diào)查方法單一、可信度不高
　　在調(diào)查方法方面，幾乎全部都是問卷調(diào)查，很少有座談會形式的交流，問卷調(diào)查，雖然能夠獲得我們所需要的信息，但程序化的東西很難激發(fā)消費者的較真實的需求，而座談會往往會獲得意想不到的需求信息，這一點在發(fā)展商與客戶的交流上更能體現(xiàn)出來。
　　由于目前的市場調(diào)查有一定的難度，使得執(zhí)行者經(jīng)常忽略被訪者的身份鑒別，例如在調(diào)查未來購房趨勢中，有很多根本無意購房被訪者的調(diào)查結(jié)果也被分析總結(jié)，從而影響整體結(jié)果的有效性。同時隨著市場調(diào)查逐步被人們所接觸，人們對于該類市場行為的應(yīng)付能力變得更強(qiáng)，在回答問題方面的真實性變得降低，以及調(diào)查執(zhí)行者的道德素質(zhì)也會影響問卷結(jié)果的有效性。
　　3、報告大多雷同、實際應(yīng)用不高
　　在當(dāng)前所見到的調(diào)查報告的撰寫中，絕大多數(shù)都是簡單的頻數(shù)（百分比）分析，以此來作為報告結(jié)果。實際上有很多有用的信息未被發(fā)掘出來，比如選擇兩房兩廳的人一般不會選擇100平方米以上，月收入在5000元以下的家庭一般不會選擇10000元/平方米以上的房子，其中有很多必然的聯(lián)系，如何發(fā)掘這些有用的信息，當(dāng)前的報告很少做到。這些簡單的頻數(shù)統(tǒng)計就不能夠較好的體現(xiàn)實行市場調(diào)查的初衷，例如某項目在調(diào)查后得出目標(biāo)客戶定位為30－40歲的企事業(yè)管理者、私營業(yè)主、高端公務(wù)員，收入在萬元以上等，這個定位可用在80％的高端住宅項目中。當(dāng)大家的定位都同質(zhì)化時，市場調(diào)查是否還有其必要性呢？市場調(diào)查的實際應(yīng)用仍然有待提高。

三、如何做好市場調(diào)查

　　當(dāng)前的市場調(diào)查存在的問題，主要是由于很多執(zhí)行者沒有很好的將市場研究的理論基礎(chǔ)與房地產(chǎn)也相結(jié)合，以及對于市場調(diào)查分析的工具—SPSS的應(yīng)用不熟練而致，要充分解決市場調(diào)查中的不足，需要我們循序漸進(jìn)不斷的實踐，具體來說有以下幾個不成熟的想法：
　　1、科學(xué)系統(tǒng)的方法
　　結(jié)合以前作過的一個大型的項目調(diào)查來看，系統(tǒng)科學(xué)的方法顯得尤為重要。在目標(biāo)階段，應(yīng)該將目標(biāo)細(xì)分到幾個小的目標(biāo)，針對小的目標(biāo)設(shè)計不同的問題，這是市場調(diào)查較重要的部分；而題目的設(shè)計應(yīng)遵循3或5級量表、單一性、關(guān)聯(lián)性等原則，應(yīng)充分考慮到在統(tǒng)計分析中的結(jié)果的展示。
　　2、可操作性
　　在實際操作中，對于樣本的選擇應(yīng)有一定的方法，隨機(jī)性抽樣、等距抽樣等方法應(yīng)根據(jù)實際的情況而定；對于體量的也要根據(jù)實際的情況作不同的判斷，例如從實際情況來看，設(shè)計30題的問卷，則結(jié)果可能是消費者不接受調(diào)查或快速應(yīng)付式回答；一般來說，保持問卷題量在15題以下的調(diào)查效果比較理想，同時又能夠保證調(diào)查的目的得以實施。同時對于被訪者，應(yīng)該根據(jù)調(diào)查的需要而界定一個可執(zhí)行的甄別范圍，而不是一個泛指。
　　同時針對不同類別的客戶應(yīng)該有不同的調(diào)查方法

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