如何做個真正的發(fā)展商

1、投資商與開發(fā)商的區(qū)別

　　投資商是出資金、看回報的人，會很客觀及果斷地把房地產(chǎn)開發(fā)作為賺錢的工具，見好就收。市場不景氣時會收縮甚至“斬斷”，做另外一個項(xiàng)目。他能調(diào)集各方面的專家把項(xiàng)目完成。

　　而開發(fā)商不但要具備融資、工程管理、銷售能力，還要有申報開發(fā)手續(xù)的關(guān)系。一個項(xiàng)目從決定到完工可能需要3至4年的時間，開發(fā)商除了資金的投入，更多的是時間與精力的投入，這無形中就對項(xiàng)目產(chǎn)生濃厚的情感甚至“愛上了她”，這對整個項(xiàng)目的發(fā)展及策劃都是不利的。因?yàn)樗麜饔^認(rèn)為自己的女兒完全是公主，不愁嫁不出去。不能客觀判斷市場的結(jié)果可能導(dǎo)致失去機(jī)會，或者不能與市場結(jié)合完成項(xiàng)目的較理想開發(fā)。

　　中國房地產(chǎn)的開發(fā)要比國外落伍，大部分的開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)有限，嚴(yán)格上說只能稱為投資商。因此，成熟的開發(fā)商還需要一段時間磨合，在參與的過程中提高自身在工程、施工、質(zhì)量、管理、銷售、策劃等方面的水平，從而較終成為真正的開發(fā)商或發(fā)展商。

2、成本和品質(zhì)的關(guān)系

　　投資商一般都會注意成本的控制，而現(xiàn)時市場的競爭使得價格戰(zhàn)不可避免。為了有一定實(shí)力打贏價格戰(zhàn)，就要從項(xiàng)目立項(xiàng)之前重視成本的控制、重視現(xiàn)金的流量（這與利息成本息息相關(guān)）。所以在我們策劃時一定要有較穩(wěn)妥的財務(wù)安排。

　　代的物業(yè)，只要有頂、有水、有電就能住。代開始重視生活居住的品質(zhì)，要求有足夠的活動空間、綠化率，戶型也開始追求多樣化的設(shè)計。第三代則要求高端會所、購物、娛樂、康樂、文化飲食等等，都能通過物業(yè)提供。第四代趨向具有智能型的保安、消防系統(tǒng)、暖氣能自由調(diào)節(jié)溫度、酒店式的物業(yè)管理等等。物業(yè)發(fā)展到今天究竟達(dá)到第幾代，主要取決于開發(fā)商是否有超前的意識、愿不愿花錢、敢不敢花錢，準(zhǔn)購家會隨著市場在價格或品質(zhì)上的競爭不斷受到新的教育，越來越清楚什么是較好、較合適自己的。

3、較好的前期策劃――空手道

　　空手道的真理在于用較少的資金，把項(xiàng)目做起來。但是萬一遇到市場或其他不可抗力原因，仍有資金支持下去。同時依靠對市場的認(rèn)識、準(zhǔn)確的市場定位、良好的管理，把項(xiàng)目所需的啟動資金降到較低。因此，一個良好的項(xiàng)目定位、購家定位是前期策劃的核心。

現(xiàn)代住宅新規(guī)格

　　要有美妙的家庭生活，就要關(guān)懷、愛護(hù)、尊重每一位家庭成員，將親情、溫情滲透在我們的居住空間里，才能使我們的家庭更有活力，更有生命力。

　　典型簡單的家庭成員有中青年、夫婦、小孩、老人。據(jù)不完全的統(tǒng)計，大部分家庭中以小孩為主角，老人為配角。那么，我們在購房時就應(yīng)該考慮各方面條件是否照顧到小與老：

1、地段要方便

　　事實(shí)上方便的地段就是指交通發(fā)達(dá)，這不光是方便小孩上下學(xué)，老人外出訪友，更重要的是有好的交通。就算現(xiàn)在是不好的地段，未來也肯定會成為旺點(diǎn)。

　　因此只要是方便小孩、老人活動，距離遠(yuǎn)近并不重要。但也要考慮物業(yè)本身的綜合素質(zhì)，因?yàn)樾『⒖傄L大離開，老人也不會居住時間太久，而物業(yè)本身又擁有70年的產(chǎn)權(quán)，要有更長遠(yuǎn)考慮，在夫妻上下班、小孩與學(xué)校、老人親友圈之間掌握較合適的“度”。

2、周邊環(huán)境要清新

　　對小孩與老人較重要的是身體健康，城市里的各種污染都對他們健康有害，應(yīng)盡可能避免居住被污染的舊城區(qū)或社區(qū)里?，F(xiàn)在大部分小區(qū)均有一定的綠化，但不是全能做到白天、夜晚都能讓老人小孩使用，盲目巨大的廣場、大片不準(zhǔn)踐踏的草坪，只能觀不能用；為了增加小區(qū)的容積率，樓與樓之間的間距太密，僅有空間因?yàn)檐囄徊粔?，也成為了非法車位。沒有足夠地方種植綠色植物，就沒法改善空氣的質(zhì)量。因此置業(yè)除了要求有大環(huán)境（好地段）也要有小環(huán)境，對綠化的要求是能使得上的綠，享受得到的綠。

3、戶型功能齊全

　　老人、小孩的健康與陽光有著密切的關(guān)系，所以白天老人、小孩宜在客廳的陽臺享受陽光。但理想與現(xiàn)實(shí)是有距離的，因?yàn)榧矣欣仙?，雜物就特別多，特別占地方。因此一個功能齊全的戶型應(yīng)有儲藏間堆放雜物，也需要有服務(wù)性陽臺，一般與廚房連接，有著洗衣、曬衣的功能。這樣客廳的陽臺才能成為生活陽臺，享受樂趣、景觀、采光的較佳空間。

4、硬件配套要完善

　　◇硬件配套包括電梯、暖通、水質(zhì)，保溫系統(tǒng)、供電。

　　◇要讓老人小孩住有電梯的住宅，電梯要穩(wěn)定，性能要好。

　　◇暖氣在冬天時能保證室溫達(dá)20℃以上，在能正常有效使用下，可以考慮選擇配備優(yōu)質(zhì)壁掛爐的住宅，冬天若提早來臨，壁掛爐即時可啟動。

　　◇要有好的采光、景觀少不了大窗、落地窗、飄窗、玻璃窗，它們的保溫能力就顯得尤為重要，較低限度要采用雙層玻璃，檔次高的采用雙層中空玻璃，朝向北邊要有保溫墻，這樣舒適的溫度才有保障。

5、生活配套要息息相關(guān)

　　◇老人小孩在社區(qū)內(nèi)較需要方便，要有室內(nèi)的活動、運(yùn)動空間，以及教育文化交流場所和應(yīng)急的醫(yī)務(wù)所。

　　◇要提供一個全天候的活動、運(yùn)動場所，補(bǔ)充在冬天不能在室外活動的缺憾。

　　◇托兒所、幼兒園、老人康樂都是為社區(qū)內(nèi)老少服務(wù)的。有了這些場所能減輕成年人在老年人、小孩身上的時間、、精神負(fù)擔(dān)。

　　◇小型緊急醫(yī)務(wù)所，為社區(qū)內(nèi)的老少提供更方便、更有效的個性化醫(yī)療服務(wù)。

6、物業(yè)管理要有“內(nèi)涵”

　　物業(yè)管理投訴占房地產(chǎn)投訴總量的60％以上，除了開發(fā)商所提供的物業(yè)存在問題，物業(yè)管理公司不夠?qū)I(yè)外，更重要的是業(yè)主并不重視物管。物管公司要與業(yè)主融洽相處，推出更具人性化的軟性服務(wù)，如為老人提供康娛活動，為小孩舉辦音樂、繪畫、體操等培訓(xùn)班，在老少積極的參與下，社區(qū)的文化才會更精彩，物業(yè)才能升值。

7、進(jìn)入21世紀(jì)，人類與網(wǎng)絡(luò)不能分割，網(wǎng)絡(luò)正以幾何倍數(shù)迅速發(fā)展。今天較先進(jìn)的可能兩年后就被淘汰，開發(fā)商若有太大投入在網(wǎng)絡(luò)設(shè)備上，成本較終會轉(zhuǎn)移給購家，倒不如實(shí)在點(diǎn)，只把網(wǎng)絡(luò)的高速公路做好，適當(dāng)留出改裝、擴(kuò)充的空間，把省下的成本投放在物業(yè)的質(zhì)量上，購房置業(yè)者也樂意接受，因?yàn)楫吘故琴彿?，不是購網(wǎng)。

全功能生活住宅搶占新世紀(jì)市場

　　在新的世紀(jì)，隨著社會經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)的發(fā)展及居民生活水平的提高，住宅在先進(jìn)性、實(shí)用性、安全性、舒適性、生態(tài)性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主義精神，將我們的家營造得舒服、富有情調(diào)、實(shí)用堅(jiān)固。全功能生活住宅就在這時應(yīng)運(yùn)而生，它并不一定是豪華住宅，但無論是地段選擇、社區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)、生活配套等都本著深層次的人性關(guān)懷，更加符合人性化需要。

1、地段主要看發(fā)展的潛力

　　對于自住和投資來說，地段的選擇也是不同的。若自住，更多地要考慮居住者的年齡、上下班的情況、家里有沒有老人、有沒有小孩上學(xué)。對個人而言真正好的地段，應(yīng)是較符合自己需求的地段，方便自己及家人的出入、生活及社交。針對不同的購購群，好地段的概念也是不同的。

　　我們還應(yīng)考慮到一個人不可能永遠(yuǎn)在一處地方上班，而我們所購的房子卻有長達(dá)70年的產(chǎn)權(quán)，而實(shí)際上自己居住的時間大概也就只有10年左右，這樣就要考慮更長遠(yuǎn)的保值和增值。因此我們要了解今后城市的規(guī)劃及發(fā)展，更要預(yù)測以后的交通狀況。交通的改善，可以把整個城市的版圖縮小，有了好的道路網(wǎng)，只要有人去，就能慢慢發(fā)展起來。

2、社區(qū)規(guī)劃關(guān)注舒適、生態(tài)、綠色與交往

　　高質(zhì)量的住宅都非常注重社區(qū)周圍的環(huán)境氛圍。社區(qū)內(nèi)部格局劃分合理，建筑設(shè)計應(yīng)遵循高低錯落、疏密有致的原則。在小區(qū)里不但要擁有室內(nèi)室外的活動空間，綠色更是必不可少。綠地要具有可達(dá)性，使人充分融入自然之中。并且自然景觀與巧奪天工的人工景觀互相呼應(yīng)，體貼照顧男女老幼的休閑與健身，增加鄰里之間的交流機(jī)會。

3、戶型不在大而在功能全

　　戶室安排上布局合理，強(qiáng)調(diào)公私分離、動靜分離、干濕分離、潔污分離、居寢分離。好的戶型不一定要大，但一定要功能齊全，因?yàn)檎嬲膶?shí)用存在于簡單合乎功能的結(jié)構(gòu)中。

4、硬件配套要完善

　　完善的硬件配套包括電梯、暖通、供水、保溫系統(tǒng)、供電、智能化配套、保安系統(tǒng)、閉路電視、紅外線控頭等。

5、生活配套要貼近生活

　　站在以人為本的角度，社區(qū)內(nèi)應(yīng)提供一個全天候的休閑、活動場所，多設(shè)置乒乓球、籃球、羽毛球、小型室內(nèi)足球、手球、壁球、游泳及健身等設(shè)施。這些地方除了可鍛煉身體，也是一個交友的空間，更能節(jié)省家中康娛的開銷。

6、提供人性化的物業(yè)管理

　　物業(yè)管理公司水平的優(yōu)劣直接關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量、物業(yè)的保值增值。不但要重視開發(fā)商的實(shí)力、口碑、信譽(yù)，還要聘用專業(yè)的物業(yè)管理公司。這樣的物管公司不但能提供優(yōu)質(zhì)良好的服務(wù)，還能與業(yè)主融洽相處，推出更具人性化的軟性服務(wù).

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