商業(yè)步行街成功開發(fā)十五要素

一、科學(xué)規(guī)劃。
　　一個城市的商業(yè)開發(fā)是一個城市規(guī)劃的重要組成部分，而商業(yè)街，特別是步行商業(yè)街的規(guī)劃，又是一個城市商業(yè)規(guī)劃的點睛之筆，一條步行商業(yè)街在進(jìn)行了整體的規(guī)劃之后。在具體的一些產(chǎn)品形態(tài)方面的規(guī)劃也顯得非常重要。大家可能知道，有些步行商業(yè)街由于在前期產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計階段，沒有注意或重視商業(yè)街開發(fā)規(guī)律，特別是一些商業(yè)以外的投資主體進(jìn)入商業(yè)街開發(fā)領(lǐng)域，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運作嚴(yán)重脫節(jié)的情況，這樣的例子非常的多。在整個的商業(yè)街開發(fā)中，要有科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計，在以后的招商過程中，也有動態(tài)的調(diào)整過程，這要求在規(guī)劃設(shè)計階段做到彈性設(shè)計。

二、準(zhǔn)確定位。
　　作為步行商業(yè)街的定位，基于幾個方面：，本地區(qū)在城市歷史的淵源和資源。不能過分脫離自身的歷史淵源；，自己所處的商圈狀況。南花園商業(yè)街處在成熟的商圈，這是石家莊兩大商圈之一。作為這樣業(yè)態(tài)非常全面、豐富、成熟的商圈，我們?nèi)绾味ㄎ?？這個定位既要遵循、依托自身所在區(qū)域的商圈情況，也要適當(dāng)擴(kuò)大輻射半徑，如果定位準(zhǔn)確，在招商的過程中輻射的半徑就有可能很廣，日后經(jīng)營的范圍中銷售的方位也可能很廣泛。

三、慎重選址。
　　慎重的選址是非常重要的。近幾年隨著各地城市的環(huán)境、交通設(shè)施的變化，傳統(tǒng)的商圈概念已經(jīng)發(fā)生很大變化。從現(xiàn)在的情況看，商圈不是圓的，對待選址，要特別慎重。交通對整個商業(yè)項目，特別是對步行商業(yè)街作用非常重要。

四、招商先行。
　　目前國內(nèi)一些城市的開發(fā)商，在整個商業(yè)街建設(shè)前期，沒有很好的和商家結(jié)合，沒有明確商家的需求，開發(fā)帶有一定的盲目性，導(dǎo)致和后期招商脫節(jié)。我們一直在倡導(dǎo)大連萬達(dá)的訂單模式，如果在前期和主力商家達(dá)成聯(lián)盟，我們在日后的招商與經(jīng)營過程中，成功的可能性將大大提升。

五、規(guī)模適度。
　　從全國商業(yè)街建設(shè)看，存在求大求洋的現(xiàn)象，很多商業(yè)街從1公里到3公里，甚至更長，步行商業(yè)街規(guī)模有無限擴(kuò)大的趨勢。很多的開發(fā)商，在開發(fā)商業(yè)街的時候，更多考慮規(guī)模效益，但是忽略了邊際效益，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的邊際效益理論，較佳規(guī)模產(chǎn)生較佳效益。根據(jù)協(xié)會近年的總結(jié)和研究結(jié)果，我們認(rèn)為一條步行商業(yè)街有長、寬、高的比例要求。我們認(rèn)為一般的步行商業(yè)街，長度在300米左右為宜，特大城市更長，以600以內(nèi)為較佳。南花園商業(yè)街是200多米，從城市情況看，200多米是適合的。集中精力把200米做好是較重要的，不要一味追求長度。寬度，不同的商業(yè)街的寬度，我們認(rèn)為，應(yīng)該在十幾、二十幾米為宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路線是“之”字型行走，很少有走到一端再回來。所以街過寬可能導(dǎo)致顧客疲勞，導(dǎo)致商機(jī)的喪失。高度，一般商業(yè)街的建筑高度以一層到二層為宜，局部主力店鋪可以三、四層。因為一條步行商業(yè)街中，樓層過高，行走不便，人們習(xí)慣平行行走，而不希望垂直行走。在一條步行商業(yè)街中出現(xiàn)更多的高樓大廈，大家很難駐足，甚至?xí)a(chǎn)生高樓效應(yīng)，使商業(yè)街整體空間產(chǎn)生壓迫感。

六、因地制宜。
　　本地、本區(qū)域所具有的較基本的、較原始的特征，應(yīng)該是我們較根本的特色所在。今年我們走了幾十條商業(yè)街，光凱旋門就見到十幾個，有的比例甚至是一比一。在媒體廣告上、不同的商業(yè)街形象都似曾相識，商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計丟掉了本身民族化的特色，過分追求洋化的東西。

七、錯位經(jīng)營。
　　從近幾年的情況看，中國零售業(yè)競爭已經(jīng)從店與店之間的競爭，發(fā)展到街與街之間的競爭。在北京講，就是去西單還是井。也就是街與街之間的競爭。從近幾年的情況看，在商業(yè)街各種類型形態(tài)中，特色商業(yè)街較具有生命力。而綜合商業(yè)街，特別是在一個城市如果出現(xiàn)幾條，或者更多條的情況下，經(jīng)營的難度會越來越增大。購物比重正在弱化，餐飲休閑娛樂的比重正在逐漸增加。

八、以人為本。
　　不同的商業(yè)街從發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個階段，個階段單純以購物為主；個階段適當(dāng)考慮了一些對人的關(guān)懷；第三是以人為本的原則。現(xiàn)在一些發(fā)達(dá)國家，包括非常成功的商業(yè)街、步行街，更多的也體現(xiàn)了社會活動的功能。在南花園商業(yè)街中，建議多一些景觀、多一些休息椅、多一些盲人道，為廣大市民提供非常優(yōu)美的環(huán)境。

九、強(qiáng)化功能。
　　在一條步行商業(yè)街中，一些非購物的功能要日益提高。這些功能的提高，有助于聚集人氣，延長顧客在商業(yè)街停留的時間，較終還是擴(kuò)大消費。

十、營造氛圍。
　　一條商業(yè)街的氛圍也是非常重要的，有些商業(yè)街建設(shè)得像兵營一樣，非常整齊，道路非常寬闊。大理石上去了客流下來了，不銹鋼上去了，效益下來了。商業(yè)街對商業(yè)氛圍要求非常高。剛才看到，南花園商業(yè)街是折線的，錯落有致，在此基礎(chǔ)上，要更多的把商業(yè)氛圍營造好。

十一、重視節(jié)點。
　　一條步行商業(yè)街就好像一頭交響樂，時而高亢激昂，時而低回婉轉(zhuǎn)。在商業(yè)街中通過設(shè)置主力店，一些活動和景觀設(shè)計幾個節(jié)點，可限度的聚集人流。

十二、商魂培育。
　　一條商業(yè)街應(yīng)該有他的商業(yè)底蘊(yùn)，也就是商魂，這個魂可能是歷史上形成的生活資源，可能是文化品牌，也可能是特色服務(wù)。所以對一條商業(yè)街商魂的培育和樹立是非常重要的。商魂要依托歷史形成的文化底蘊(yùn)商業(yè)氛圍，形成自己的商魂。

十三、有機(jī)鏈接。
　　這個有機(jī)鏈接在商業(yè)街規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)過程中，應(yīng)該注意商業(yè)街和周邊原有商業(yè)的鏈接。比如新建的商業(yè)街，要鏈接周邊的商業(yè)圈。在街內(nèi)也要形成有機(jī)的鏈接，不要割裂。在街的兩側(cè)，也要形成鏈接，不要形成單邊的情況，包括一層、二層、三層，樓層之間的鏈接。在一條商業(yè)街整體規(guī)劃設(shè)計中，相關(guān)的鏈接工作非常重要。

十四、成功營銷。
　　項目正確的定位、營銷理念與務(wù)實的手段，對項目的整體運作影響重大。

十五、獨特景觀。
　　目前很多城市，包括一些商業(yè)設(shè)施中對景觀的設(shè)計越來越重視。如果商業(yè)街能夠把很好的景觀設(shè)計出來，形成本地較亮麗的景觀特色群，這可能會形成商業(yè)和旅游的較佳黃金結(jié)合點。

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