城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：城市商業(yè)規(guī)劃與網(wǎng)點布局

城市區(qū)位理論
  對于城市區(qū)位問題的論述，主要有以下幾種理論模式：

　　（一）杜能的土地價值理論

　　在對城市經(jīng)濟功能分區(qū)進行分析的基礎(chǔ)上，杜能（Von Thunen）指出，不同經(jīng)濟活動的現(xiàn)實區(qū)位，取決于這種經(jīng)濟活動對特殊空間位置的投標競爭實力。對于一個企業(yè)來說，它對某些土地進行投標的投標地租高低，完全取決于它對這塊土地所能帶給它的預(yù)期利潤的大小。對于與商品供給企業(yè)和廣大商品的消費者都具有廣泛聯(lián)系的商業(yè)企業(yè)來說，具有便利交通條件和密集消費群體的城市地區(qū)往往可以在相當(dāng)程度上保障并增加企業(yè)的經(jīng)營利潤。因此，商業(yè)企業(yè)對城市地區(qū)的土地投標地租就較高。而對于工業(yè)企業(yè)來說，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產(chǎn)業(yè)相互毗鄰，要有良好的供、排水條件和便利的交通運輸條件等。因此，工業(yè)企業(yè)對城市地帶土地的投標地租一般并不高。這樣，城市地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟功能的商業(yè)。而商業(yè)又可依照其功能層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個級別。

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　　將土地價值理論思想應(yīng)用于商業(yè)區(qū)位格局分析之中，格蒂斯（Gertis）在1961年通過揭示總零售量隨離開地價較高的地帶距離的增加而逐漸減小的規(guī)律，證實了城市土地地租變動及其與商業(yè)經(jīng)濟活動之間關(guān)系的規(guī)律。到1966年，加納（B．J．Garner）進一步對商業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行了研究，他根據(jù)一系列的城市土地地租的投標曲線，構(gòu)造了不同等級商業(yè)的空間模式，形成了城市地理學(xué)中的加納模式。

　　加納模式的主要思想可概括為：高門檻（所謂“門檻”threshold，是指一個企業(yè)為經(jīng)濟正常經(jīng)營活動而需賺取的較低收入）的職能是有較高的地租支付能力，因而能夠居于商業(yè)區(qū)中地租較高的地方。在實踐中，由于商業(yè)企業(yè)都是為其周圍的居民服務(wù)，所以可用維持其正常經(jīng)營所需的較低人口數(shù)代替較低收入下限，以人口門檻（Population Threshold）作為門檻高低的簡明指標。當(dāng)然，某一企業(yè)“門檻”水平的高低，是與其自身的特征相關(guān)的。

　　此外，通過對美國芝加哥商業(yè)區(qū)空間布局的分析，總結(jié)出商業(yè)區(qū)空間布局的幾個特征：

　　1、經(jīng)濟規(guī)模較多的高門檻經(jīng)濟活動（如百貨、服裝、珠寶等），往往靠近地價峰值區(qū)，占據(jù)著地租較高的城市土地，在其周圍，按門檻遞減順序排列的其他職能活動（如銀行、餐館、面包店、家具店、家用電器店等）。

　　2、任何商業(yè)的核心區(qū)，總是被那些能顯示商業(yè)較高端別的職能經(jīng)濟單位所占據(jù)。

　　3、隨著整個商業(yè)級別的增高，低級別經(jīng)濟職能單位將被排斥到低地價地區(qū)，在商業(yè)的邊緣地帶布局。

　　4、在任何一級商業(yè)的典型職能內(nèi)，每一項職能的次序也是按門檻高低的順序系列排出的。

　　加納理論的不足之處主要在于：商店的位置并不總是與距地租峰值區(qū)的距離有關(guān)，而且商用土地的地租也并不完全是由距點的距離來決定的。針對這些不足，道寧（P．B．Downing）進一步闡述了土地面積、人口分布、經(jīng)濟收入分布狀況、交通及便捷性的不規(guī)則狀況等對城市商用土地地租的影響，使加納模式更加合理客觀。

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　　位置理論是由沃爾特·克里斯泰勒（Walter．Christaller）于1933年創(chuàng)立的，后經(jīng)奧古斯特．廖什（August．Losch）補充和修正。這一理論從分析不同生產(chǎn)點之間的相互作用出發(fā)，推證了每一種貨物的市場區(qū)實際為六邊形。每種貨物的門檻水平和銷售范圍都不相同，因而形成不同貨物及其相應(yīng)職能之間的特征差別。一般情況下，凡門檻較低的貨物，其相應(yīng)的銷售范圍也較小，這類貨物稱為低級貨物。那些門檻水平高、銷售范圍廣的貨物，稱為高端貨物。但是，往往由于門檻的限制，每個商業(yè)并不能提供所有的貨物和服務(wù)，而且，貨物供應(yīng)點出現(xiàn)的實際頻率，還與貨物的等級成反比。低級貨物在很多地都可購到，而高端貨物只能在少數(shù)地主得到供給。由此，史里斯泰勒認為，位置貨物供給點都能排列成有序的等級序列。

　　按照位置理論學(xué)說，城市商業(yè)區(qū)主要由商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)和鄰里性商業(yè)區(qū)共同有序構(gòu)成。對于商業(yè)區(qū)地域范圍的界定，墨菲（R．E．Murphy）和萬斯（J．．E．Vance）提出以建筑物高度及其商業(yè)職能來劃分。在實踐中，有些城市以零售商營業(yè)額的大小為商業(yè)區(qū)內(nèi)外分界的標準；有些城市則以土地價格來劃定其商業(yè)區(qū)的范圍。

　　國外城市商業(yè)區(qū)位理論的研究是以完全市場經(jīng)濟為前提，以完整的領(lǐng)土、非政治干預(yù)、自由的企業(yè)和經(jīng)濟購購力氣平均分布為假定的，因而研究的對象主要是對城市商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)、布局等的理論分析，而對影響城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的政治、流通體制、市場的秩序與控制和管理、新技術(shù)的應(yīng)用等較少考慮，認為這些完全可以在市場的自我調(diào)節(jié)下合理發(fā)展，從而成為以上幾種理論模式各有其局限性的主要原因。

　　商圈理論

　　商圈又稱“商業(yè)圈”或“商勢圈”。它是指商業(yè)企業(yè)吸引顧客的區(qū)域范圍。商圈對企業(yè)而言，則是其業(yè)務(wù)活動的空間，在這個空間范圍內(nèi)向消費者提供商品和服務(wù)。對消費者而言，則是他們方便的購購行為的空間。

　　一個設(shè)定的商圈，從市場勢力范圍這一角度考察，其構(gòu)成為點、線、面、流四個方面。點是指商圈的點，又指市場區(qū)域據(jù)點的點。線是指區(qū)域間相互依存關(guān)系以線相聯(lián)結(jié)，使商圈具有一定的吸引力。面是指點的吸引力的范圍。它是市場區(qū)域廣度，表明市場區(qū)域的廣泛性及其程度。流是指市場的動態(tài)，或指區(qū)域職能的變化和發(fā)展的動向。上述四個方面的側(cè)是不同的：點反映集中化的問題和集聚的程度；線則反映吸引性和相互依存性；面則反映區(qū)域性或地區(qū)性和同質(zhì)性；流反映的是活動的態(tài)勢和職能性。從實際工作而言，商圈，是由店、消費者購購行為空間和銷售活動空間三者構(gòu)成。

　　影響商圈設(shè)定的因素主要有：人口數(shù)量與特征以及其發(fā)展趨勢；購購潛力與已有企業(yè)的設(shè)置與經(jīng)營狀況；區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展前景與產(chǎn)業(yè)多無化的程度；區(qū)域內(nèi)交通、運輸、服務(wù)、金融、信用、保險、物業(yè)等狀況；勞動力市場條件；法律、工商行政管理因素；民情風(fēng)俗以及吸引顧客所特有的公共和文化教育設(shè)施，如公園、劇院、博物館、紀念場所、學(xué)校、科研機構(gòu)等。

　　商圈又分批發(fā)商圈與零售商圈。其中零售商圈的主要內(nèi)容有：

　　1、構(gòu)成。零售商業(yè)圈是以商店為，向四周擴展與輻射，形成一定范圍。零售商圈分為四個層次：核心商圈、次級商圈、邊緣商圈、異地商圈。一般而言，核心商圈能吸55％—70％的顧客；次級商圈為15％—25％；邊緣商圈則較小，比較稀疏。但商店的規(guī)模不同、類型不同，對顧客的吸引也不同。一般而言，商業(yè)區(qū)和大型商店對次級商圈和邊緣商圈的顧客的吸引力相對要大。商圈通常不是圓的，更多是橢圓形或多邊近圓形。

　　2、限度。1929年，美國人威廉·雷利用三年時間，調(diào)查了美國150個以上的城市，終于在1931年提出了“零售引力法則”，又稱“雷利法則”。他認為，“具有零售的兩個城市，從位于它們中間的城市吸引的交易量與各自城市的人口成正比例，而與從中間城市到市場的距離的自乘成反比例。”該法則主要地證實一個城市的人口越多，規(guī)模越大，商業(yè)越發(fā)達，對顧客的吸引力就越大。

　　雷利法則有兩項假定：一是兩城市同樣接近公路，距離的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是兩城市的零售能力相同。顧客之所以吸引到人口較多的城市，乃是由于該城市商業(yè)設(shè)施好，商品品種多等因素的影響。

　　3、飽和度。商圈的飽和度決定是否要開辦新的商業(yè)網(wǎng)點。通過商圈飽和度可以確定某一地區(qū)的商店是不足還是飽和。其中飽和指數(shù)計算公式如下：IRS＝C×RE／RF

　　其中：C為某地區(qū)購購某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE為某地區(qū)每一顧客平均購購額；RF為某地區(qū)經(jīng)營同類商品的商店營業(yè)面積；IRS為某地區(qū)某類商品零售飽和指數(shù)。

　　4、制約零售商圈的主要因素有：①商店經(jīng)營類型；②同類型競爭商店的位置；③商品種類；5商店規(guī)模；⑤店址周圍的條件；⑥促銷活動的開展情況。

　　單店面積極限理論

　　規(guī)模與效益不是正比關(guān)系。一定規(guī)模產(chǎn)生一定效益，適度規(guī)模產(chǎn)生適度效益，較佳規(guī)模產(chǎn)生較佳效益，過度規(guī)模就會產(chǎn)生零效益或負效益。體現(xiàn)零售商業(yè)企業(yè)的規(guī)模的主要指標之一是商店的營業(yè)面積，影響商店營業(yè)面積確定的因素很多，而其中顧客的生理和心理承受能力是較為直接的因素。

　　人保持某種狀態(tài)的時間是有限的，時間過長必然產(chǎn)生疲勞，從而就會放棄某種活動。顧客在商店游覽購物，同樣存在著疲勞度，超過這個度，不僅使一部分設(shè)施空置，導(dǎo)致部分購物區(qū)無人光顧，而且會直接影響購物情緒，甚至產(chǎn)生“恐懼感”。根據(jù)測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為40—60時辰，成人為90—150時辰。按此推算：

　　1、顧客在商場（店）的時間一般不會超過兩個半公里超過這個時間就處于疲勞狀態(tài)，終止購物；
　　2、普通人休閑步速為30—40米／分，顧客在店內(nèi)瀏覽購物步行距離一般不會超出8000米；
　　3、每平方米營業(yè)面積的顧客通過距離為0．35—0．4米，因此，顧客對商場營業(yè)面積的心理承受量為：150時辰×40米／時辰÷0．35米／平方米≈17143平方米。而經(jīng)測算，顧客對商場營業(yè)面積的生理承受極限一般在2．2—2．3萬平方米，超過這一限度，顧客就會因“累”而不再繼續(xù)。

　　因此，單體商場面積一般以不超過2．5—3萬平方米為宜。

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