從運(yùn)營模式看地產(chǎn)企業(yè)市場發(fā)展模式優(yōu)劣

房地產(chǎn)企業(yè)市場發(fā)展模式探討之一

　　本文力求從房地產(chǎn)行業(yè)的市場狀況出發(fā)，探索中國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)律，為企業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)で髮僮约旱氖袌龆ㄎ缓桶l(fā)展模式。

一、從產(chǎn)業(yè)周期和發(fā)達(dá)國家市場經(jīng)驗(yàn)看待中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律

　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：

　　階段是以房地產(chǎn)開發(fā)為主，開發(fā)商和投資商大多是一個(gè)主體，房地產(chǎn)的資金支持主要來自于銀行，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，暴露出來的問題是開發(fā)商的實(shí)力有限，銀行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也在增加，發(fā)展受到很大的制約。

　　階段是以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)基金為核心的房地產(chǎn)投資為主，開發(fā)商的分工開始細(xì)化，既有投資商、開發(fā)商，還有經(jīng)營商、投資管理公司與基金等，房地產(chǎn)證券化現(xiàn)象比較普遍，資金量明顯放大。

　　第三階段則是以房地產(chǎn)證券化為核心的階段，通過證券化，房地產(chǎn)成為了全民投資的產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致大量資金流向資本市場，再通過資本市場流向房地產(chǎn)市場。

　　目前，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在階段向階段的快速過渡時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)正在探尋更多的來自于銀行貸款以外的資金來源，以減少融資途徑單一、政策調(diào)控壁壘的制約。

——摘自國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松文論

二、中國房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式和成功案例

1、萬科模式——專注于住宅市場的專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式

　　模式機(jī)理：聯(lián)姻資本市場，聯(lián)姻國企，標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、規(guī)范化快速發(fā)展，已經(jīng)形成巨大的品牌影響力，逐步向行業(yè)寡頭發(fā)展，專業(yè)化方向是“像造汽車一樣的造房子”的工業(yè)化住宅發(fā)展思路。

　　優(yōu)  點(diǎn)：聯(lián)姻國企，打通社會資源；上市融資，打通資本市場；專注住宅標(biāo)準(zhǔn)化操作，可快速發(fā)展和復(fù)制的商業(yè)模式。

　　缺  點(diǎn)：住宅是較易于標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，單純的產(chǎn)品并非是住宅開發(fā)商的核心競爭力，資本、設(shè)計(jì)、行銷、管理、品牌才是這類企業(yè)的核心競爭力，并且市場逐漸進(jìn)入寡頭壟斷時(shí)代，市場空間看似巨大，實(shí)際留給一般開發(fā)商的發(fā)展空間越來越狹窄。

2、萬達(dá)模式——專注于大型商業(yè)綜合體組團(tuán)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式

　　模式機(jī)理：專注于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，租售并舉，持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)，創(chuàng)造了中國商業(yè)房地產(chǎn)市場較成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式（酒店、寫字樓、購物、院線、住宅五位一體）。簡單的說就是“一邊蓋房子，一邊搞經(jīng)營，雙勢互動，長短共贏”。

　　優(yōu)  點(diǎn)：跳出來一般商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商“只售不租，短線獲利，長線風(fēng)險(xiǎn)”的運(yùn)營怪圈和行業(yè)詬病。運(yùn)用自營的酒店管理、百貨公司、院線等經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，為商業(yè)加入關(guān)鍵的商業(yè)活力（主力店），加速商業(yè)價(jià)值提升，既有短線收益，又可以長線獲取優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營性物業(yè)。

　　缺  點(diǎn)：開發(fā)周期很長（平均4年以上），對開發(fā)商的經(jīng)營能力（這是一般機(jī)構(gòu)都很難做到的）要求很高，需要長時(shí)間的積累才能真正對提升商業(yè)價(jià)值產(chǎn)生效益。模式構(gòu)建初期，持續(xù)強(qiáng)有力融資支持是必備條件。

3、碧桂園模式——像賣白菜一樣的賣房子的住宅開發(fā)模式

　　模式機(jī)理：不追求產(chǎn)品的完全利潤，不追求過于個(gè)性化產(chǎn)品服務(wù)，追求資金的快速流轉(zhuǎn)效益，追求資金和項(xiàng)目的“薄利快銷”，做好住宅開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化管理和控制后，快速強(qiáng)勁的全國化復(fù)制模式。

　　優(yōu)  點(diǎn)：運(yùn)營效率高，區(qū)域市場競爭力影響力巨大，高效的資金運(yùn)作能力，為碧桂園帶來了豐厚的回報(bào)和快速的增長，飽受資本市場追捧。

　　缺  點(diǎn)：運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)較大，超級快速的發(fā)展對資本的運(yùn)作能力提出了更高的要求，市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力下降，快速而成功的模式，但并非公認(rèn)的好模式。

4、SOHO中國模式——專注于城市商業(yè)綜合體的開發(fā)模式

　　模式機(jī)理：專注于一線城市的商業(yè)用地開發(fā)，用“辦公、居家辦公、商住辦公”的商業(yè)綜合體產(chǎn)品模式，令眾多投資者癡迷，創(chuàng)造了一個(gè)又一個(gè)的銷售奇跡，08年單盤逆勢12天銷售40億，令業(yè)界咋舌。

　　優(yōu)  點(diǎn)：SOHO中國一直堅(jiān)持“大公司、小規(guī)?！钡倪\(yùn)行理念，核心團(tuán)隊(duì)十幾個(gè)人就能玩轉(zhuǎn)上百億項(xiàng)目，除了他高遠(yuǎn)獨(dú)特的市場發(fā)展定位之外，就是他有效合理利用市場分工的功勞。

　　缺  點(diǎn)：受產(chǎn)品定位和選址要求的限制（都是一線地塊或爛尾樓），SOHO中國的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式并不能很快速的克隆和復(fù)制，但是這種模式的成功率很高，品牌形象很好，港股上市后備受追捧。

5、天河城、萬象城模式——專注于購物開發(fā)和百貨經(jīng)營的開發(fā)模式

　　模式機(jī)理：專注于在城市核心商業(yè)區(qū)拿地建購物，運(yùn)用多年積累的商業(yè)合作資源招商組市，獲得商業(yè)物業(yè)增值和百貨經(jīng)營產(chǎn)值的雙重收益，偶爾也會高價(jià)出售一些獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪以補(bǔ)充投資盈虧。

　　優(yōu)  點(diǎn)：更加專注的集中于一點(diǎn)發(fā)力，才有可能形成百貨業(yè)態(tài)的經(jīng)營實(shí)力，商業(yè)地產(chǎn)的真正價(jià)值，并不是僅僅在出售時(shí)那一剎那，更在于漫長的商業(yè)經(jīng)營價(jià)值里面。

　　缺  點(diǎn)：由于模式較單一，百貨購物對選址和經(jīng)營能力要求又非常高，且難以標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，所以，盡管他們初期項(xiàng)目都很成功，但受融資、選址、商業(yè)模式復(fù)雜等限制，市場發(fā)展速度和效率還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其他模式的開發(fā)商。

6、泰達(dá)、中海模式——國資國企背景的一級開發(fā)模式

　　模式機(jī)理：利用政府背景拿地，這種所謂的模式，別人難以模仿。

　　優(yōu)  點(diǎn)：里里外外好處都是他自己的，優(yōu)點(diǎn)多多。

　　缺  點(diǎn)：體制僵化，行政壟斷，妨礙市場公平競爭。

　　通過對以上成熟且成功的房地產(chǎn)商的開發(fā)模式的探討，可以看出：

　　以住宅地產(chǎn)為代表的主流開發(fā)模式的大同小異，核心競爭力已經(jīng)不體現(xiàn)在住宅產(chǎn)品本身了：越來越龐大的資本（地王），越來越高效的運(yùn)營（萬科住宅工業(yè)化），越來越強(qiáng)的品牌影響力（萬科的房子就沒有比同區(qū)域便宜的時(shí)候），才是住宅開發(fā)商的“王道”。

　　以商業(yè)地產(chǎn)（含商務(wù)、商業(yè)、旅游、工業(yè)類型）為代表的主流開發(fā)模式卻百花齊放，不拘一格。由此可以看出住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的根本區(qū)別：住宅是提供單一消費(fèi)功能（居?。┑漠a(chǎn)品，而商業(yè)地產(chǎn)卻因其提供的消費(fèi)功能多樣而變的五花八門，操盤模式也變得異常復(fù)雜。但無一例外的是，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營屬性決定了商業(yè)地產(chǎn)要有好的市場定位、經(jīng)營模式、精英團(tuán)隊(duì)才能做好。

　　（待續(xù)）

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