商業(yè)地產(chǎn)策劃—關(guān)于商圈（trade area）的概念

　　商圈（trade area）概念 

　　商圈是指一個商業(yè)地產(chǎn)項目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務(wù)的范圍。也可以說成是一個商業(yè)地產(chǎn)項目的消費者所來自的區(qū)域，或者是一個商業(yè)地產(chǎn)項目吸引消費者的有效空間范圍。 

　　商圈的劃分： 

　　任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒有關(guān)系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調(diào)查機(jī)構(gòu)也將再細(xì)分為：商圈、商圈、第三商圈、第四商圈。 

　　次級商圈 邊際商圈 某商業(yè)地產(chǎn)項目 

　　注：核心商圈（primary trading area）約占50%——70%的人流量 

　　次級商圈（secondary trading area）約占15%——20%的人流量 

　　邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量 

　　不同商圈內(nèi)的人口數(shù)量： 

　　一、核心商圈 

　　1、步行20時辰能夠到達(dá)項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　2、騎自行車20時辰能夠到達(dá)項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　3、步行10時辰能夠到達(dá)可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　4、乘坐小汽車20時辰能夠到達(dá)項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　二、次級商圈 

　　1、步行20—30時辰能夠到達(dá)項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　2、騎自行車20—30時辰能夠到達(dá)項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　3、步行10時辰能夠到達(dá)只要換乘一次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　4、乘坐小汽車20—40時辰能夠到達(dá)項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　三、邊際商圈 

　　1、步行20—30時辰能夠到達(dá)項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　2、步行10時辰能夠到達(dá)只要換乘兩次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　3、乘坐小汽車40—60時辰能夠到達(dá)項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　商圈調(diào)查的目的： 

　　調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店營業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)項目地點的選擇，商圈調(diào)查的目的包括： 

　?。?） 了解地區(qū)居民的人口特征、社會經(jīng)濟(jì)變相及生活形態(tài)等； 

　?。?） 確定產(chǎn)品組合及促銷地點； 

　　（3） 分析商圈是否重疊 

　?。?） 計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開幾家店； 

　?。?） 找出商圈內(nèi)的障礙： 

　　A、 道路設(shè)施不便 

　　B、 人口擁擠 

　　C、 人口過度擁塞 

　?。?） 法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、較低工資及都市區(qū)域劃分情況 

　　（7） 其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流一次性補(bǔ)齊所需物品，及停車場是否寬廣等。 

　　商圈調(diào)查與調(diào)查方法

　　商圈范圍劃分確定： 

　　如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點： 

　　（1） 商圈范圍： 

　　A、 集中型商圈： 

　　核心商圈半徑在2000米以內(nèi)，次級商圈半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外； 　　

　　B、 分散型商圈： 

　　核心商圈半徑在500米以內(nèi)，次級商圈半徑在500米—1000米之間，邊際商圈在1000米以外； 

　　（2） 馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道 

　　（3） 鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個不同商圈 

　　（4） 高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈 

　?。?） 安全島之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈 

　　（6） 大水溝之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈 

　　（7） 單行道之阻隔，人潮流動不而易劃分成不同的商圈 

　?。?） 人潮走向 

　　由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方向，使該區(qū)域形成一獨立商圈。 

　　商圈界定之方法： 

　　一、同心圓法： 

　　一個開發(fā)項目（商場）的服務(wù)范圍可以用同心圓表示，可以先按照不同半徑畫出若干個同心圓，然后計算不同圈層內(nèi)的人口、消費變化率，如果變化很小就可以確定： 

　　1、 用人口密度變化確定： 

　　如果人口規(guī)模M1、 M2 ……半徑R1、R2 ……不同圓之間變化率： 

　　P1=(M2/Л.R2.R2-M1/Л.R1.R1)/(M1/Л.R1.R1) 

　　P

　　R2 R3 R4 R5 R(半徑) 

　　2、 用不同同心圓間商品消費量變化確定服務(wù)區(qū)范圍： 

　　商品消費C （C2-C1）/C1 （C3-C2）/C2 

　　二、行車時間法： 

　　消費（購物）習(xí)慣： 

　　駕車5——10時辰去目的地購物 

　　影響因素：1、受障礙物影響較大 

　　2、行車速度 

　　3、不同地區(qū)的購物習(xí)慣、如偏好行車 

　　（5——10時辰 10——15時辰 15——20時辰） 

　　三、路線調(diào)查法： 

　　根據(jù)開發(fā)地周圍的街道，沿著不同的街道進(jìn)行調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費者的信息，根據(jù)以上資料進(jìn)行確定。 

　　市場分析調(diào)查的內(nèi)容： 

　　市場服務(wù)區(qū) 

　　內(nèi)容 1公里 2公里 3公里 4公里 

　　人口規(guī)模 人 人 人 人 

　　居民戶數(shù) 戶 戶 戶 戶 

　　平均家庭收入 元 元 元 元 

　　人均收入 元 元 元 元 

　　商品購購力

　　四、用COMPASS法則來確定： 

　　商業(yè)地產(chǎn)的價值有賴于它可以產(chǎn)生的效益。潛在的收益必然也受到顧客對該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響。盡管有很多因素對兩個地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定，易接近性只由兩個地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾向而定。 

　　如兩個商業(yè)場所a和b（例如零售商場，購物，小城鎮(zhèn)等）。哪一些位置是一位顧客會受到兩個場所同等吸引力的可能位置？從狹義上講，這一問題由雷利的吸引力定律可以回答，該定律可以確定a和b之間的直線上顧客可能受到同等吸引力的一個點。從廣義上講，這個問題由下面的公式給予了回答，該公式劃定的是一個圓。位于這個圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場所a吸引的傾向。 

　　公式： 

　　da=d/(1+ (q)ª ……有效交易距離——雷利定律 

　　交易=d/(1-q)……

　　有效半徑=d . (q)ª/(1-q)…… 

　　交易和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）的范圍。 

　　a,b=兩處交易場所的名稱（給較大的場所定名為a） 

　　da=a場所到b場所之間有效交易距離（或途中耗時） 

　　d=a和b兩處場所之間的實際距離 

　　Sa,Sb=場所a和場所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等） 

　　取Sa>Sb 

　　q= Sb/Sa……兩處場所的規(guī)模的比率。 

　　ª=1/2 

　　例如：兩個超市a和b分別擁有25萬平方米和5萬平方米的營業(yè)面積，他們對于其他商場隔絕（也就是附近沒有大型商場），來往聯(lián)商場間的途中時間平均為1km。試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個超市之一位置的那個圓。 

　　Sa=25萬平方米,Sb=5萬平方米，且d=1km。 

　　那么， 

　　q= Sa/Sb=50000/250000=0.2 (q)ª=0.45 

　　da=d/(1+(q)ª =1km/1.45=690米處(有效交易距離) 

　　該圓的為從超市a到超市b 

　　d/(1-q)=1km/(1-0.2)=1.25km處 

　　該圓的半徑為 

　　d . (q)ª/(1-q)=1km.0.45/(1-0.2)=559米處 

　　COMPASS法則的限制： 

　　1、 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。 

　　2、 顧客認(rèn)知的距離會受到購物經(jīng)驗影響，如果服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好影響，顧客認(rèn)知的距離會比真正的距離。

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