商業(yè)地產(chǎn)策劃—關于商圈（trade area）的概念

　　商圈（trade area）概念 

　　商圈是指一個商業(yè)地產(chǎn)項目所提供的商業(yè)、貿(mào)易或者商鋪、貿(mào)易服務的范圍。也可以說成是一個商業(yè)地產(chǎn)項目的消費者所來自的區(qū)域，或者是一個商業(yè)地產(chǎn)項目吸引消費者的有效空間范圍。 

　　商圈的劃分： 

　　任何一個商業(yè)地產(chǎn)項目都有其商圈范圍，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)項目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒有關系。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。有的市場調(diào)查機構(gòu)也將再細分為：商圈、商圈、第三商圈、第四商圈。 

　　次級商圈 邊際商圈 某商業(yè)地產(chǎn)項目 

　　注：核心商圈（primary trading area）約占50%——70%的人流量 

　　次級商圈（secondary trading area）約占15%——20%的人流量 

　　邊際商圈(fringe trading area)約占10%左右的人流量 

　　不同商圈內(nèi)的人口數(shù)量： 

　　一、核心商圈 

　　1、步行20時辰能夠到達項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　2、騎自行車20時辰能夠到達項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　3、步行10時辰能夠到達可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　4、乘坐小汽車20時辰能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　二、次級商圈 

　　1、步行20—30時辰能夠到達項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　2、騎自行車20—30時辰能夠到達項目所在地的人口數(shù)量乘以騎自行車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　3、步行10時辰能夠到達只要換乘一次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　4、乘坐小汽車20—40時辰能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　三、邊際商圈 

　　1、步行20—30時辰能夠到達項目所在地的人口數(shù)乘以步行者占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　2、步行10時辰能夠到達只要換乘兩次車可以直通項目所在地的公共汽車站的人口數(shù)量乘以乘坐公共汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　3、乘坐小汽車40—60時辰能夠到達項目所在地的人口乘以乘坐小汽車的人口占總?cè)丝诘谋嚷?nbsp;

　　商圈調(diào)查的目的： 

　　調(diào)查商圈可了解預設商店營業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當項目地點的選擇，商圈調(diào)查的目的包括： 

　　（1） 了解地區(qū)居民的人口特征、社會經(jīng)濟變相及生活形態(tài)等； 

　?。?） 確定產(chǎn)品組合及促銷地點； 

　?。?） 分析商圈是否重疊 

　?。?） 計算在某一地理區(qū)域內(nèi)應開幾家店； 

　?。?） 找出商圈內(nèi)的障礙： 

　　A、 道路設施不便 

　　B、 人口擁擠 

　　C、 人口過度擁塞 

　?。?） 法規(guī)方面考慮租稅、執(zhí)照、營運、較低工資及都市區(qū)域劃分情況 

　?。?） 其他因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、將來的變動趨勢、供應商位置、運輸是否方便（交通狀況）、可否利用物流一次性補齊所需物品，及停車場是否寬廣等。 

　　商圈調(diào)查與調(diào)查方法

　　商圈范圍劃分確定： 

　　如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點： 

　　（1） 商圈范圍： 

　　A、 集中型商圈： 

　　核心商圈半徑在2000米以內(nèi)，次級商圈半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外； 　　

　　B、 分散型商圈： 

　　核心商圈半徑在500米以內(nèi)，次級商圈半徑在500米—1000米之間，邊際商圈在1000米以外； 

　?。?） 馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道 

　　（3） 鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個不同商圈 

　?。?） 高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈 

　?。?） 安全島之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈 

　?。?） 大水溝之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈 

　　（7） 單行道之阻隔，人潮流動不而易劃分成不同的商圈 

　?。?） 人潮走向 

　　由于人潮走向之購物習慣與人潮流動之方向，使該區(qū)域形成一獨立商圈。 

　　商圈界定之方法： 

　　一、同心圓法： 

　　一個開發(fā)項目（商場）的服務范圍可以用同心圓表示，可以先按照不同半徑畫出若干個同心圓，然后計算不同圈層內(nèi)的人口、消費變化率，如果變化很小就可以確定： 

　　1、 用人口密度變化確定： 

　　如果人口規(guī)模M1、 M2 ……半徑R1、R2 ……不同圓之間變化率： 

　　P1=(M2/Л.R2.R2-M1/Л.R1.R1)/(M1/Л.R1.R1) 

　　P

　　R2 R3 R4 R5 R(半徑) 

　　2、 用不同同心圓間商品消費量變化確定服務區(qū)范圍： 

　　商品消費C （C2-C1）/C1 （C3-C2）/C2 

　　二、行車時間法： 

　　消費（購物）習慣： 

　　駕車5——10時辰去目的地購物 

　　影響因素：1、受障礙物影響較大 

　　2、行車速度 

　　3、不同地區(qū)的購物習慣、如偏好行車 

　?。?——10時辰 10——15時辰 15——20時辰） 

　　三、路線調(diào)查法： 

　　根據(jù)開發(fā)地周圍的街道，沿著不同的街道進行調(diào)查，收集人口、商業(yè)、消費者的信息，根據(jù)以上資料進行確定。 

　　市場分析調(diào)查的內(nèi)容： 

　　市場服務區(qū) 

　　內(nèi)容 1公里 2公里 3公里 4公里 

　　人口規(guī)模 人 人 人 人 

　　居民戶數(shù) 戶 戶 戶 戶 

　　平均家庭收入 元 元 元 元 

　　人均收入 元 元 元 元 

　　商品購購力

　　四、用COMPASS法則來確定： 

　　商業(yè)地產(chǎn)的價值有賴于它可以產(chǎn)生的效益。潛在的收益必然也受到顧客對該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響。盡管有很多因素對兩個地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定，易接近性只由兩個地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾向而定。 

　　如兩個商業(yè)場所a和b（例如零售商場，購物，小城鎮(zhèn)等）。哪一些位置是一位顧客會受到兩個場所同等吸引力的可能位置？從狹義上講，這一問題由雷利的吸引力定律可以回答，該定律可以確定a和b之間的直線上顧客可能受到同等吸引力的一個點。從廣義上講，這個問題由下面的公式給予了回答，該公式劃定的是一個圓。位于這個圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場所a吸引的傾向。 

　　公式： 

　　da=d/(1+ (q)ª ……有效交易距離——雷利定律 

　　交易=d/(1-q)……

　　有效半徑=d . (q)ª/(1-q)…… 

　　交易和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）的范圍。 

　　a,b=兩處交易場所的名稱（給較大的場所定名為a） 

　　da=a場所到b場所之間有效交易距離（或途中耗時） 

　　d=a和b兩處場所之間的實際距離 

　　Sa,Sb=場所a和場所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等） 

　　取Sa>Sb 

　　q= Sb/Sa……兩處場所的規(guī)模的比率。 

　　ª=1/2 

　　例如：兩個超市a和b分別擁有25萬平方米和5萬平方米的營業(yè)面積，他們對于其他商場隔絕（也就是附近沒有大型商場），來往聯(lián)商場間的途中時間平均為1km。試確定定義顧客具有同等可能性光顧兩個超市之一位置的那個圓。 

　　Sa=25萬平方米,Sb=5萬平方米，且d=1km。 

　　那么， 

　　q= Sa/Sb=50000/250000=0.2 (q)ª=0.45 

　　da=d/(1+(q)ª =1km/1.45=690米處(有效交易距離) 

　　該圓的為從超市a到超市b 

　　d/(1-q)=1km/(1-0.2)=1.25km處 

　　該圓的半徑為 

　　d . (q)ª/(1-q)=1km.0.45/(1-0.2)=559米處 

　　COMPASS法則的限制： 

　　1、 只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。 

　　2、 顧客認知的距離會受到購物經(jīng)驗影響，如果服務良好，商店設施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好影響，顧客認知的距離會比真正的距離。

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