綜合體必須考慮因地制宜，不能搞千城一面－城市綜合體較終取決于經(jīng)營(yíng)和管理：[實(shí)錄](méi)2009年中國(guó)城市綜合體發(fā)展峰會(huì)

　　主持人：謝謝姚總經(jīng)濟(jì)師，每次要聽姚景源先生來(lái)做演講的時(shí)候非常過(guò)癮，他知道事情非常多，收廢品、司機(jī)、女孩進(jìn)城化妝，我們平時(shí)都注意不到。我們下午的時(shí)候還會(huì)有一些非常中糧的嘉賓給大家介紹一下。上午看到很多主題的演講，下面抓緊時(shí)間進(jìn)行一個(gè)對(duì)話的環(huán)節(jié)，我會(huì)盡快把這個(gè)時(shí)間進(jìn)行完。下面有請(qǐng)人民大學(xué)黃國(guó)雄教授，同時(shí)大連萬(wàn)達(dá)的曲德君，然后寶龍集團(tuán)營(yíng)銷副總經(jīng)理林總，同時(shí)有請(qǐng)陽(yáng)光100的范總?cè)缓笪搴蠂?guó)際的趙云偉先生，同時(shí)還有請(qǐng)五礦職業(yè)的副總經(jīng)理?xiàng)畲笸壬?。有?qǐng)幾位上臺(tái)。

　　主持人：我們個(gè)話題是中國(guó)房?jī)r(jià)2009年走勢(shì)。

　　趙云偉：YES。

　　主持人：這是什么意思。

　　趙云偉：是。

　　主持人：是到什么地步呢？剛才姚總經(jīng)濟(jì)師說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持良好的態(tài)勢(shì)，我覺得房?jī)r(jià)也應(yīng)該是良好的態(tài)勢(shì)。

　　主持人：黃教授同意嗎？

　　黃國(guó)雄：這還有一個(gè)過(guò)程，從剛才姚總提的，從經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的角度要把投資基金轉(zhuǎn)向消費(fèi)基金，一般從世界各地來(lái)看有六個(gè)月到八個(gè)月。從這個(gè)角度來(lái)看還有一個(gè)過(guò)程，應(yīng)該年底或者明年，現(xiàn)在來(lái)看很難一下子復(fù)蘇。

　　主持人：你看到六個(gè)八個(gè)月以后也會(huì)YES。

　　曲德君：做商業(yè)地產(chǎn)對(duì)整體房?jī)r(jià)感覺不敏感，總體來(lái)講只能往上升。

　　主持人：特別像一個(gè)起伏的過(guò)程。

　　范小沖：現(xiàn)在有上漲趨勢(shì)，但是下半年要觀察。

　　主持人：我們問(wèn)了四個(gè)人，四個(gè)一樣的觀點(diǎn)，你會(huì)是一致還是會(huì)不同。

　　林鋒利：房?jī)r(jià)有不同的差異，特別是一線和二、三線城市不同，比如說(shuō)在一些一線城市和一些沿海城市，他的客群可能很廣，很大，像北京針對(duì)全國(guó)市場(chǎng)，上海針對(duì)全世界市場(chǎng)，反而我們內(nèi)地很多二、三線城市就是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)。

　　主持人：你覺得廈門會(huì)怎么樣？

　　林鋒利：廈門在短期內(nèi)應(yīng)該上漲的。

　　主持人：北京呢？

　　林鋒利：也是上漲的。

　　主持人：上海呢？

　　林鋒利：不好去全部答。

　　主持人：你不看上海是嗎。

　　林鋒利：也是看好。然后根據(jù)供需量，這也有差異性，比如說(shuō)我們?cè)诔Ｖ萦虚_發(fā)項(xiàng)目，他的整個(gè)土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)供應(yīng)量非常大，他房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，這有他的地域特點(diǎn)。

　　楊大同：機(jī)遇姚總中國(guó)城市化，這是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格剛性需求?；谶@兩點(diǎn)價(jià)格往下降，應(yīng)該說(shuō)下半年趨勢(shì)穩(wěn)中有升。

　　范小沖：如果有綜合體的公寓肯定漲，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)和配套和整個(gè)的物業(yè)價(jià)值公寓的價(jià)值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)會(huì)高于周邊的單純的公寓的價(jià)值，如果有綜合體肯定漲。

　　主持人：業(yè)內(nèi)管這個(gè)叫要掌聲的發(fā)言?；氐浇裉斓闹黝}，對(duì)于綜合體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在面臨的是困難要大一些還是說(shuō)現(xiàn)在面臨的機(jī)會(huì)更大一些，比如說(shuō)投資上，比如說(shuō)在整個(gè)的體諒上，在城市發(fā)展上，在大的宏觀背景一下有很多不確定因素，對(duì)于城市綜合體而言，大家需要做風(fēng)險(xiǎn)更大，還是機(jī)會(huì)更大，還是會(huì)怎么樣。

　　曲德君：整體來(lái)說(shuō)還是有很好的市場(chǎng)機(jī)遇，一個(gè)項(xiàng)目成功運(yùn)作還是要看發(fā)展商和各個(gè)方面，各個(gè)環(huán)節(jié)整體的把握。我想在現(xiàn)在的城市快速發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)也是非常熱，一個(gè)城市可能在幾年之間、三、五年之間迅速的產(chǎn)生很多個(gè)商業(yè)的項(xiàng)目或者是說(shuō)成是綜合體的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目當(dāng)一旦面世以后，真正誕生的那開始，其實(shí)較終可能取決于經(jīng)營(yíng)和管理，比如說(shuō)F1塞車較終比的是車手的水平，我覺得在我們做這種城市綜合體的項(xiàng)目也好，或者是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也好，頭先要把后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題考慮清楚。

　　主持人：現(xiàn)在看到F1賽道上危險(xiǎn)更多一點(diǎn)，還是奪冠的機(jī)會(huì)更多一點(diǎn)。

　　黃國(guó)雄：我覺得危險(xiǎn)更多一點(diǎn)，這有三個(gè)理由，個(gè)原因剛才有的老總提了，中國(guó)商業(yè)綜合體的開發(fā)不是取決于我們開發(fā)商選址，而是有一個(gè)政府需要了，開發(fā)商來(lái)進(jìn)行，從這個(gè)角度來(lái)看不是需要，這種大的需求可能導(dǎo)致了整個(gè)發(fā)展影響。沒(méi)有精神和文化支撐可能出現(xiàn)半途而廢的狀況。第三個(gè)問(wèn)題，綜合體必須考慮因地制宜，不能搞千城一面，否則的話會(huì)導(dǎo)致問(wèn)題。

　　主持人：謝謝黃教授。

　　趙云峰：我覺得要看，要看什么呢？個(gè)是區(qū)位，城市綜合體項(xiàng)目一定要靠軌道交通，這是成為發(fā)展的一個(gè)結(jié)點(diǎn)，我覺得這對(duì)城市綜合體發(fā)展非常重要，特別是樞紐交通，幾條**線，哪怕是城郊的**站周邊的開發(fā)都是以綜合體的方式來(lái)體現(xiàn)的。

　　條確實(shí)要看開發(fā)商的品質(zhì)，為什么這么說(shuō)呢？我們?cè)O(shè)計(jì)單位五合國(guó)際接觸很多想做商業(yè)開發(fā)的機(jī)構(gòu)，他想把房子賣了。我們也是萬(wàn)達(dá)設(shè)計(jì)方之一，我們接觸過(guò)一個(gè)項(xiàng)目，在華北某地區(qū)，在萬(wàn)達(dá)綜合體旁邊不太遠(yuǎn)也要做綜合體，這個(gè)綜合體要給農(nóng)民的，20多萬(wàn)平米的商業(yè)，他根本不管綜合體將來(lái)干什么，怎么用，我先弄20萬(wàn)平米再說(shuō)，下面也蓋公寓樓，那個(gè)我也不知道賣給誰(shuí)了，這也是綜合體，而且沒(méi)有開發(fā)主體，把整個(gè)都賣了。開發(fā)商的品質(zhì)也是非常重要的，我覺得如果具備這兩條，這個(gè)項(xiàng)目基本上是有保證的。謝謝。

　　主持人：剛才有人打電話問(wèn)你怎么想這個(gè)事。

　　范小沖：機(jī)會(huì)更大一些，今天剛才也說(shuō)了，今天危機(jī)就是有效需求不足，而綜合體在二、三線城市，他是有需求的，因?yàn)檫@個(gè)城市除了城市化，不是說(shuō)人住到城里來(lái)，他更需要城市的功能和城市的夢(mèng)想。綜合體代表了這個(gè)城市功能，他是一個(gè)功能升級(jí)，所以是有需求的。有需求在今天需求不足的情況下所以是的機(jī)會(huì)。當(dāng)然也是的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榫C合體需要在投資，需要在運(yùn)營(yíng)，需要在方方面面非常高的運(yùn)作水準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在做總綜合體從住宅轉(zhuǎn)到綜合體，或者從開百貨店到綜合體，實(shí)際上都不是，綜合體是一個(gè)更高，是一個(gè)城市發(fā)展到一個(gè)更高層次的一個(gè)功能升級(jí)的產(chǎn)品。所以我說(shuō)機(jī)會(huì)是更大，因?yàn)橛行枨缶陀袡C(jī)會(huì)，其他的都需要提升能力。

　　主持人：提升能力和提升概念，理解了。

　　林峰利：我用一個(gè)危機(jī)，不同的投資商，有的投資確實(shí)看起來(lái)很可怕，我認(rèn)為是一種危險(xiǎn)，但是對(duì)很多成熟的投資商開發(fā)商來(lái)說(shuō)是很好的機(jī)會(huì)，我覺得較重要的要走出自己的模式。在二、三線城市一定要結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況，以及他的資源，包括當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)性，你去建一個(gè)城市綜合體。在這我也想呼吁一下，特別是我們今天有很多專家，也有很多媒體，一個(gè)城市綜合體在中國(guó)發(fā)展還是摸索和發(fā)展的階段，還沒(méi)有真正的成熟。我們從專家或者從媒體的角度能夠也做做一個(gè)比較好的，特別是對(duì)一些二、三線城市的政府和規(guī)劃部門，不要盲目的去求大貪多。我們有時(shí)候做項(xiàng)目也是，政府一定要規(guī)劃你做，比如說(shuō)一個(gè)中小城市，做一個(gè)寫字樓，而這個(gè)在當(dāng)?shù)貨](méi)有市場(chǎng)，或者一定要做30萬(wàn)平方商業(yè)，你一個(gè)區(qū)域性商業(yè)沒(méi)有這么大輻射范圍，你要這么做也是對(duì)投資商，開發(fā)商來(lái)說(shuō)比較被動(dòng)。我想通過(guò)專家、媒體正確的引導(dǎo)和輿論的導(dǎo)向，至少對(duì)政府城市規(guī)劃部門也有一個(gè)方向。

　　對(duì)投資商來(lái)說(shuō)有很多，特別是在一些地方性的開發(fā)商及本身開發(fā)住宅的，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有很深了解，就盲目的投資建設(shè)，這就是一個(gè)危險(xiǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)開發(fā)部像住宅，開發(fā)完賣完就算了，商業(yè)地產(chǎn)招商、建設(shè)到后期經(jīng)營(yíng)管理，如果你經(jīng)營(yíng)感覺的團(tuán)隊(duì)跟不上，或者你招商跟不上，一個(gè)環(huán)節(jié)出問(wèn)題都會(huì)涉及到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)或者城市綜合體后期的發(fā)展，這是我的一些建議。

　　楊大同：我覺得定位非常重要，我們定位要看一百年，目前看美國(guó)的話，大家知道世界影響。我們中國(guó)得做好準(zhǔn)備了，我們現(xiàn)在是G2了，我們要取代美國(guó)，我們作為世界引擎怎么定位，定位不行一定會(huì)失敗。我們?cè)诒焙Ｐ聟^(qū)做了一個(gè)綜合體，天津市黃市長(zhǎng)考察問(wèn)我，你的綜合體怎么定位，我說(shuō)就是娶了一個(gè)老婆看50年不膩，而且特別賢惠，我的綜合體就是這樣一個(gè)綜合體。

　　我們覺得這些開發(fā)商在綜合體建設(shè)上要建成一百年的建筑，服務(wù)的話要超百年，否則將來(lái)肯定要淘汰，你甭管這個(gè)樓多漂亮，什么世界大腕兒，高端，你服務(wù)不行地功能不行，將來(lái)一定要淘汰，我覺得定位非常重要。

　　主持人：你說(shuō)一下?lián)衽紭?biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是什么樣的？

　　楊大同：我還要補(bǔ)充一句，搞政治得民心者得天下，搞綜合體是得消費(fèi)者得天下，搞對(duì)象看孝敬父母和爹媽。得說(shuō)，你看50年不膩太難找了。現(xiàn)在看50年不膩的金婚也不少，看秦怡都81歲了越看越漂亮，我覺得就是德才兼?zhèn)洹?/P>

　　主持人：謝謝，你對(duì)婚姻的研究和跟綜合體的研究一樣深湛，我們感覺非常有感覺。較后一個(gè)問(wèn)題，一個(gè)失敗的綜合體特征應(yīng)該是什么，說(shuō)完這個(gè)就愉快的吃飯，避免大家犯這樣錯(cuò)誤。

　　趙云偉：一個(gè)是開發(fā)商賺錢就走了，這個(gè)算不算失敗，我覺得算一個(gè)失敗留了一個(gè)爛攤子，這從整個(gè)運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)沒(méi)有考慮后期持有。

　　，可能剛才大家講定位沒(méi)有定準(zhǔn)，在經(jīng)營(yíng)的時(shí)候很吃力做，后期培育期也沒(méi)有得到應(yīng)有的效果，這是兩個(gè)較主要的方面。

　　范小沖：綜合體英文是HOPSCA，一個(gè)綜合體是多種功能集合而成的具有加成效果較好的東西，這不是單純的商業(yè)，也不是單純的住宅，也不是單純的酒店，能夠處理好多種功能之間的匹配和加成，這樣綜合體就能做好，反之就是失敗。

　　主持人：這里面少一個(gè)字母綜合體一定失敗。

　　范小沖：需要這些功能，而且還需要很好的比例，才能做成這樣綜合體。

　　林鋒利：失敗綜合體的特征還是盲目開發(fā)，再一個(gè)很多照搬照抄，在北京和成都的綜合體很好，但是搬到另外一個(gè)城市去用，這個(gè)也許并不適合他。

　　楊大同：我覺得沒(méi)有綜合實(shí)力別做綜合體，這是一個(gè)基礎(chǔ)，這是較忌諱的，剛才講的問(wèn)題都是盲目開發(fā)或者短期行為，或者變現(xiàn)，這肯定做不好。

　　主持人：還是跟找對(duì)象要看綜合實(shí)力。

　　曲德君：從失敗的角度來(lái)講前面幾位談的都非常明確了，對(duì)一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目來(lái)講是一個(gè)系統(tǒng)的工程，較主要要發(fā)揮使用的功能，才能夠創(chuàng)

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