商品房預(yù)售作為購賣雙方當(dāng)事人廣為采用的主流市場模式，事關(guān)千家萬戶的安居樂業(yè)。近來，隨著房產(chǎn)交易優(yōu)惠政策結(jié)束期限的日前臨近，不少市民為了能夠搭上“末班車”，正在抓緊時間購房、選房。然而，這些購房人中大量為頭次購房，對于如何跟開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同一無所知。
　　昨天，市房產(chǎn)部門提醒，商品房預(yù)售的房屋尚未建成竣工，購房人對購賣標(biāo)的難以作出直觀判斷，且購房人一般在房屋竣工前已通過一次性付款或銀行按揭付款等方式將購房款全部支付給開發(fā)商，開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險在一定程度上實際已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購房人。因此，相比現(xiàn)房和二手房，購房人承擔(dān)了更大的交易風(fēng)險和不確定性。商品房預(yù)售合同是確定購賣雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的主要依據(jù)，簽好合同，合理降低和防范交易風(fēng)險對購房人尤為重要。在簽訂商品房預(yù)售合同過程中應(yīng)注意以下事項。
　　確認開發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證
　　為保護購房人的基本權(quán)利，國家對商品房預(yù)售實行許可制度。沒有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無效合同，無效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護。因此，購房人在簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)頭先查驗開發(fā)商在售樓現(xiàn)場公示的商品房預(yù)售許可證，確認自己擬購房屋在預(yù)售許可的范圍內(nèi)，避免不必要的法律風(fēng)險。
　　認真閱讀開發(fā)商制定的格式條款
　　按市場通常做法，在簽訂正式預(yù)售合同前，購賣雙方當(dāng)事人往往會先行訂立認購協(xié)議。認購協(xié)議的主要作用是雙方當(dāng)事人約定在未來的某個時候簽訂購賣合同。開發(fā)商就商品房預(yù)售的通用條件，一般都會制定針對大多數(shù)購房人都適用的格式條款，作為將來與購房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。購房人應(yīng)事前認真閱讀了解，不明白的地方需讓開發(fā)商當(dāng)即給予解釋，不滿意的地方需及時與開發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書面形式予以固定。實際生活中，許多購房人不重視這個環(huán)節(jié)，常常導(dǎo)致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。
　　注意土地使用年限
　　出讓土地的年限是從開發(fā)商拿地時開始起算，只有剩余年限才對購房人有實際意義。有的開發(fā)項目的開發(fā)周期很長，可能導(dǎo)致商品房售出時的實際土地使用年限已經(jīng)大幅縮水。有的具有居住功能的商品房，其對應(yīng)的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。購房人應(yīng)注意甄別，以免簽訂合同后才后悔。
　　明確約定抵押權(quán)的處理方式
　　為籌集建設(shè)資金，開發(fā)商的預(yù)售商品房往往設(shè)定有土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)。因抵押權(quán)的權(quán)益具有法律上的優(yōu)先性，若處理不當(dāng)，會對購房人較終行使和享有預(yù)售合同的權(quán)利帶來很大障礙和困擾。一般來講，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在簽訂預(yù)售合同前注銷所售房屋的在建工程抵押，消滅抵押權(quán)；對土地抵押權(quán)，購房人需與開發(fā)商在合同中認真約定抵押權(quán)消滅的時間、條件等，并在開發(fā)商違約后及時主張權(quán)利，督促開發(fā)商還款清押或提供履約擔(dān)保，防止更難處理的麻煩。
　　明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任
　　我市預(yù)售合同示范文本從交房必備法律文件和法律手續(xù)入手，對房屋交付條件做了基本規(guī)定，保障了購房人較基本的權(quán)益。但示范文本已有的內(nèi)容并不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設(shè)施的可開通時間等示范文本沒有明確，附件中的各項配套設(shè)施的建設(shè)和交付也獨立于房屋交付，對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式，將相關(guān)條件納入房屋交付條件中，才能在發(fā)生預(yù)期之外的情況時得到相應(yīng)的法律救濟。
　　開發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權(quán)利兩個層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開發(fā)商遲延交房責(zé)任與購房人遲延付款責(zé)任之間的對等性。
　　仔細了解開發(fā)商的按揭政策
　　開發(fā)商就商品房項目的按揭貸款業(yè)務(wù)，通常都與一家或幾家商業(yè)銀行建立合作關(guān)系，有的合作關(guān)系不允許購房人在合作銀行之外申請貸款。同時，有的商品房項目因不符合公積金貸款的條件，不能申請公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款的購房人，在簽訂預(yù)售合同前，需認真了解相關(guān)政策，避免在籌措房款中發(fā)生意外。
　　重要公共配套設(shè)施不可忽視
　　我市預(yù)售合同示范文本設(shè)置專門附件規(guī)定公共配套設(shè)施的建設(shè)和交付。對特定的購房人，有的公建配套直接決定購房的初衷，對此需在合同中予以明確規(guī)定。比如，有的購房人購購商品房就是因為小區(qū)內(nèi)將配建高質(zhì)量的幼兒園，可以解決孩子幼教問題。要實現(xiàn)自己的購房目的，不但需明確約定幼兒園建成交付的時間，而且還需約定幼兒園的開園時間以及違反約定的處理辦法。
　　盡可能明確面積誤差的處理結(jié)算辦法
　　預(yù)售合同約定的面積多為按圖測算的面積，難免與較終實測面積有誤差。我市商品房銷售主要采用按建筑面積計價方式，因此面積誤差直接影響雙方當(dāng)事人的經(jīng)濟利益。從實際情況看，合同當(dāng)事人對總建筑面積的誤差處理都很重視，但往往忽略套內(nèi)面積和共有分?jǐn)偯娣e發(fā)生不等比誤差時的處理。對很在意的購房人，特別是在購購建筑結(jié)構(gòu)形式比較復(fù)雜的商品房時，雙方當(dāng)事人在預(yù)售合同中追加約定誤差的處理辦法尤其必要。
　　明確規(guī)劃或設(shè)計變更的處理辦法
　　商品房項目在開發(fā)建設(shè)過程中，規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計變更時有發(fā)生。有的規(guī)劃調(diào)整和設(shè)計變更可能對所購商品房的使用質(zhì)量產(chǎn)生不利影響，甚至可能導(dǎo)致建筑面積變化，進而影響雙方當(dāng)事人較終的房款結(jié)算金額。我市預(yù)售合同示范文本對規(guī)劃和設(shè)計變更的處理有比較詳細的提示，購房人較好仔細研讀，并就自己關(guān)心的其他相關(guān)問題作出補充約定。
　　不可忽視前期物業(yè)管理和臨時管理規(guī)約
　　在業(yè)主委員會成立前，商品房交付后的物業(yè)服務(wù)通常由開發(fā)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)，小區(qū)的公共秩序由開發(fā)商制定的臨時管理規(guī)約予以規(guī)范。前期物業(yè)管理的好壞和臨時管理規(guī)約的執(zhí)行情況直接決定房屋的使用質(zhì)量和使用成本，甚至對商品房的保值增值有重要影響。購房人需認真閱讀作為預(yù)售合同附件的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，了解物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和費用，才可能做到商品房購得放心，用得舒心。
　　及時辦理相關(guān)登記手續(xù)
　　商品房預(yù)售合同簽訂后，從合同信息網(wǎng)上備案到購房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。這些手續(xù)既是購房人的權(quán)利，也是購房人的義務(wù)，對保護雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益具有重要作用。購房人自覺并督促開發(fā)商按照合同約定的時間和順序，及時辦理相關(guān)登記手續(xù)，是有效利用預(yù)售合同保護自身合法權(quán)益的必要手段。

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