抄底的大環(huán)境已經(jīng)到來(lái)，局部時(shí)間稍后。本篇給出的建議是適合抄底的六大類品種，各有所長(zhǎng)各有所短，依次道來(lái)。
　　1、小小戶型：指一居格局下面積越小的套型。

　　（1）如果屬于城市，則小小戶型必須位于城區(qū)或某些區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地段。這類小戶型的租金回報(bào)率高，出租率旺盛，補(bǔ)充裝修成本低，而且購(gòu)家頭付及有關(guān)費(fèi)用符合租戶需要，并且對(duì)于一些初始創(chuàng)業(yè)者也可以做為SOHO之用，伺樓市復(fù)蘇后轉(zhuǎn)手交易也比較容易。

　?。?）如果屬于一般省會(huì)城市及發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的主要城市，則小小戶型較理想的地域是兩塊，一塊是商業(yè)旺地的小小戶型，另一塊是城市新區(qū)商業(yè)地段的小小戶型，主要考慮就是這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)實(shí)際是跟著城市的交通規(guī)劃與市政建設(shè)走的，配套與交通不存在問(wèn)題，未來(lái)幾年將是異地置業(yè)者需求的優(yōu)質(zhì)戶型，現(xiàn)在抄底持有，既能捕捉升值也能賺得價(jià)差。

　　（3）一般地級(jí)市及市面所講的三線四線城市，除非有品牌管理的產(chǎn)權(quán)式公寓，否則慎入。

　　總體評(píng)價(jià)：

　　小小戶型伴隨未來(lái)一段時(shí)間可能成為稀缺品種，并且一旦政策放寬，未來(lái)的戶型設(shè)計(jì)思路著眼于舒適完整前提下的面積節(jié)省，一般不可能再建設(shè)非主流非正規(guī)的小小戶型。

　　但由于市場(chǎng)現(xiàn)在發(fā)生消費(fèi)的，要么是主流戶型，屬于自住持有或改善型置業(yè)，著眼的比較長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，而剩余潛在消費(fèi)較多為價(jià)格型客戶，對(duì)購(gòu)房人而言，省面積比省錢(qián)比開(kāi)發(fā)商降價(jià)來(lái)得更為節(jié)省，所以市面上的小戶型，面積越小購(gòu)的人會(huì)越多，因此降價(jià)余地不足，這是其先進(jìn)缺點(diǎn)。

　　2、低成本裝修的宜辦公型公寓：本來(lái)這是市場(chǎng)中的淘汰產(chǎn)品，因?yàn)槭袌?chǎng)緊縮，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商降低成本開(kāi)支，對(duì)原來(lái)規(guī)劃建設(shè)的適中戶型進(jìn)行改造，修建成為現(xiàn)在的模樣，并且開(kāi)發(fā)商知道市場(chǎng)預(yù)期看跌不看漲，因此采取的是低成本裝修。

　　這類產(chǎn)品的投資價(jià)值主要凸現(xiàn)在宜居宜辦公功能多用以及低成本裝修，出租的回報(bào)比較有彈性，并且補(bǔ)充些許家具以后適合創(chuàng)業(yè)一族與外來(lái)人口短租，流動(dòng)性比較強(qiáng)，也能夠在某些條件下整租，比如被收購(gòu)方看中整租或購(gòu)購(gòu)用做商務(wù)酒店。

　　總體評(píng)價(jià)：

　　由于這種產(chǎn)品也不適合久居，所以是否具備辦公環(huán)境，商業(yè)配套是否充足，人氣是否足夠旺是主要標(biāo)準(zhǔn)，一定要看清楚。另外，由于這類產(chǎn)品屬于后期開(kāi)發(fā)商改造房型，所以邊角戶型除非價(jià)格非常到位，不要輕易吃進(jìn)。也就是先看地段，次看戶型所在的區(qū)位，包括樓層，格局，朝陽(yáng)通風(fēng)，安全程度等。

　　3、炒房族拋售的次新房：也就是未入住已交付的，投資人因?yàn)檫€貸壓力或其他原因拋售的。

　　并不是所有的二手房都值得抄底投資。

　　我們可以按照2006年下半年為界，此前的次新房只能按照二手房?jī)r(jià)格參考，適合自住型消費(fèi)。這里特別指的是管制政策出臺(tái)以后的次新房。這些次新房具備什么特點(diǎn)呢，由于政策規(guī)定必須有七成的房型面積控制在九十平以內(nèi)，所以超過(guò)九十平的戶型往往是為開(kāi)發(fā)商寄予厚望的賺錢(qián)房型，本篇建議抄底的就是這些為開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)的舒適房型。

　　另外注意了，必須是投資客出貨，投資客出貨也可能采取別的理由，比如出國(guó)，比如移民其他城市等原因，簡(jiǎn)單的判斷就是拿這些產(chǎn)品的成交單價(jià)與周邊同類地段同類項(xiàng)目的現(xiàn)售房?jī)r(jià)對(duì)比，差不多或低于同類項(xiàng)目現(xiàn)售均價(jià)可以吃進(jìn)。

　　總體評(píng)價(jià)：

　　是否有好的收成，決定于你的殺價(jià)能力，另外該類房型可能入住率有限，對(duì)于以租養(yǎng)貸的投資型抄底，應(yīng)該有充分的心理準(zhǔn)備與相關(guān)的現(xiàn)金準(zhǔn)備。如果解決好價(jià)格問(wèn)題，這類品種的未來(lái)非?？春谩?

　　4、綜合用地上建設(shè)的公寓：必須注意，該項(xiàng)目并非純粹的居住用地的上蓋建筑，便由于我國(guó)房地產(chǎn)利益關(guān)系鏈非常豐富，在一些城市的新城(新城博客,新城新聞,新城說(shuō)吧)區(qū)或老的城區(qū)，存在綜合用地并且這些用地上蓋存在商業(yè)物業(yè)與公寓及寫(xiě)字樓物業(yè)，其中公寓是可以出售的。

　　該項(xiàng)目為什么適合抄底，那是因?yàn)楣⑹谴铑^，也就是在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，商業(yè)物業(yè)與寫(xiě)字樓物業(yè)才是其賺錢(qián)主力物業(yè)，公寓是增加容積率稀釋成本用的，規(guī)劃上可能有所突破。因此這類物業(yè)的起售價(jià)不高，在目前的環(huán)境下，商業(yè)物業(yè)好于住宅銷售，寫(xiě)字樓因?yàn)橄筮@類綜合用地上蓋建筑，辦公環(huán)境比較優(yōu)越，出租率往往比較高，而開(kāi)發(fā)商也可能自持這些物業(yè)用于抵押與經(jīng)營(yíng)。因此這類公寓對(duì)開(kāi)發(fā)商而言盡早變?yōu)楝F(xiàn)金是理想之策。

　　總體點(diǎn)評(píng)：

　　特別要注意開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)，合法性如何，證件是否齊備，用地的歷史淵源如何，有些可能使用權(quán)受到限制或業(yè)已經(jīng)歷一段年限，再就是合同條款，必須用格式合同來(lái)簽訂才能證明合法性，另外特別注意開(kāi)發(fā)商的帶租約銷售，只要附加的銷售因素看似有利可圖，一定得留個(gè)心眼兒。

　　5、多層次新房：為什么不是新房，因?yàn)檫@類新房如果在城區(qū)是不愁賣(mài)的，如果不是，則必須進(jìn)一步降價(jià)出售，因?yàn)檫@類產(chǎn)品本身應(yīng)該賣(mài)得好，到現(xiàn)在如果還存在銷售問(wèn)題，只有一個(gè)原因，那就是離人們視線太遠(yuǎn)，地價(jià)非常便宜。相反，次新房，往往建設(shè)于房?jī)r(jià)高峰期，購(gòu)入價(jià)比較高，而現(xiàn)在因?yàn)槌鞘薪煌òl(fā)生質(zhì)變，這類產(chǎn)品的投資客面臨較大的還貸壓力。

　　多層次新房具備這么些特點(diǎn)，一般地段不存在落伍，規(guī)劃容積水平以兩點(diǎn)為宜，宜居性特別好，另外它是整個(gè)城市的稀缺品種。而由于購(gòu)家如果出貨，完全是因?yàn)檫€貸壓力，因此可以借機(jī)抄底吃進(jìn)。

　　總體點(diǎn)評(píng)：

　　地段不好把握，一旦地段選擇失誤可能導(dǎo)致降低甚至沒(méi)了。本人的建議是，看現(xiàn)售房?jī)r(jià)，如果現(xiàn)房?jī)r(jià)格與擬購(gòu)入多層次新房存在明顯的價(jià)格差異，則大膽吃進(jìn)，如果只有小幅價(jià)差并且周邊高層建筑的保留戶型與本類產(chǎn)品雷同，則應(yīng)該慎重。因此談判也是一個(gè)重要因素。

　　可能讓你產(chǎn)生決策失誤的另一個(gè)因素就是城市副的此類產(chǎn)品，建議不碰為好，因?yàn)檫@類位于城市副的產(chǎn)品，往外走可獲得價(jià)格更適中的房子，往里走可以得公寓的高值回報(bào)。屬于夾心層。

　　6、城中村的集體用地小產(chǎn)權(quán)房：當(dāng)然這在目前并不是合法的物業(yè)或者說(shuō)是不可合法交易的物業(yè)，但這類物業(yè)的出租回報(bào)非常高，購(gòu)入價(jià)相對(duì)于市場(chǎng)而言非常低。

　　城中村的識(shí)別，不是什么面臨改造的城中鄉(xiāng)村都算城中村，這里指的是老城的城中村。

　　老城的城中村，集體用地基礎(chǔ)上建設(shè)的村屬物業(yè)，雖然沒(méi)有獨(dú)立的合法產(chǎn)權(quán)，但合約的保障程度非常高，而且行政村的建制受法律保護(hù)，與村集體行政機(jī)構(gòu)簽訂的購(gòu)賣(mài)合同受民法保護(hù)。

　　注意購(gòu)入價(jià)不要太過(guò)接近保障性住房，另外注意這類產(chǎn)品不用格式合同，直接與村行政機(jī)構(gòu)簽訂的公證合同即可，注意購(gòu)這類產(chǎn)品的主要目的是吃回報(bào)，如果你指望交易賺差價(jià)，就不用設(shè)想了，并且這類產(chǎn)品的按揭手續(xù)并不合法，但有些項(xiàng)目是可以辦理按揭的，實(shí)際就是村集體用地抵押于銀行產(chǎn)生的民間融資。

　　總體點(diǎn)評(píng)：

　　該類抄底產(chǎn)品實(shí)際有些投機(jī)性質(zhì)，一旦小產(chǎn)權(quán)房合法化，這類品種頭當(dāng)其沖，另外位置地段與配套都沒(méi)得話說(shuō)，適合持有，伺機(jī)上市的那種。

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