在升息周期中，不同收入的購房人群受到的影響程度各不相同，這里我們根據(jù)不同消費者的特征和被影響程度為其提供在加息環(huán)境下有針對性的防身之術(shù)。

  ——中低收入群體

  人群定義：購得起房、但收入偏低的人群

  人群特征：收入水平較低；購房所需貸款的數(shù)額較大、年限較長；承受風(fēng)險的能力較弱

  受影響程度：

  從年初至今，四次加息商貸基準(zhǔn)利率合計上漲了0.72%(優(yōu)惠利率上漲了0.61%)，假設(shè)以一套貸款35萬元25年的商貸為例，年初時申請貸款的月供為2214.58元，總利息為314374元；如果現(xiàn)在申請則月供為2347.07元，總利息為354119元。兩者相比后者月供增加了132.49元，利息增加了39745元。這對此影響較大，因為一般在這樣的家庭月供會占到其每月總收入40%-50%左右的比例。

  建議：

  如果有購房的意愿，且經(jīng)濟上基本滿足條件，建議您盡早購置房產(chǎn)。購購2-3年后成熟的潛力地區(qū)；選擇經(jīng)濟類的小戶型；北京市戶口的中低收入市民可以選擇購購經(jīng)濟適用房和限價房。

  在貸款方式上頭選公積金貸款，由于幾次加息商貸利率的上漲幅度都要高于公積金的相對水平，因此從降低購房成本的角度看，公積金貸款顯然愈來愈有優(yōu)勢。以貸款35萬元25年為例。

  利率上調(diào)四次后，公積金貸款的月供比商貸少292.84元，顯然比年初時251.24元要每月減小成本41.6元。從總利息上比較，公積金比商貸節(jié)省的利息(87850元)也比年初時(75374元)多省下了12476元。

  ：中高收入群體  

  人群定義：能夠有一定選擇性的購房，但選擇度有限的人群

  人群特征：收入適中；購房需貸款，但額度不大，貸款期限較短；有一定承受風(fēng)險的能力

  受影響程度：一般

  由于這部分群體一般可以將月供的比例控制在月收入的30%以內(nèi)，同時其中的高端人群還可以通過以租養(yǎng)房的方式。

  建議：

  購購交通便利或未來1年左右即有較大改善的地區(qū)。在考慮居住舒適度的前提下，可以購購空間寬敞度高一些的戶型如使用面積在90平方米至100平方米之間的兩居室或120平方米左右的三居室。我們以單價為10000元/平方米的房子舉例，購購一套100平方米兩居室的二手房，總價為100萬元，假設(shè)銀行評估價為90萬，那么選擇40萬10年期的貸款，月供為4526.87元。如果還擁有其他房產(chǎn)或者選擇暫時租住在租金較為便宜的房子，那么可以考慮以租養(yǎng)房的形式購置房產(chǎn)。

  在貸款方式的選擇上，由于貸款金額少，期限短，可以選擇采用固定利率的方式來抵御未來加息預(yù)期的政策風(fēng)險，以招商銀行現(xiàn)在10年期固定房貸利率為7.02%為例，假設(shè)每次的上調(diào)幅度與8月21日的相同，那么繼續(xù)加息4次后，浮動優(yōu)惠利率將超過現(xiàn)階段的固定利率。

  第三：高收入群體

  人群定義：有足夠的資金進行房產(chǎn)置業(yè)，甚至是投資，只是存在選擇哪里的房產(chǎn)更能升值，升值更快，同時居住條件更優(yōu)越的問題。

  人群特征：收入很高；購房可全款支付；承受資金風(fēng)險的能力極強

  受影響程度：很小

  這一多以高端商品房甚至是別墅作為置業(yè)目標(biāo)，并且在購房方式上常采用全款支付。所以小幅的加息所造成的貸款成本增加對他們來說影響甚微。

  建議：

  由于房產(chǎn)的價格不是問題，因此購購高端住宅在地段的選擇上就顯得尤為重要，較關(guān)鍵的要素就是此類房屋與地段要具備獨有性和稀缺性。因為這是體現(xiàn)不動產(chǎn)價值的較高境界?？紤]到未來北京也將成為高端富翁矚目的焦點城市，因此選擇一個居住環(huán)境優(yōu)越或商務(wù)活動頻繁的區(qū)域都是不錯的選擇。

  在戶型選擇上，可以選擇別墅類項目或面積較大的高端住宅，由于去年已叫停別墅類住宅土地的審批，因此別墅類房產(chǎn)的增量已十分有限，尤其是位于依山傍水、的地理位置上的別墅則更加具有和居住價值。 （中原置業(yè) 靳瑞欣）

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