案情

　　黃律師：

　　因被開發(fā)商新開發(fā)樓盤的地理位置所吸引，我早就與開發(fā)商簽訂了認購書，可是簽訂正式購房合同時我卻發(fā)現(xiàn)合同中多了許多原先不存在的補充條款，我不能接受，不想要房子了。開發(fā)商卻說我違約，要承擔違約責任，難道我就必須跟開發(fā)商簽訂正式合同嗎？

　　讀者：曹小姐

　　律師分析

　　購房者與開發(fā)商簽訂了認購書以后，理應履行認購書條款所規(guī)定的義務。那么，是否意味著購房者在簽訂認購書后就必須與開發(fā)商簽訂預售合同或房屋購賣合同呢？如果將來未能簽訂預售合同或房屋購賣合同，購房者是否就必須承擔違約責任？要回答這個問題，應頭先注意認購書約束力的時間范圍。因為，認購書的約束力是有期限的，作為預約的認購書是為簽訂預售合同或房屋購賣合同而做的準備，如果商品房預售合同或購房合同已經(jīng)簽訂，或者因為協(xié)商不成而無法簽訂商品房預售合同或出售合同的，認購書都將終止其效力。實踐中，存在某些開發(fā)商以認購人拒絕簽訂預售或房屋購賣合同為由，要求認購人承擔違約責任。但在購房者未與開發(fā)商簽訂商品房預售或購賣合同時，購房者是否需要承擔違約責任則應當具體分析：

　?。喝绻J購書中明確約定，購房者應當在某個具體時間內(nèi)前來與開發(fā)商協(xié)商簽訂合同的，購房者則負有在約定時間內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商的義務。如果購房者不履行該義務，這無疑是違約，應當承擔相應的違約責任；

　　，如果購房者在約定時間內(nèi)已經(jīng)前來與開發(fā)商協(xié)商，但是因購房合同或補充協(xié)議的具體條款存在分歧而不能達成一致意見時，或者出于其他非因購房者原因致使購房者不能購購已認購的房屋時,購房者有權(quán)放棄認購房屋，開發(fā)商應在一定期限內(nèi)全部返還購房者所交預付款或定金（應注意的是：如果購房者認為開發(fā)商在正式合同中增加了原先不存在而有不合理的補充條款，則需要承擔相應的舉證責任，因此建議購房者在簽訂認購書時就要對正式購房合同的內(nèi)容進行確認并保留相應的證據(jù)，這樣才能確實保障自己的合法權(quán)益）；

　　第三，如果開發(fā)商實際交付的房屋是不符合銷售條件的房屋，應視為開發(fā)商違約，購房者可追究其違約責任，如要求追回預付款及利息或雙倍返回定金。

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