發(fā)展商在與購房者簽訂正式的商品房預售或出售合同之前，往往要求購房者與其簽訂一份樓宇認購書。發(fā)展商主要是想通過認購書中的定金條款來約束購房者前來簽訂正式的商品房預售或銷售合同，購房者交付定金后，如果不簽訂正式的商品房預售或銷售合同，則發(fā)展商將拒絕返還定金。
簽署樓宇認購書并非房地產(chǎn)購賣的必經(jīng)程序，是否簽署由購賣雙方自行決定。如果購房者與發(fā)展商簽訂了訂購書并支付了定金，對各方面情況進一步了解后反悔，購房者未能與發(fā)展商簽訂正式的商品房預售合同或銷售合周，發(fā)展商是否有權(quán)拒絕返還定金呢?要回答這一問題，頭先要對樓宇認購書的法律效力進行分析。

樓宇認購書的法律效力

關(guān)于樓宇認購書的法律效力問題，法律界人士有不同的看法。有的學者認為，樓宇認購書是一個定金合同，定金合同是從合同，從合同依附于主合同即房地產(chǎn)購賣合同而存在。在主合同未簽訂的情況下，從合同無效，對雙方?jīng)]有約束力。有的學者認為，樓宇認購書是一個獨立存在的合同，它不附于房地產(chǎn)購賣合同存在而存在，因此，它不因未簽訂正式房地產(chǎn)購賣合同而無效，是否有效主要看是否雙方真實意思表示，內(nèi)容是否法律、行政法規(guī)的規(guī)定。我認為后一種觀點更符合法律規(guī)定，理由如下：
①樓宇認購書一般基本具備合同成立的主要條款。它對雙方認購的房屋位置、面積、單價、付款方式及期限均有約定，對雙方簽訂正式合同的時間以及違約責任作了規(guī)定，因此，它是一個獨立的合同。
②樓宇認購書規(guī)定雙方權(quán)利義務為：在認購書規(guī)定的時間按認購書規(guī)定的條件簽訂正式合同。認購書法律后果為：如認購方不按約定簽訂正式合同，發(fā)展商不返還定金；如發(fā)展商不按約定簽訂正式合同，應雙倍返還定金。該定金條款不是為雙方履行正式房地產(chǎn)購賣合同中約定義務而設定，因此它不是正式合同的從合同。
因此，樓宇認購書是一份獨立存在的合同。根據(jù)上海市高端人民法院于1998年9月16日印發(fā)的司法解釋第555條的規(guī)定：“當事人在簽訂正式的房地產(chǎn)購賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預訂書》等的，如確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書》、《預訂書》等對雙方均有約束力?！边@一司法解釋符合我國法律規(guī)定。
要判斷樓宇認購書是否有效，主要看三個方面：
1、購的房地產(chǎn)是否符合商品房預售條件，即是否取得《房地產(chǎn)預售許可證》。如發(fā)展商未取得《房地產(chǎn)預售許可證》時即采用內(nèi)部認購等方式與購房者簽訂該商品房的認購書，該樓宇認購書因違反《城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)商品房預售條件的強制性規(guī)定而無效。
2、認購書要具備合同生效的主要條款，至少要包括如下條款：認購房屋的位置、面積、單價、總價及簽訂正式合同的時間等，否則認購書無法實際履行，沒有產(chǎn)生效力的事實基礎。
3、內(nèi)容是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。
綜上所述，一份合法有效的樓宇認購書對雙方均有約束力。如果認購人與發(fā)展商簽訂了訂購書并交付了定金后又后悔，能否要回定金，主要看認購書是否有效及認購書的具體約定。

定金應當返還嗎?

關(guān)于定金是否應當返還的問題，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》及其他法律規(guī)定，應作如下具體分析：
1、《商品房銷售管理辦法》十二條規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向購受人收取任何預訂款性質(zhì)費用。
根據(jù)這一規(guī)定及《城市房地產(chǎn)管理法》中商品房預售條件的有關(guān)規(guī)定，發(fā)展商在不符合商品房預售條件的有關(guān)規(guī)定，發(fā)展商在不符合商品房預售條件、未取得《房地產(chǎn)預售許可證》的情況下，采用內(nèi)部認購等方式與購房者簽訂了認購書并收取定金的，該認購書無效，發(fā)展商應當返還定金。
2、《商品房銷售管理辦法》十二條款規(guī)定：“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房銷售條件時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向購受人收取任何預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房購賣合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款，當事人未能訂立商品房購賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向購受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定?！?BR> 根據(jù)這一規(guī)定，如果認購書中沒有明確約定認購人不按認購書的條件簽訂正式合同，發(fā)展商不返還定金的，發(fā)展商就應當返還定金。
3、符合商品房銷售條件的，認購書中明確約定如果認購人不按認購書的條件簽訂正式合同，發(fā)展商不返還定金。對此，分四種情況具體分析：
①如果認購書并未明確約定商品房的價格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件完全留待將來去協(xié)商，但后來雙方未能就上述條件協(xié)商一致，從而未能簽訂正式合同的，發(fā)展商應當將定金返給購房者。因為，此時購房者已經(jīng)按照認購書履行了合同的義務，并不存在違約行為。正式合同之所以未能簽訂是因為雙方未能就合同的內(nèi)容達成一致意見，而不是購房者單方存在某種違約行為。按照認購書，購房者僅僅負有依雙方約定的條件與發(fā)展商簽訂預售或出售合同的義務而不負有按發(fā)展商單方提出的條件簽訂正式合同的義務，否則違背了合同自愿與公平的原則。
②如果認購書已經(jīng)將將來要簽訂的正式合同的條件中作了明確的約定，而購房者不同意按認購書的條件去簽訂正式合同，則購房者承擔認購書的違約責任，發(fā)展商有權(quán)拒絕向購房者返還定金。如果雙方當事人就認購書約定的條件之外的事項未達成一致，從而未簽訂正式合同的，購房者和發(fā)展商應將定金返還給購房者。例如，認購書未約定交付房地產(chǎn)日期，在簽訂正式合同時，雙方未就交樓日期達成一致意見，導致雙方未能簽訂正式合同，發(fā)展商應將定金返還給購房者。
③如果發(fā)展商在簽訂正式合同時，提出與認購書約定不同的條件而導致正式合同不能簽訂的，或者發(fā)展商已經(jīng)將認購人認購的房屋銷售給他人等發(fā)展商的原因?qū)е抡胶贤荒芎炗喌?，根?jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定，發(fā)展商應向購房者雙倍返還定金。
如果購房者在簽訂認購書后發(fā)現(xiàn)發(fā)展商在售樓廣告、認購書等文件中提供虛假信息，或故意隱瞞重要事實即有欺詐行為而不愿意與之簽訂正式合同，發(fā)展商應當退還定金。因此給購房者造成其它損失的，發(fā)展商應當予以賠償。但需要提醒購房者注意的是，撤銷認購書這一撤銷權(quán)應當在一年內(nèi)提出，從知道或應當知道發(fā)展商的欺詐行為之日起開始計算。
④綜上所述，購房者與發(fā)展商簽訂認購協(xié)議并交付定金后，雙方較終未能簽訂正式合同，購房者是否可以向發(fā)展商要回定金，主要取決三個因素：一看商品房是否具備銷售條件；二看認購協(xié)議的具體條款；三看未能簽訂正式合同的原因是什么。

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