雖然上海的土地增值稅征收管理細(xì)則尚未出臺(tái)，但關(guān)于土地增值稅計(jì)算的幾種方法已經(jīng)在業(yè)內(nèi)普遍流傳。天價(jià)樓盤“湯臣一品”又成新的“標(biāo)本”。

    難避重稅

    雖然稅務(wù)總局通知中表示，取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的項(xiàng)目才要被稅務(wù)部門清算。從“湯臣一品”目前的銷售狀況來看,它很難逃脫增值稅的這個(gè)“難關(guān)”。上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站的資料顯示，“湯臣一品”在2005年10月29日和2006年8月3日兩次獲得銷售許可證，分別申請(qǐng)銷售的面積是36047.67平方米和55568.68平方米，項(xiàng)目銷售面積總計(jì)91616.35平方米。這些面積也就是“湯臣一品”A棟和C棟。

    湯臣一品包括4幢樓高40層至44層的住宅大樓及一個(gè)會(huì)所。早先分拆出售的C幢公寓樓，每平方售價(jià)8萬至15萬元。[圖片來源：上海證券報(bào)]

    細(xì)算稅金

    根據(jù)媒體的披露，“湯臣一品”地塊在1994年由湯臣集團(tuán)自上海富都世界有限公司獲得該幅土地80%的股權(quán)，出讓金5820萬美元，加上2005年湯臣集團(tuán)這塊土地另外的20%股權(quán)付出的1800萬美元，總計(jì)花費(fèi)了約6億元人民幣的土地代價(jià)。公開的報(bào)道表示，“湯臣一品”的總成本應(yīng)該在每平方米3萬元左右。目前湯臣一品僅有兩棟獲得了預(yù)售許可，預(yù)售總面積達(dá)到91616平方米。

    根據(jù)這些基礎(chǔ)的材料可以做個(gè)比較籠統(tǒng)的計(jì)算：“湯臣一品”的總成本為27.4848億元：3萬元/平方米×91616平方米=27.4848億元；按目前每平方米的售價(jià)11萬元計(jì)算，總收入為100.7776億元：11萬元/平方米×91616平方米=100.7776億元。該項(xiàng)目?jī)羰杖耄?00.7776億元—27.4848億元=73.2928億元，按照5.5%的營業(yè)稅計(jì)算，項(xiàng)目的稅后收入達(dá)到69.26億元?！皽家黄贰痹鲋捣葹?0.32%：計(jì)算公式為(69.26億元—27.4848億元)/69.26億元×100%=60.32%。

    按照國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅累進(jìn)稅制的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，若增值額幅度超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額的計(jì)算公式是：稅后收入×50%—總成本×5%。所以該項(xiàng)目的土地增值稅額為：69.26億元×50%—27.8484億元×5%=33.24億元。

    根據(jù)會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為應(yīng)該將“湯臣一品”用于出租的面積也計(jì)算在征收增值稅部分之內(nèi)，所以就出現(xiàn)了另一種結(jié)果：該項(xiàng)目總成本為42億元：3萬元/每平方米×14萬平方米=42億元；按目前每平方米11萬元售價(jià)，總收入為154億元：11萬元×14萬元=154億元；該項(xiàng)目?jī)羰杖耄?54億元-42億元=112億元；按5.5%的營業(yè)稅計(jì)算后，項(xiàng)目的稅后收入達(dá)到105.84億元?！皽家黄贰痹鲋捣葹?0.32%，計(jì)算公式為(105.84億元-42億元)/105.84億元×100%=60.32%。同樣是國家稅務(wù)總局的土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式，該項(xiàng)目土地增值稅為：105.84億元×50%-42億元×5%=50.82億元。

    專家釋疑

    湯臣一品在2005年10月就取得了A棟的銷售許可，因此在2008年10月，無論銷售套數(shù)是否達(dá)到總量的85%，稅務(wù)機(jī)關(guān)都可以要求湯臣一品對(duì)A棟實(shí)施土地增值稅的清算。上海信利律師事務(wù)所劉福元律師表示，屆時(shí)是否清算、如何清算湯臣一品土地增值稅的取決權(quán)在上海地方稅務(wù)部門。根據(jù)《通知》的規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。這也就意味著，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)具體情況，靈活決定清算的范圍和清算的時(shí)間。

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