專家建議：業(yè)主可要求減免相關費用授權業(yè)委會解聘物業(yè)公司，保留證據(jù)，留神2年訴訟時效

    沒簽書面合同，物業(yè)服務“縮水”，房屋質量有問題屢修不好，為此，多數(shù)人選擇拒交物業(yè)費———

    盤點本報百姓大課堂的讀者調查問卷，記者發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛始終是購房者心中“永遠的痛”。

    美然動力街區(qū)的物業(yè)難題已讓我們記憶深刻，而每天面對的各種糾紛又令業(yè)主疲憊不堪。

    對待這一系列難題，很大一部分業(yè)主都選擇了“不交物業(yè)費”的對抗辦法。

    那么，沒簽物業(yè)合同能否拒交物業(yè)費？物業(yè)服務“縮水”能否減免物業(yè)費？房屋有質量問題總修不好能否不交物業(yè)費？欠交時間超過2年，還要補交物業(yè)費嗎？

    帶著這一系列問題，記者采訪了大興法院李謙法官，并請北京市律協(xié)物業(yè)管理法律事務專業(yè)委員會的張軍律師就在物業(yè)糾紛中，業(yè)主應如何維權及應注意的問題給出相關提示。

    投訴臺·訴苦

    沒簽物業(yè)合同 拒交物業(yè)費被訴

    2003年3月底，黃先生購的期房如期交房。辦理入住手續(xù)時，黃先生與海天物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理合同。

    年夏天，另一家名為海元的物業(yè)公司上門來收物業(yè)費。黃先生不知道兩家物業(yè)公司是何時交接的，自己也沒與海元簽過合同，所以就一直“扛著”沒交物業(yè)費。

    沒想到2年后，黃先生卻被海元公司告了。庭審中，海元公司表示，該公司于2003年8月起接手小區(qū)的物業(yè)管理，且與相關各方簽有協(xié)議。較終，法院判決黃先生給付海元公司所欠的2年物業(yè)費。

    法官簡評

    業(yè)主沒與提供服務的物業(yè)公司簽訂合同，并不意味著與物業(yè)公司之間沒關系。

    本案中，黃先生在購房后辦理入住手續(xù)時，與海天公司簽訂了物業(yè)管理合同，雙方形成了物業(yè)管理服務關系。海元公司接手該小區(qū)的物業(yè)管理工作并履行相應義務后，即與黃先生形成了實際物業(yè)管理合同關系。黃先生亦應按照相應標準及原約定的交付時間，及時履行向海元公司交付物業(yè)費的義務。

    因此，法院較終作出上述判決。

    律師百寶箱

    錦囊一：業(yè)主是否要交納物業(yè)費，不在于是否與物業(yè)之間有書面合同，而在于業(yè)主是否接受了物業(yè)方面提供的服務。

    我國合同法第36條規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要合同義務，對方接受的，合同成立。在司法實踐中，如果業(yè)主已實際接受了物業(yè)服務，物業(yè)公司就有權收取物業(yè)費，而不能簡單地“拿合同說事”。

    錦囊二：雙方當事人沒有約定物業(yè)服務收費標準的，法院可參照政府規(guī)定標準或同類物業(yè)服務項目收費標準確定應交納的物業(yè)服務費用。

    投訴臺·喊冤

    服務“縮水” 屢修不好費照收

    胡女士是1999年購的房。入住后的個夏天，胡女士發(fā)現(xiàn)兩個陽臺和北屋漏雨。后物業(yè)給胡女士修了房，胡女士按標準交納了物業(yè)費。

    可沒想到，漏雨的陽臺和北屋并沒有修好，胡女士只得拿物業(yè)費“說事”。后因欠費4000余元，物業(yè)公司把胡女士給告了。在法庭上胡女士提出反訴，要求物業(yè)公司對該房屋進行大修，返還自己入住以來所交納的物業(yè)費4000余元，并賠償損失共計6500元。

    較后，法院判決物業(yè)公司賠償胡女士損失340元，可胡女士還得交物業(yè)費3042元。

    法官簡評

    本案中，物業(yè)沒能對胡女士家房屋漏水部位進行有效維修，影響了胡女士一家對房屋的正常使用，并造成了一些損失。對此，物業(yè)應承擔未能完全履行服務義務的責任。

    雖然物業(yè)公司的服務“縮水”，但畢竟對胡女士的房屋進行了修理，且提供了其他項目的物業(yè)管理和服務。因此，胡女士應支付相應的物業(yè)管理服務費。

    在訴訟中胡女士曾提出反訴，要求物業(yè)對其房屋進行大修，但樓房的大修應根據(jù)樓房建設的年限及現(xiàn)在的具體狀況統(tǒng)一安排，沒達到大修標準時是不會大修的。

    律師百寶箱

    錦囊一：如果物業(yè)公司的服務不能達到雙方合同約定的相關標準，業(yè)主可以要求減少物業(yè)費的數(shù)額，同時，還可依照合同要求物業(yè)公司承擔違約責任。

    錦囊二：沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)應盡快召開業(yè)主大會成立業(yè)委會；已經成立業(yè)委會的小區(qū)可依據(jù)業(yè)主大會的授權選聘、解聘物業(yè)。

    投訴臺·叫悔

    物業(yè)催費有招 訴訟時效中斷

    包先生是8年前購的房，從入住后的第3年起，因不滿物業(yè)公司的服務，包先生居住的小區(qū)內很多業(yè)主都不交物業(yè)費了，包先生也是其中之一。之后，物業(yè)公司也來催收過，甚至每年在小區(qū)的公告欄內把未交物業(yè)費的業(yè)主名單貼出來，包先生也沒當回事。

    去年，物業(yè)公司把小區(qū)的這些“欠費戶”都給告了，讓他們交清全部欠交的費用。包先生覺得物業(yè)糾紛應受2年訴訟時效的限制，較多也只是交較近2年的?？煞ㄔ狠^后卻判決包先生要交幾年來欠的所有費用。難道物業(yè)糾紛就不受2年訴訟時效的限制嗎？

    法官簡評

    根據(jù)民法通則的相關規(guī)定，物業(yè)糾紛的訴訟時效期間應為2年。但訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。

    本案中，物業(yè)公司的工作人員每年都派人上門收費，后來還在小區(qū)的公告欄內將欠費業(yè)主的名單公布，這些都表明物業(yè)公司在不斷地要求欠費的業(yè)主交費。因此，在物業(yè)提出訴訟后，法院才會作出如上判決。

    律師百寶箱

    注意訴訟時效，除非物業(yè)公司是明顯怠于行使權利，即物業(yè)公司對業(yè)主不按時交納物業(yè)費不聞不問，業(yè)主才有白白享受服務的可能。

    投訴臺·叫屈

    房子沒住 反被催收滯納金

    李先生購了一套房，可收房后卻發(fā)現(xiàn)房屋的毛病太多。比如上、下水有問題，樓板有裂縫，暖氣不熱，陽臺漏水，衛(wèi)生間馬桶損壞，室內有許多線頭裸露等。

    辦理入住手續(xù)后，李先生交了年的物業(yè)費和供暖費，也把物業(yè)發(fā)的《房屋用戶自檢情況登記表》如實填寫后交回物業(yè)，但物業(yè)都置之不理。

    因無法入住，李先生便沒交物業(yè)費。去年，物業(yè)起訴，要求李先生交物業(yè)費和滯納金。法院也判決李先生交物業(yè)費，只是數(shù)額有所減少，滯納金也不用交。

    李先生感到委屈，房子都沒住過，也沒接受過物業(yè)的服務，為什么還要交費？

    法官簡評

    本案中，李先生陷入了一個認識上的誤區(qū)。其實，李先生完全可以要求物業(yè)按合同約定履行義務，若維修后達不到使用功效，可以繼續(xù)要求物業(yè)修。應該說，室內配置達不到使用功效，會影響正常使用，但并不一定意味著房屋就不能居住。

    而且，物業(yè)公司的工作不是僅維護房屋一項，除此之外，物業(yè)公司為維護小區(qū)的整體環(huán)境和秩序，畢竟還提供了其他項目的服務，因此，即使像李先生這樣未在小區(qū)居住的業(yè)主，也要交納相應的物業(yè)費。

    但因物業(yè)公司未按合同約定全面履行義務，故法院對物業(yè)公司要求的滯納金沒有支持。

    律師百寶箱

    錦囊一：業(yè)主不能因自身原因未居住房屋就要求減免物業(yè)服務費用。

    錦囊二：業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司是有權利請求一并支付滯納金的。因此，業(yè)主在維權時要注意保留相關證據(jù)，具體包括：與物業(yè)交涉的文字記錄，房屋出現(xiàn)質量問題時拍攝的影像資料等，并較好將這類資料進行公證。中醫(yī)治療高血壓獲取重大成果

    如果這些證據(jù)能充分證明物業(yè)的瑕疵并被法庭采信，則業(yè)主可少交不必要的費用。

    錦囊三：房屋有質量問題可以保存證據(jù)，要求開發(fā)商解決，而不要急于收房。（馮霞）

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