1.秦先生對物業(yè)管理費(fèi)的收取不是很清楚，他問管理費(fèi)是用怎樣的標(biāo)準(zhǔn)評定級別的？按什么標(biāo)準(zhǔn)計算的？

　　律師答:鄭州市普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級條件是:一級:管理住宅區(qū)建筑面積多層30000平方米以上或高層10000平方米以上；住宅區(qū)完全按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)，綠化率30％以上，有動態(tài)景觀，住宅區(qū)有完整的安全防范及應(yīng)急措施，房屋及配套設(shè)施齊全并保持狀態(tài)良好，有完整的規(guī)劃、房屋、共用設(shè)施及業(yè)主資料。二級:管理住宅區(qū)建筑面積多層30000平方米以上或高層10000平方米以上，住宅區(qū)基本按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)，綠化率20％以上，有景觀，住宅區(qū)有安全防范及應(yīng)急措施，房屋及配套設(shè)施齊全并保持狀態(tài)良好，有較完整的規(guī)劃、房屋、共用設(shè)施及業(yè)主資料。三級:管理住宅區(qū)建筑面積多層30000平方米以下或高層10000平方米以下，住宅區(qū)符合規(guī)劃設(shè)計要求，有綠化，房屋及配套設(shè)施基本齊全并保持狀態(tài)良好，有規(guī)劃、房屋、共用設(shè)施及業(yè)主資料。四級:管理住宅區(qū)建筑面積多層30000平方米以下，住宅區(qū)建房屋及配套設(shè)施基本齊全并保持狀態(tài)良好，有規(guī)劃、房屋、共用設(shè)施及業(yè)主檔案。五級:不具備上述設(shè)施設(shè)備的其他類型住宅區(qū)，按照五級物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)。

　　在這五個等級收費(fèi)中，每個等級中都對物業(yè)管理中的基本要求、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)作出詳細(xì)的規(guī)定。如果地下室沒有產(chǎn)權(quán)證，按照《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法(試行)》的規(guī)定，是不允許收取費(fèi)用的。

　　2.吳女士說:她在文化路某小區(qū)購了房子，當(dāng)時開發(fā)商沒有告訴她原規(guī)劃6、7樓是復(fù)式，她購了6樓，現(xiàn)按揭貸款辦不下來，開發(fā)商說讓她把7樓也購下才能辦按揭，這存在欺詐，該怎么辦？

　　律師答:如果吳女士反映的情況是屬實的，那么開發(fā)商這種做法具有明顯的欺詐行為，我認(rèn)為，按揭貸款無法辦理是因開發(fā)商自身的行為無法訂立商品房擔(dān)保貸款合同，無法辦理按揭貸款已導(dǎo)致你們雙方的商品房購賣合同不能繼續(xù)履行，因此你可以要求與開發(fā)商解除合同，要求退還已交房款。

　　3.楚女士問購房合同是否統(tǒng)一管理發(fā)放？購商品房時對方需要出示哪五證？

　　律師答:為了規(guī)范商品房交易行為，維護(hù)合同雙方當(dāng)事人的利益，2000年建設(shè)部和國家工商局制定了商品房購賣合同示范文本，并在全國推廣使用，目前，全國(包括鄭州)在進(jìn)行房屋交易時所用的合同都是商品房購賣合同示范文本。購購商品房時，購房者要讓開發(fā)商出示“國有土地使用證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“施工許可證”、“商品房預(yù)(銷)售許可證”?？次遄C時要讓開發(fā)商出示原件。

　　4.李女士問經(jīng)濟(jì)適用房劃撥土地和商品房的土地有什么區(qū)別？

　　律師答:二者在取得土地使用權(quán)的方式和再轉(zhuǎn)讓方面是不同的。

　　劃撥土地，是指縣級以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該塊土地交付使用，或?qū)⑼恋厥褂脵?quán)無償交付給土地使用者的行為；劃撥土地具有無償性、無期限性的特點，經(jīng)濟(jì)適用房使用的一般是國家劃撥土地，如購購經(jīng)濟(jì)適用房在轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)依照國家的有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

　　商品房的土地，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。商品房的土地具有有償性、有期限性的特點，開發(fā)商品房所用土地必須是國有土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商品房用地的較高年限是70年，購購商品房再轉(zhuǎn)讓時，不需要繳納出讓金。

　　5.郭女士詢問二手房的按揭手續(xù)是怎樣辦理的？

　　律師答:二手房貸款可通過兩種方式辦理:一是通過置業(yè)擔(dān)保公司代為辦理，二是直接向銀行申請辦理，一般情況下辦理二手房貸款手續(xù)要符合下列條件并提供下列材料:貸款基本條件:要求具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有按期償還貸款本息的能力。須提供的資料:申請借款時，應(yīng)填寫“個人住房貸款申請審批表”，并提交如下資料:1.借款人合法的身份證件；2.借款人經(jīng)濟(jì)收入證明；3.有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明，未婚的提交未婚證明；4.房地產(chǎn)評估資料；5.與賣房人簽訂的《房屋購賣合同》；6.頭付款證明；7.所購房屋產(chǎn)權(quán)證明。

　　6.張女士問:貸款購購房子應(yīng)該注意哪些問題？

　　律師答:1.注意所購房產(chǎn)的合法性:期房應(yīng)五證俱全，現(xiàn)房應(yīng)具有大產(chǎn)權(quán)證。

　　2.貸款的合格性。凡是購購各類商品房、房改房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房、二手房均是貸款支持的范圍。此外，居民裝修自用住房也可貸款購購。

　　3.確定期限。貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，實行到期利息一次性清償?shù)倪€款方式，貸款期限在1年以上的，借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經(jīng)濟(jì)能力及其投資偏好。一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負(fù)擔(dān)就相對輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對重一些。延長還款期限的目的主要是為了降低每月還款額。付權(quán)偉 文 河南華融律師事務(wù)所張文友提供支持

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