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巴曙松:從日本地產(chǎn)泡沫反思中國地產(chǎn)發(fā)展道路
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 1139 次
2010博鰲房地產(chǎn)論壇于8月11-14日在海南博鰲盛大開幕。以下是國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松演講實錄。
巴曙松:謝謝主持人,剛才肖莉女士對于房地產(chǎn)金融的介紹,是對我們這些金融從業(yè)者無聲的批評。
確實這么多年,我們討論房地產(chǎn)金融,都不好意思說房地產(chǎn)金融,充其量就是一個房地產(chǎn)貸款或者貸款的變種形式、替代形式。至于說到具體的貨幣政策跟金融這個方面相關(guān),很多政策的出發(fā)點來自于對房地產(chǎn)泡沫以及泡沫破滅可能對整個經(jīng)濟形成巨大沖擊的一種擔心,以這個出發(fā)點來推動的。所以20時辰的時間,我想今天自己定一個題目,把我較近分析、觀察、思考的一些問題跟大家做一個匯報。
近期在中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過一段上漲之后的調(diào)控,大家本能地就會提起日本的泡沫經(jīng)濟,日本的房地產(chǎn)泡沫。所以我想把我近期對日本的房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同階段的一些特征和我們對當前中國房地產(chǎn)市場的借鑒在20時辰給大家做一個匯報。大致上來看,我們說日本的經(jīng)濟發(fā)展在它的經(jīng)濟起飛時期從1955年以來經(jīng)歷了非常典型的四個十年。個十年,是1955年起始,這個時期日本完成了戰(zhàn)后經(jīng)濟起飛。典型投資主導(dǎo)模式推動發(fā)展。個十年開始于1966年,這個時候強調(diào)投資主導(dǎo)向消費內(nèi)需主導(dǎo)。家庭收入持續(xù)增長引發(fā)房地產(chǎn)發(fā)展。第三個十年從1976年開始,日本經(jīng)濟也進入一個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型的所謂的新經(jīng)濟時代,國民收入高速增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)定增長。第四個十年,從90年之后的十年稱為迷失的十年。在不同的時期,不同發(fā)展主要增長動力不一樣,特征也有很大差異,所以跟我們現(xiàn)在做一個對照,可以做一個大致的參照。
與日本經(jīng)濟四個十年相對應(yīng),基本上它的房地產(chǎn)也分成四個階段,個階段,55年開始的個十年,日本房地產(chǎn)發(fā)展較主要的推動力是保障型住房。20世紀50年代中期之后,也是快速推動工業(yè)化的時期。這一時期日本房地產(chǎn)面臨問題就是供給不足,全國無房戶超過400萬戶,大量的工業(yè)化,需要大量的勞動者有住的地方。只有提供充足保障性住房才能維持工業(yè)的競爭力。實際上香港的保障性住房體系的建設(shè)它直接的推動力也是這一個,直接導(dǎo)火索當然是那一場圣誕的大火,但是香港地價上升怎么維持工業(yè)的競爭力。日本做了什么呢?日本從戰(zhàn)后的叫做應(yīng)急性政策轉(zhuǎn)成具有長遠規(guī)劃的分層次住房政策并分別于1950、1951、1955年連續(xù)出臺了影響深遠的三部法律,叫做住宅金融共庫法、日本住宅工廠法來推動日本的針對低收入的公營住宅,針對中高收入的私營商業(yè)住宅。截至1965年,日本政府經(jīng)過10年保障性住房建設(shè),整體上日本住房存量達到大約2800萬套,人均房間數(shù)達到0.9左右,戶均住房套數(shù)基本接近1%。這說明日本經(jīng)過這一階段,基本上住房短缺問題在工業(yè)化時期解決。昨天觀點的記者跟我訪談,我說不要跟我談那么遠,我就看兩個指標,戶均住房套數(shù),一個家庭是不是有對應(yīng)一套房子,如果沒有對應(yīng)的,你講什么都白搭,你讓他租還是購?總是要有房子對應(yīng)。我們在工業(yè)化快速推進時期,維持工業(yè)的競爭力和城市化的推進,缺少這一環(huán),目前看來是會制約我們的工業(yè)化、城市化。大家設(shè)想一下如果日本沒有55年開始的個十年快速的保障性住房大規(guī)模的建設(shè),后來它的整個工業(yè)的發(fā)展,出口的發(fā)展,包括房價的上漲承受程度整個社會會低很多很多。
個十年,從66年開始的個十年是日本的房地產(chǎn)快速成長的階段,在這個十年里,日本經(jīng)濟保持強勁增長,年均復(fù)合增長率超過5%,在這個時期國民收入在不斷提高,對耐用消費品和住房消費支出也在提高,城市化在推進。從55年到66年日本城市化56%增加到68%。大約2000萬人口通過財富逐步積累,已經(jīng)有人有能力支付住房消費購購能力,這一階段是日本房地產(chǎn)快速發(fā)展時期,十年間共建超過2500萬套住房。而且新建住房幾乎相當于住房存量的全部。我剛才前面報的數(shù)字是2800萬套,個十年。這說明日本在75年末基本上把以前的全部舊房基本上更新了。而同時也使得日本戶均住房套數(shù)達到了1.3左右。人均房間數(shù)也超過了1%。第三個階段是76年開始的第三個十年,是日本泡沫發(fā)展的第三個十年,這個時期出現(xiàn)很多重大的國際國內(nèi)經(jīng)濟方面變量顯著變化。這個時期興建住宅的數(shù)量已經(jīng)有所減少。這十年所建的住宅累計1600萬套,比上個十年直接減少了差不多1000萬套,從這個意義上說,日本房地產(chǎn)較繁榮的時期已經(jīng)過去,基本的居住和改善性需求已經(jīng)逐步得到釋放。但是,在真實需求與供給沒有發(fā)生大的增長的變化情況下,這個十年日本的地價、房價出現(xiàn)異常高幅度的上漲。其中一個重要的導(dǎo)火索就是日元走向浮動并不斷升值,日本為了緩解貨幣升值對經(jīng)濟帶來沖擊,過度采取寬松貨幣政策、財政政策,使得流動性大量涌入房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)泡沫迅速膨脹。第四個十年,失落的十年。房地產(chǎn)泡沫迅速破滅,對銀行、居民、企業(yè)形成很大沖擊。金融界把它稱資產(chǎn)負債表危機。負債一分錢不少,資產(chǎn)大幅度縮水。所以資產(chǎn)負債表修復(fù)需要比較長的時間。資產(chǎn)泡沫破滅都是這樣一個演變過程。
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我們看到在不同階段,日本這個演變過程有它值得我們警醒的教訓(xùn),也有值得我們汲取的經(jīng)驗。工業(yè)化保障房建設(shè),城市化時期對原有房屋的翻新,寬松貨幣政策即使在供求沒有大的變化性,也有可能形成關(guān)注,這是我講的點。
點,日本房地產(chǎn)市場從房地產(chǎn)業(yè)這個角度來看,不同時期增長的、主導(dǎo)力量有很大變化。工業(yè)用地價格的高漲主導(dǎo)了個十年。從55年開始的這個十年,日本地價出現(xiàn)大幅上升,年均增長超過26%,也已明顯超過名義GDP增長率。這里較重要是人口向三大城市圈轉(zhuǎn)移集中,城市化率的提高,工業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的工業(yè)用地和住宅用地,但是同一時期城市用地的供給量沒有太多的增長,土地比較欠缺彈性。流入的這些人口去哪里了?
流入的人口暫時被城市的出租屋所吸收。所以這個時期主要在工業(yè)用地的增長,所以大家如果做房地產(chǎn)投資,日本50年代春風得意的地產(chǎn)商是工業(yè)地產(chǎn)商。個十年是住房的需求和土地供給同時增加,主導(dǎo)個十年地價的上升。前五年上漲速度明顯回落,每年大概10%左右。而且69年跟名義GDP漲幅相比,地價上漲幅度甚至還是偏低的,這個主要原因是什么?土地供給明顯擴大。再一個,因為城市化的突進,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化,農(nóng)業(yè)就業(yè)人口明顯減少,農(nóng)業(yè)非農(nóng)化進程在政策鼓勵下大幅推進,使得被轉(zhuǎn)用的農(nóng)地大幅增加,住宅需求也在增加,階段進入城市的人口因為結(jié)婚、定居開始有購購力了。這個時期經(jīng)歷了一個平穩(wěn)的增長。70年到74年地價明顯上升。73年增速達到25%、23%,五年平均增長率達到19.3%。地價在上升,但是日本土地供應(yīng)在這個時期增加也非常快,特別是農(nóng)地轉(zhuǎn)用數(shù)量。所以土地投機非?;钴S。第三個階段,商業(yè)用地價格的高漲主導(dǎo)了第三個十年。這一階段一直到泡沫破滅的這一時期,地價再次出現(xiàn)異常的上漲,而且呈現(xiàn)兩大特征,,地價上升,集中在主要的三個城市圈,其他地方地價沒有出現(xiàn)明顯上漲。,商業(yè)用地成為價格上漲的,住宅倒是平穩(wěn)。從地價上升率來看,85、86、87年,商業(yè)地價上漲分別是12.5%、48.2%、61.1%。這個原因是什么呢?城市化推動了住宅需求上升,土地供給大幅增加,使得平衡了這個時期的地價房價上升,但是擴張的很快,是看規(guī)模。第三個階段日本泡沫形成較后階段,商業(yè)用地價格高漲。經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型,基本上供求平衡,轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。
對比日本我們房地產(chǎn)市場,有很多是值得我們參照借鑒、晶形的。從發(fā)展環(huán)境來看,我們大概跟他個十年有點類似,所以很難類比。我們可能保障性住房這一關(guān)是難以規(guī)避的,你如果要保障這一部分勞動力競爭力的話。同時城市化也在快速推進,沒有分界,城市化工業(yè)化是同步推進的。按照城市化來比較,日本大概66年到75年這個時期,它的經(jīng)濟復(fù)合增長率大概9%左右。人均可支配收入也在2000多美元,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上,日本產(chǎn)業(yè)占41%,我們是48%,所以房地產(chǎn)占整個行業(yè)產(chǎn)值占比也在10%左右。但是我們看,跟日本相比我們住房市場有幾個特征,存量總體不足。戶型不均衡、區(qū)域發(fā)展不均衡,城鎮(zhèn)住房存量新建住房占比仍然比較低。2009年城鎮(zhèn)住房的存量大概170億平方米,其中97年房改以來新建的只有50萬平方米。日本75年住房存量已經(jīng)全部更新?lián)Q代。而我們戶均套數(shù)0.8、0.9。從未來發(fā)展看,我們關(guān)注房地產(chǎn)泡沫,更多的實際上應(yīng)該關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)用地價格的變化,同時中國在工業(yè)化時期保障性住房建設(shè)這一步是難以回避的。
我們從日本這個演變的趨勢和過程,也可以反思我們已經(jīng)走過的房地產(chǎn)發(fā)展道路,進一步把握下一發(fā)展的和策略,我覺得是有參考價值的,謝謝大家!
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