任志強(qiáng)認(rèn)為，國十條是遏制房價(jià)過快上漲，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，而并不是為了讓房價(jià)下跌?，F(xiàn)在房價(jià)環(huán)比上漲為零，實(shí)際房價(jià)就是跌的。

　　房價(jià)為什么沒有大跌？

　　記者：如何評(píng)價(jià)房市調(diào)控的效果？新政實(shí)施后四個(gè)半月的時(shí)間，房價(jià)并未大幅下挫。背后的原因有哪些？

　　任志強(qiáng)：國十條的目標(biāo)是遏制房價(jià)過快上漲，維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，而并不是為了讓房價(jià)下跌?，F(xiàn)在房價(jià)環(huán)比上漲為零，實(shí)際房價(jià)就是跌的。因?yàn)槲覀冊(cè)诤饬縂DP增長和利率的時(shí)候，要扣除CPI的增長因素。目前7月的CPI是3.3%，那么房價(jià)就實(shí)際下降了3%左右。

　　銀行的壓力測(cè)試也不應(yīng)該解讀成為房價(jià)下跌做準(zhǔn)備。中國和西方發(fā)達(dá)國家的銀行不同，美國銀行要做壓力測(cè)試，是因?yàn)橛小霸儋J款”。再貸款是什么？舉例來說，房價(jià)是1000元的時(shí)候，銀行給房主800元貸款，當(dāng)房價(jià)漲到2000元時(shí)，貸款人就可能再拿到1000元的貸款，這就是再貸款。在有大量再貸款的國家，房子降價(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響是巨大的。當(dāng)房子漲到2000時(shí)，每個(gè)人可能貸了1800，如果房價(jià)下降20%，房價(jià)變成1600。貸款是1800，房子值1600，形成了負(fù)資產(chǎn)，這樣貸款就不值得還了，索性讓銀行收走，貸款人還賺了200。所以發(fā)達(dá)國家的房價(jià)下跌個(gè)20-30%，銀行就承受不了了，而我們沒有這方面的風(fēng)險(xiǎn)。

　　現(xiàn)在的利率水平很低，對(duì)于開發(fā)商和消費(fèi)者來講，低利率就意味著資金價(jià)格便宜。如果按照利率成本來算，現(xiàn)在利率只相當(dāng)于過去的一半，開發(fā)商可以多一倍時(shí)間的來進(jìn)行開發(fā)，原來一年的成本現(xiàn)在可以攤到兩年。從購房者的角度也是一樣，2007年購房子的時(shí)候是高利率，現(xiàn)在是低利率，現(xiàn)在頭套房的購房利率水平是當(dāng)時(shí)的0.7倍，相差30%。所以現(xiàn)在頭套房銷售，并沒有受到多大的影響。

　　保障性住房與供需結(jié)構(gòu)

　　記者：為確保保障性住房建設(shè)目標(biāo)的完成，今年5月19日，住建部牽頭與各地方政府簽訂了保障性住房目標(biāo)責(zé)任書。今年保障性住房的開工率增長將對(duì)房市的供需和價(jià)格產(chǎn)生怎樣的影響？

　　任志強(qiáng)：這次調(diào)控，一定要有大量的保障性住房供應(yīng)市場，分流一部分需求壓力，接下來即使房價(jià)反彈的話，也沒有那么高的沖勁了，反彈力量會(huì)得到控制。從現(xiàn)在來看，比較好的地區(qū)完成保障性住房投資的40%，北京大概是完成42%，但是已經(jīng)8月份了，如果到年底前能加速，可能到年底會(huì)完成，如果不加速的話就完不成。幾個(gè)核心城市估計(jì)問題不大，這些地方政府財(cái)政比較寬裕，少修一條路的錢就夠用了。但有的地方?jīng)]有錢，根本就完不成。保障性住房和商品房的比例基本上是1：1，如果保障性住房完不成，就擠到商品房這邊，那邊如果完成，就會(huì)起碼分流20-30%的商品房購購人群。

　　但是，如果政府許諾的560萬套保障性住房消費(fèi)者看不見，或者拿不到，他們會(huì)認(rèn)為再等下去沒有希望，就會(huì)重新找市場。這樣醞釀的反彈力量是巨大的。截至8月份保障性住房才完成40%多，情況不容樂觀。房子不是能建起來的，隨著天氣轉(zhuǎn)冷，施工的進(jìn)度將受到很多不確定因素的影響，完成起來會(huì)更加困難。

　　剛性需求年輕化

　　記者：來自地產(chǎn)中介的報(bào)告顯示，北京頭套房貸者的平均年齡只有27歲，比發(fā)達(dá)國家要快一代人的時(shí)間。哪些因素導(dǎo)致了這一現(xiàn)象的發(fā)生？購房者年輕化對(duì)于給房地產(chǎn)業(yè)和調(diào)控政策的啟示是什么？

　　任志強(qiáng)：我們的購房者年齡太小了，美國平均是31歲，印度和日本平均40多歲，也就是說年輕人較少有十年工作積累才會(huì)購房。香港的法律規(guī)定，個(gè)人工作期限少于七年，連申請(qǐng)政府公租房的資格都沒有。中國購房年齡偏低的頭要原因是“富二代”，這個(gè)富二代不單指民營企業(yè)家的富二代，一些政府公務(wù)員、干部，由于過去有福利分房，也產(chǎn)生了財(cái)富的積累，可以給子女購房。從文化上說，中國人的繼承概念比較強(qiáng)烈，上一代對(duì)下一代的財(cái)富支持非常大。同為東亞國家的日本、韓國，年輕人靠父母的情況都比較普遍，而在美國，子女滿18歲就自立了，上大學(xué)的助學(xué)貸款、購房的住房貸款，都靠自己。這是東方文化和西方文化的差別。

　　從市場的角度來看，大部分發(fā)達(dá)國家，都有占房屋總量20%-30%的租賃住房市場，而我國這方面還有缺失。我們要發(fā)展到20-30%有流動(dòng)性的房屋租賃市場才行。這個(gè)市場就像蓄水池一樣，為年輕人提供過渡，讓剛畢業(yè)的、還沒有多少積蓄的年輕人暫時(shí)居住，待到條件好轉(zhuǎn)時(shí)再自己購房，這樣平均購房年齡就會(huì)延長到30歲-35歲。

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