國信證券頭席房地產(chǎn)分析師方焱在報告中指出，信貸政策偏緊，已經(jīng)使得上市公司杠桿水平下降。2009 年12 月行業(yè)杠桿水平達到3.2 倍，為2007 年以來的較高值。 
隨著政策組合拳的連番出臺，行業(yè)杠桿水平逐漸下降，到今年7 月底，已降至2.7 倍，已低于過去三年的平均水平。

　　杠桿水平的下降主要有以下兩方面原因：信貸政策偏緊，在開發(fā)商資金來源中，國內(nèi)貸款的占比下降。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至7 月底，國內(nèi)貸款在開發(fā)商資金來源中的占比僅為19.4%，低于過去3 年22.2%的平均水平；新政調(diào)控下，新房銷量下滑，定金和預收款在開發(fā)商資金來源中的占比下降。截至7 月底，定金和預收款在開發(fā)商資金來源中的占比為24.1%，與去年底27.9%的水平相比，下降3.8 個百分點。

　　根據(jù)已披露的A股房地產(chǎn)上市公司中報，112家上市房企(剔除變更主營業(yè)務的ST興業(yè))上半年銷售超1200億元，總負債逾7836億。即使扣除預收賬款，112家地產(chǎn)商的總負債也不會低于5000億元。另有H股上市房地產(chǎn)公司，亦背上了巨額的負債。

　　中銀國際分析師田世欣指出，從 A 股上市房地產(chǎn)企業(yè)中報來看，由于對后市的預期并未如2008 年的悲觀，上市房企的負債率較2008 年6 月末也有一定的增長，平均凈負債率達到歷史新高。田世欣認為，由于目前銀行開發(fā)貸款已有收緊趨勢，如果銷售回款出現(xiàn)問題，當前開發(fā)商的資金狀況是不容樂觀的。

　　招商證券分析師賈祖國指出，從凈負債率(剔除預收賬款)上看，地產(chǎn)行業(yè)的上市公司凈負債率有所提高，已經(jīng)從2009 年的-15%轉(zhuǎn)正變?yōu)?5%。地產(chǎn)公司的再融資全面收緊，無法獲得權(quán)益性融資，導致行業(yè)凈負債率有所上升，目前該數(shù)值比起2008 年的133%還有很大差距，但如果繼續(xù)上升，理該引起警惕。

　　方焱也指出，根據(jù)中報披露數(shù)據(jù)，全行業(yè)扣除預收賬款的資產(chǎn)負債率達到48.2%，比2009年末提升1.2 個百分點，一年內(nèi)到期的非流動負債與短期借款之和占貨幣資金的比重也由一季度的52.5%上升至60.3%，從歷史情況看，目前兩指標仍低于2008 年同期水平，這是近幾月來房價得以堅挺的原因之一。

　　開發(fā)商資金狀況的惡化更為顯著的標志，是經(jīng)營性現(xiàn)金流指標的變化。國信證券報告中顯示，上半年122 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈流出811 億元，凈流出水平較一季度末增加371 億元。用整體法計算全板塊平均每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由一季度末的-0.43 元下降至-0.73 元，平均每股現(xiàn)金流凈額也因此由正轉(zhuǎn)負，由一季度末的0.03 元下降至-0.04 元。

　　長江證券分析師蘇雪晶指出，“我們曾在中期策略報告中對房地產(chǎn)上市企業(yè)資金鏈做過估算，當時的結(jié)論為房地產(chǎn)企業(yè)在年底資金緊張程度將達到2008 年年底的同期水平。中期報告中現(xiàn)金存貨比維持在0.25 的水平，符合我們中期策略的預期?！?

　　上市公司況且如此，非上市公司更加飽受煎熬。一位不愿透露姓名的私募股權(quán)基金合伙人告訴記者，現(xiàn)在二三線城市甚至四線城市，到處是缺錢的開發(fā)商，中小開發(fā)商很缺錢，大量依賴非銀行渠道融資，較明顯的表現(xiàn)是項目紛紛推遲入市進度。很多企業(yè)通過高利貸維持生存，年利率達到14%至15%。“銀信合作”叫停以后，依賴信托融資的規(guī)模嚴重受到限制，僅為四、五億。

　　他還告訴記者，有企業(yè)為了生存，不得不引入外資基金，利率高達22%。在二三線城市，許多資金不足35%的高杠桿開發(fā)商都在岌岌可危中。11月份，開發(fā)商將迎來銀行的信貸催還高峰，而春節(jié)則是較后一個關(guān)口。如果不能在“金九銀十”中迅速回籠資金，資金鏈很有可能斷裂。

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