現(xiàn)如今，購(gòu)房都按套內(nèi)面積簽合同了，但是，在面積減少的情況下，如果減少的公攤面積多于減少的套內(nèi)面積，按合同約定的賠償方式，購(gòu)房者得到的賠款無(wú)意中就減少了。那么消費(fèi)者如何確保自己的利益不受侵犯呢？聽(tīng)聽(tīng)律師怎么說(shuō)吧！

案例

 
 
通州某項(xiàng)目的業(yè)主較近收到了收房通知，卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積和公攤面積減少了，開(kāi)發(fā)商表示可以退錢(qián)，但只能退套內(nèi)面積減少的部分，公攤的面積就不能算了。據(jù)了解，此次涉及到面積減少的戶(hù)型還不少，業(yè)主們對(duì)此很困惑，當(dāng)初房屋總價(jià)是按照建筑面積單價(jià)乘以建筑面積算出來(lái)的。由于國(guó)家推行按套內(nèi)面積簽合同，因此，合同上注明的都是套內(nèi)面積?，F(xiàn)如今，公攤面積和套內(nèi)面積都小了，卻只能按合同約定退減少的套內(nèi)面積的錢(qián)，那公攤減少的面積怎么辦？

律師說(shuō)法

北京信杰律師事務(wù)所王仕平律師認(rèn)為，按套內(nèi)面積簽約和按建筑面積簽約本質(zhì)上并沒(méi)有太大的區(qū)別，但是如果遇到面積減少的情況，需要看減少的面積比率是否一致。如果是一致的，那么按合同規(guī)定，退款=減少的套內(nèi)面積×套內(nèi)面積單價(jià)，也就是說(shuō)，退款中已經(jīng)包含了減少的公攤面積的款項(xiàng)；如果不一致，比如減少的公攤面積要多于減少的套內(nèi)面積，那么完全按套內(nèi)面積計(jì)算退款，就不合理了，消費(fèi)者應(yīng)該討回屬于自己的利益。

在這種情況下，頭先要看當(dāng)初的合同上怎么約定的，有沒(méi)有約定在公攤面積和套內(nèi)面積都減少的情況下如何退款的條款，如果有，按合同處理；如果沒(méi)有，就需要看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有在面積的設(shè)計(jì)規(guī)劃、測(cè)量等方面做手腳，然后尋求法律援助。如果都沒(méi)有，那么從法律上看，很難找到退還公攤面積的依據(jù)。

王律師認(rèn)為，推行套內(nèi)面積，是政府對(duì)購(gòu)房者的一種保護(hù)。前些年按建筑面積簽合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常在公攤面積上玩貓膩，偷偷加大公攤面積，嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者的利益，所以開(kāi)始大力推行套內(nèi)面積，讓開(kāi)發(fā)商無(wú)機(jī)可乘，但是，任何一種計(jì)價(jià)方式都不可能是無(wú)瑕的，只要有利益，就存在漏洞。要更細(xì)致而全面地保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，只能通過(guò)不斷增補(bǔ)條款、加大合同的細(xì)致度來(lái)達(dá)到。因此，王律師建議，今后要防止開(kāi)發(fā)商利用這樣的漏洞，購(gòu)房者較好能在附加協(xié)議中和開(kāi)發(fā)商做好相關(guān)的約定，或者，對(duì)房屋的使用率做個(gè)約定，達(dá)不到使用率時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任。

會(huì)所延期交付

未按合同如數(shù)支付違約金

張女士因?yàn)榭粗辛恕癤X庭院”樓盤(pán)的會(huì)所，才購(gòu)了這里的房子。但是直到合同約定的會(huì)所交付時(shí)間一年后，會(huì)所仍然沒(méi)有裝修營(yíng)業(yè)。張女士一怒將開(kāi)發(fā)商告上了法庭，要求開(kāi)發(fā)商按照合同約定支付違約金。她在簽合同時(shí)寫(xiě)明，如不能按期交付會(huì)所，應(yīng)按照每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)向其支付違約金。

開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，會(huì)所在合同約定的交付期限之前已經(jīng)驗(yàn)收合格，取得了建筑工程綜合竣工驗(yàn)收備案表，并已經(jīng)交付給了物業(yè)公司，物業(yè)公司開(kāi)不開(kāi)業(yè)那是物業(yè)公司的事，開(kāi)發(fā)商的義務(wù)已經(jīng)履行完畢；合同并沒(méi)有約定會(huì)所的具體設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)所能否按時(shí)投入使用對(duì)張女士影響不大，張女士不會(huì)因此而遭受具體損失，開(kāi)發(fā)商要求按照合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定降低違約金。

法院判定：盡管合同沒(méi)有約定會(huì)所有什么具體設(shè)施，但有會(huì)所是肯定的，開(kāi)發(fā)商不能按約定交付屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；張女士并沒(méi)有證明自己因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的上述違約行為遭受了多少損失，故法院根據(jù)開(kāi)發(fā)商的請(qǐng)求酌情降低違約金，判令開(kāi)發(fā)商按照約定違約金金額的1/10向張女士支付。

北京市泰德律師事務(wù)所證券、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)律師崔慶豐：業(yè)主遇到會(huì)所違約這種情況，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，業(yè)主除了要證明開(kāi)發(fā)商確實(shí)違約以外，較好還要想辦法證明自己的損失有多大，否則，在我國(guó)當(dāng)前“補(bǔ)償性違約金”而非“懲罰性違約金”理論占據(jù)主流且為司法解釋認(rèn)可的情況下，法院未必能?chē)?yán)格按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)判決。

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