成熟的住宅市場確實應該是銷售、租賃兩個市場并重，兩條腿走路。然而目前租房市場這條腿基本還是瘸的。     以國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)育較為成熟和發(fā)達的上海來說，到2005年，上海市房地局登記在冊的商品住宅出租面積僅有94萬平方米，雖然比2004年增長了21%，但仍只有同期新房銷售面積的3.3%。而且這登記的94萬平方米，高端住宅和別墅就占到62萬平方米，普通住宅還不足21萬平方米。偌大的上海，一年僅2000多套租房業(yè)務是被職能部門登記備案的，實在值得玩味。誠然民間有大量的私人住房租賃交易發(fā)生，沒有被統(tǒng)計在這個數(shù)字里面，實際的租房交易數(shù)量應該是遠遠大于這個官方統(tǒng)計的，但這恰恰說明了當前租房市場還很不規(guī)范，沒有完善的登記管理和監(jiān)督體系，也就相應沒有受到應有的法律保護。在這種條件下，住房租賃合同穩(wěn)定性差，租戶的合法利益很難保證，各種糾紛不斷也就成為普遍現(xiàn)象。我們可以看到，市面上很少有超過兩年的長期住房租賃合同，租戶們不得不經(jīng)常一年搬好幾次家。在這樣的房地產(chǎn)市場結構下，即使不考慮社會文化和心理因素，人們也自然會把租房看作不得已的辦法。絕大多數(shù)城市居民的住房消費需求就只能積壓在新房銷售市場，從而對新房價格持續(xù)產(chǎn)生難以釋放的壓力。     在中國，當前大多數(shù)人一談到租房還是認為那是窮人才考慮的方案。誠然，"居者有其屋"是我們一直信奉的社會理想，我們也應該為之堅持追求，但就像很多論者都指出過的"有其屋"從來不代表有產(chǎn)權。在歐美發(fā)達國家中，大量中高收入也長期租房。很多國家政府積極推動組建相當規(guī)模的私人或非營利性公共房屋租賃公司，提供規(guī)范和優(yōu)質(zhì)的租房服務，讓租戶安心長期居住，使房地產(chǎn)市場更有彈性和靈活性。當前，大力發(fā)展規(guī)范的租房市場，推動租房服務產(chǎn)業(yè)化，是實現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場健康和可持續(xù)發(fā)展的必要條件。     說開一點，房地產(chǎn)市場上存在一個規(guī)范發(fā)達的租房業(yè)，才能適應勞動力要素可以快速流動的市場經(jīng)濟要求。英國學者A.J.Oswald就提出，一個社會過多人購房子，會降低勞動力市場的流動性，人們的冒險精神會下降，經(jīng)濟活力下降，不利于經(jīng)濟發(fā)展。這就是有名的"Oswald homeownership trap（房屋所有權陷阱）假說"。瑞典房地產(chǎn)研究學者Jim Kemeny也提出，自有住房比例應該適度，自有住房比例過高，往往意味著政府要消費過多社會資源去補貼房屋所有者，不僅對租房者不公平，也會對政府能夠提供的總體福利保障水平造成負面影響。他舉例說，瑞典、荷蘭、德國等歐洲大陸國家普遍自有房比例不高，但居民得到的社會福利卻很多；美、英、澳等國自有房比例很高，但這些國家居民享受到的福利相對來說卻少。瑞典房地產(chǎn)政策一直堅持一個鮮明的特點，就是提倡住宅選擇中性(tenure neutral)，努力讓居民對購房和租房沒有偏好與待遇上的差別。     在歐洲大陸國家中，租房市場的主體通常是非營利性的公共租房公司，它們往往提供成片租房群落，住房來源是政府投資和社會集資，對象主要是面對中低收入，在政府補貼下，租金要比市場租金低很多，以保本、非營利為原則。當然這些國家同時也有相當一部分私人租房產(chǎn)業(yè)，主要面向中高收入中職業(yè)流動性比較大的群體。美國基本上都是私人租房，公共租房很少，但如果窮人去私人租房市場租房子，也可以申請到政府的住房津貼。發(fā)展租房市場關鍵是要產(chǎn)業(yè)化，要讓租房者放心、有安全感，有良好的服務。租房市場的發(fā)展在中國大有可為，完全可以形成一個很大的產(chǎn)業(yè)，通過信息中介、物業(yè)管理、維修服務等環(huán)節(jié)，創(chuàng)造相當可觀的勞動力就業(yè)機會，實現(xiàn)豐厚的服務產(chǎn)業(yè)附加值，同時會有效促進城市勞動力市場的發(fā)展。

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