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陳淮:中國房地產(chǎn)的四大深層次缺陷

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 808 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

我們還是看看自己的弱點為好,我們這個產(chǎn)業(yè)面對的是全世界未來20年都是、擴(kuò)張較快、收入增長速度較高、需求較旺盛的市場。

  2010年8月11日-14日,觀點地產(chǎn)新媒體主辦的“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會,共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

  以下內(nèi)容為經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究主任陳淮先生13日上午的現(xiàn)場演講實錄:

  陳淮:謝謝主持人。用央視主持人的一句名言,不要走開,后面內(nèi)容更精彩。

  剛才任總講了一番話,作為開發(fā)商任志強(qiáng)的講話像不像學(xué)者?但是任總有一個小小的錯誤,他說每年1000多萬新增家庭每年新供房只有560多萬套,以此證明供求矛盾。在官場待過的人都知道,提一個正部級能有6.7個人升官,提一個正局有4.6個人升官。所以賣一套新房可以有2.8戶得到改善。

  再一個,鐘偉教授在臺下說你說點尖銳的,我就尖銳他一下,他說北京上海的房子沒有沒有里約熱內(nèi)盧、約翰內(nèi)斯堡的貴,但是鐘偉先生忘了,里約熱內(nèi)盧比較窮的他不購房,約翰內(nèi)斯堡他們住鐵皮房,里約熱內(nèi)盧他們住印第安人保留地。 

  我變主意了,本來給我定的題目挺好,但是我昨天看我們有一個媒體老總做了一個挑戰(zhàn),他說希望學(xué)者講點真知灼見,別老講人云亦云的東西,咱就講點真知灼見。

  前兩天我說20年內(nèi)中國有一半房要拆了重建,于是媒體大炒,其中有一位記者說我語出驚人。這個題目是人民日報的,“房價猛漲,百姓望樓興嘆、勢在必控、國家正擬法規(guī)”,這是1989年2月20號的一個文章。也就是說有不少媒體在討論房地產(chǎn)問題的時候視角在20年來始終過于狹窄。

  我較近寫了一本書,其中有一講是房地產(chǎn)與中國國情。中國國情又分十個主要國情特點,20年拆除一半不過是十個國情中的一個,中國房地產(chǎn)需要研究的問題還非常多。

  這個消息說了后,有不少評論家寫了不少評論文章,我在這里簡要作答。

  有一個說法說,為什么說中國的住房那么多短命?我所說的內(nèi)容沒有一條和短命、和住房質(zhì)量不達(dá)標(biāo)連在一塊。您說的和我說的風(fēng)馬牛不相及。倒不如說我們解放前49年前這些爛房子,50年亟待改造的棚戶區(qū),60年、70年代的簡易房,能住這么長時間,這些房子真夠長壽的。

  ,有記者說那些房子仍然很堅固,憑什么拆?誰說到了設(shè)計壽命就得拆?

  第三,也有媒體寫文章問我,你這不是要把舊城風(fēng)貌文物保護(hù)一風(fēng)吹。人們都知道吃食品要吃有營養(yǎng)的,你就質(zhì)問專家說,你這不是把人人都吃成糖尿病嗎?這種質(zhì)問有點風(fēng)馬牛不相及。 

  我們房地產(chǎn)市場存在很多重大缺陷,并不只是房價、供應(yīng)量、政策。房價只是表象,政策只是人們對客觀規(guī)律主觀認(rèn)識,也不一定符合客觀規(guī)律。

  我認(rèn)為有四大缺陷:,市場化淘汰機(jī)制缺失是一個重要特點。迄今,我們中國開發(fā)商只有四種死法,卷款潛逃、行賄案發(fā)、內(nèi)訌解體、屯地被查,幾乎找不到被市場淘汰的例證。

  這是市場發(fā)展不成熟的表現(xiàn)。如果中國足球不賭球、不打架、不收購裁判、不惡意傷人就能贏球,這個規(guī)則不會造就強(qiáng)大的球隊。

  我們可以這樣說,明顯看到過去十年,剛才主持人說我們十年輝煌如何,但是這十年當(dāng)中,過度依靠少數(shù)沿海大城市市場、依靠高端樓盤、依靠富人、依靠投資需求才能維持的產(chǎn)業(yè),仍然是一個脆弱的產(chǎn)業(yè)。

  如果說第三套房成交量就降為接近于0,這個市場不是一個正常的市場。人們說現(xiàn)在是較嚴(yán)厲的打壓,現(xiàn)在我們利率還是負(fù)利率,還是25年來較低點。

  鐘偉教授說前7月份CPI同比3%,如果上升到3.6%,居民儲蓄存款應(yīng)該4.5才合適,如果漲到4.5,居民儲蓄存款一年期為例要漲一倍。

  因此我們還是看看自己的弱點為好,我們這個產(chǎn)業(yè)面對全世界未來20年都是、擴(kuò)張較快、收入增長速度較高、需求較旺盛的市場。剛才很多企業(yè)講自己怎么樣在產(chǎn)品競爭、價格競爭上的思想,媒體經(jīng)常討論萬科又降價了這些,但這只是低端的價格競爭力。下一個階段,在環(huán)保競爭、技術(shù)競爭、產(chǎn)權(quán)競爭等方面我們有多少企業(yè)做好準(zhǔn)備了?我們得看到自己產(chǎn)業(yè)的脆弱。

  我們現(xiàn)在說有1.9億平方米待售房,實際上這并不吃驚,如果我們老指望像賣大白菜一樣賣房子,那這個產(chǎn)業(yè)是處于一個極端不正常的情況下。

  國際上住房周期要比我們現(xiàn)在長很多,80年代末到90年代初,中國家電業(yè)發(fā)展過程,當(dāng)時政府宣布只有國家部委一級企業(yè)才能生產(chǎn)彩電冰箱。但是今天中國成為當(dāng)之無愧的世界家電大國,那些當(dāng)年定點生產(chǎn)的品牌企業(yè),今何在?淘汰的是個體,升級發(fā)展的是產(chǎn)業(yè)。

  個缺陷,我們產(chǎn)業(yè)風(fēng)險配置嚴(yán)重不均衡。房地產(chǎn)業(yè)在任何國家都是高風(fēng)險的行業(yè),這是不需要論證的事。風(fēng)險是一種客觀存在,人們不可能消滅風(fēng)險。

  我們舉一個物理學(xué)的例子,一個氣球如果壁后各處很均勻,可以吹很大。如果一個環(huán)節(jié)很厚,這個氣球反而會破裂。老百姓以為100萬購的房子,200萬賣了,你從此不購房就賺到了100萬,如果你想購購?fù)瑯拥囟蔚姆孔?,重置成本仍然?00萬,那100萬誰拿走了?政府。

  我們很多開發(fā)商以為2000元樓面價拿的地,銷售的時候漲到5000元,可以獲取一塊土地增值收益。其實大謬,因為你拿回同樣地,獲取同樣質(zhì)量再生產(chǎn)要素重置成本5000元,這3000元土地收益誰拿走了?政府。

  政府通過賣塊地方時把塊地的收益拿走了,政府把土地增值收益所帶來的財產(chǎn)性風(fēng)險較終轉(zhuǎn)嫁給了消費者。開發(fā)商也一樣,開發(fā)商從銀行貸的錢兩塊,一塊是開發(fā)貸款,一塊是通過消費者按揭貸款,然后交預(yù)付款方式獲得了資金,實際上是與銀行合謀綁架了消費者信用,實際上是消費者用自己的信用來替開發(fā)商做擔(dān)保。

  銀行也樂觀其成,因為按揭貸款不良率比開發(fā)貸款低得多。我們現(xiàn)在給消費者提供的都是浮動利率,浮動利率看起來是很公平的,單誰也不知道明天升息還是降息,風(fēng)險一半一半。

  消費者按揭貸款的時候可曾想過,在未來按揭貸款20、30年中,利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)在的機(jī)會是95%,低于或者持平現(xiàn)在的機(jī)會連5%都不到。我們的風(fēng)險非常不公平地集中在一個點上,這正是產(chǎn)業(yè)不合理的一個方面。直接融資說了很多年,渠道反而越來越狹窄。這個問題我們提到這里為止。 

  第三個缺陷,交易主體缺位。我們房地產(chǎn)市場就像沒有邊裁、沒有后衛(wèi),甚至沒有門將的球隊。我們作為供給方的開發(fā)商直接面對作為需求方的較終購房者個人,直接做“零售”,全世界沒有聽說過。

  供求雙方之間沒有任何緩沖的層次,只能導(dǎo)致供求雙方空間、時間、價格、檔次、質(zhì)量等矛盾的直接碰撞。缺位的地方,我們簡單提到,老百姓購了房還是沒有購房,有任何避險的工具嗎?沒有。為什么老百姓有恐慌性購房呢?為了規(guī)避價格風(fēng)險。我們可以通過在國外很多地方都有的通過指數(shù)交易方式分流那些投資性需求,來使老百姓規(guī)避價格風(fēng)險。 

  第四個缺陷,需求早熟。老百姓應(yīng)不應(yīng)該改善住房?應(yīng)該。我們政策應(yīng)不應(yīng)該加大老百姓改善住房的步伐呢?非常應(yīng)該。

  但是實事求是說,中國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在平均住房水平,中國住宅建設(shè),像很多豪宅、獨享尊貴這些詞上,以及剛才鐘教授還講到將來上海、北京還有特高端的豪宅出現(xiàn),這些和中國現(xiàn)在發(fā)展階段明顯超前了。

  這個超前是有客觀原因的,在過去十年中,我們不得不把資源集中于建設(shè)現(xiàn)代化的北京、上海、廣州,因為我們得開奧運會,得開世博會,得開亞運會。

  但是我們得承認(rèn)這樣一個事實,大城市相對于我們整體發(fā)展水平過于超前。政府也做出了一些不適當(dāng)?shù)某兄Z,炒房賺錢效應(yīng),三代人湊錢付頭付都推升需求早熟。

  實際上,當(dāng)大多數(shù)人家庭收入用于吃穿用等日常支出尚一半的時候,恐怕很難實現(xiàn)大多數(shù)人購得起房。購房需要資產(chǎn)累積能力、抗風(fēng)險能力。較近媒體爆炒一個賣蔥的老太炒房炒成七套房,也在催生需求早熟。

  以上是一些值得關(guān)注的深層次缺陷提供的一孔之見,僅供大家參考,謝謝!

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