中國社科院昨日發(fā)布《中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》，報告對35個大中城市住宅價格進行了泡沫指數(shù)統(tǒng)計，平均房價泡沫為29.5%，福州以70.3%排名，杭州、南寧、青島、天津、蘭州和石家莊也都超過了50%，北京的房價泡沫達49.6%，排第8位。

　　報告還預測，明年住房市場將繼續(xù)調整，房價穩(wěn)中有降。調控政策會進一步嚴格和具體化。

　　1 多數(shù)城市房貸壓力巨大

　　北京按揭貸款月度償付率超過100%，絕大多數(shù)城市償付房貸壓力巨大。

　　報告指出，按照國際通行做法，月度償付率的較高線是30%，超過這個線的家庭屬于低收入家庭，這類家庭一般要采取租房而不是購房的做法。

　　月度償付率較高的城市主要集中在北京、深圳、上海、廣州等一線城市。較高的是北京，大多數(shù)月份的月度償付率竟超過100%。

　　這樣高的比重部分原因可能是北京房地產市場的投機成分過重，將房價推高到本市居民無法承受的地步。事實上國內絕大多數(shù)城市的月度償付率在大多數(shù)月份里高達50%以上，甚至有超過100%的月度償付率，這些現(xiàn)象同樣反映出這些城市均不同程度地存在著投機問題。

　　2 住房面臨租購兩難局面

　　報告還指出，住房需求者處于租購兩難的窘境。一方面，多數(shù)人認為房價過高難支付，冀望調控；與此同時，住房租賃者支付房租激增，承租壓力日重。

　　2010年上半年以來，全國住房租賃市場成交量有所增加，租金水平出現(xiàn)較大增幅。部分中介因為房屋購賣生意下降，從房主處收租房子做“二房東”；大規(guī)模拆遷和部分購家轉入租賃市場也是推高房租的因素；而高價購購住房導致出租成本增加以及政府缺乏租金管理應該是更為根本的原因。對許多住房消費者來說，住房問題已經出現(xiàn)“購不起”兼“租不起”的困境。據(jù)新華社電

　　- 觀點

　　“房地產調控明年更嚴格”

　　對于今年以來政府嚴厲的調控，住房報告直言博弈各方勝負未分，并預計明年政策會進一步嚴格和具體化，“政府一定要加大調控的信心，堅定調控的決心。不動搖，不妥協(xié)、不松懈?！?/P>

　　對此，中國土地學會副理事長黃小虎坦言，調控沒有完全達到多數(shù)人的預期。一是流動性的問題，二是雖然增加了保障房供給，把開發(fā)商市場壟斷地位打破了，但是沒有徹底打破。

　　對于關注度頗高的小產權房，黃小虎認為，全國小產權房面積66億平米，雖然不合法但客觀存在，小產權房管理存在空白，呼吁合法化。

　　此前亦曾有報道稱小產權房的治理方案已上報國務院，隨后國土部對此予以澄清。

　　“夾心層應建住宅合作社”

　　面對超過50%的“夾心層”住房問題，黃小虎引用鄧小平上世紀八十年代“自建公住”的說法建議，中國應建立起住宅合作社的半市場半保障的模式，以解決既購不起商品房也不夠保障房條件的“夾心層”住房問題。

　　黃小虎建議中國大力發(fā)展住宅合作經濟，住宅合作社是一個法人，同時又是政府提供保障的對象，可以采取稅收優(yōu)惠、財政貼息等方式支持，即便沒有這些支持，僅低價甚至劃撥供應土地、沒有開發(fā)商利潤，就可以把房價控制在成本區(qū)間。

　　房價泡沫怎么算？

　　根據(jù)地方經濟基本面得出基準價格，用1減去基準價格除以實際價格的結果，即為泡沫指數(shù)。以北京基準房價13316元/m2，實際價26446元/m2計算，1-(13316÷26446)×100%=49.6%，即為北京的房價泡沫。

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