世界范圍內發(fā)生過兩次的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀20年代的美國佛羅里達,另一次則是發(fā)生在近期:的迪拜房產泡沫。迪拜在統(tǒng)治操縱下完成的房產繁榮與美國佛羅里達在經濟繁榮下由集體樂觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有所不同,但卻共同印證了房產泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機或市場預期改變引發(fā),根源則在于流動性支撐力的徹底消退。

　　與92-93年海南房地產泡沫明顯不同,全國富裕人群購購力是海南此輪的房價上漲背后較基礎的支撐力量。但我國的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠遠小于北方省份居民。換言之,愿意參與海南房地產市場投資的富裕家庭并沒有市場所一相情愿期望的那么多,在海南房價已被快速炒高后,后續(xù)接盤的動力并不如市場預期般充足。

　　當前三亞的房價水平已超越國內主要大城市,也已經超越迪拜、紐約、倫敦等國際大都市。我們認為三亞房價短期內將缺乏持續(xù)上漲的動力。但房價的過度波動將對政府后期的土地出讓不利,市場在目前的價格水平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的較佳走勢。此外出于對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產上漲過程中較為謹慎,并未深度參與。因此即使未來由于國家貨幣政策的收縮帶來流動性的收縮,其對海南房地產市場的影響也要遠遠小于93年。

　　判斷海南房價短期內也難以明顯回落。

　　93年房產泡沫破裂后,海南經濟發(fā)展緩慢,地方財政實力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過以土地代替現金支付的方式,吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎設施。因此當前海南的房地產市場格局當中,市政規(guī)劃建設能力較強的全國型的大型房地產開發(fā)企業(yè)如魯能、以及與海南的經濟發(fā)展關系緊密的企業(yè)如海航、農墾集團控制了較大規(guī)模的土地儲備。在海南本輪房價的快速上漲中,的獲益者實際正是這批先期以極低的成本進入海南的地主型開發(fā)商

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