目前銀根緊縮，樓市前景撲朔迷離，對(duì)貸款購(gòu)房有剛性需求的市民，應(yīng)如何規(guī)劃理財(cái)？銀行房貸顧問(wèn)建議："剛需一族"面對(duì)琳瑯滿目的新品房貸，應(yīng)從個(gè)人實(shí)際出發(fā)，選較適合自身的還款方式，讓貸款做到"隨己所需"。

盡量用足公積金貸款

央行數(shù)度加息后，住房公積金貸款低利率的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)貸款已無(wú)法與之比擬。房貸顧問(wèn)建議"剛需一族"，盡量用足公積金貸款。眼下5年期以上商業(yè)貸款利率高達(dá)7.83%，即便下浮15%，也要6.6555%，而公積金貸款5年期以上利率僅5.22%，30萬(wàn)元的貸款，每年可節(jié)省利息4300多元。

公積金貸款還有很多好處。如果以家庭為單位有過(guò)房貸記錄，無(wú)論是否結(jié)清，商業(yè)貸款均按套貸款處理，而公積金貸款則不受此影響，5年期以上的公積金利率，要比套商業(yè)貸款執(zhí)行利率低3.393個(gè)百分點(diǎn)。

因信用卡、車貸等還款記錄不良，造成商業(yè)貸款申請(qǐng)被拒或強(qiáng)制上浮利率等情況，貸款人可采用公積金貸款，目前公積金審批暫時(shí)不審查個(gè)人信用記錄。如已采用商業(yè)貸款，可在年底一次性提取公積金，用于提前部分償還商業(yè)貸款，也能達(dá)到省息目的。

個(gè)人應(yīng)按需選擇還款方式

但公積金貸款受額度限制，并不能解決所有問(wèn)題，還必須采用商業(yè)貸款，這時(shí)可從個(gè)人需求角度，去選擇不同的還款方式。眼下各種房貸新品頻頻上市，為"剛需一族"創(chuàng)造了選擇空間。

如果對(duì)利息特別敏感、且有提前還款打算，深發(fā)展"氣球貸"不錯(cuò)。它改變了按貸款期限計(jì)算月供的還款方式，將一筆長(zhǎng)期貸款拆成連續(xù)幾期中短期"氣球貸"，從而適用中短期的貸款低利率，實(shí)現(xiàn)省息目的，并且為提前還貸提供便利。

如果持有房產(chǎn)期限較短、且融資需求較強(qiáng)，可深發(fā)展"存抵貸"或工行"存貸通"，它們的優(yōu)勢(shì)在于：貸款人開(kāi)通相關(guān)業(yè)務(wù)后，活期存款賬戶將與房屋貸款關(guān)聯(lián)起來(lái)，客戶只需將閑置資金放在約定的活期賬戶，余額超過(guò)5萬(wàn)元后，銀行按一定比例將其視作"提前還貸"，節(jié)省的利息作為理財(cái)收益返還賬戶。而活期賬戶上資金并未真正動(dòng)用，可隨意調(diào)用。

如果預(yù)期加息，"剛需一族"可選擇光大"固定利率房貸"，不論貸款期內(nèi)利率如何變化，都按約定的固定利率付息。如預(yù)計(jì)貸款購(gòu)房后有大額消費(fèi)需求，可選擇招行"消費(fèi)易"、"家裝易"，只要在其房貸額度中有未用滿的多余額度，就可申請(qǐng)開(kāi)通房貸"消費(fèi)易"，將未用滿的額度變?yōu)槊庀⑼钢M(fèi)額度，用于一卡通刷卡消費(fèi)或網(wǎng)上支付。"消費(fèi)易"的免息額度，目前較高為5萬(wàn)元，免息期較長(zhǎng)達(dá)50天。

提前還貸須算好細(xì)賬

對(duì)閑散資金是該提前還貸還是追加投資？專家指出，關(guān)鍵在于節(jié)省利息支出。尤其是貸款的前3年，一定要爭(zhēng)取多還款，降低貸款本金基數(shù)。提前還款較好選等額本金還款法，相同貸款期內(nèi)，它要比"等額本息還款法"節(jié)省利息。

提前還貸還須考慮還貸成本和機(jī)會(huì)成本。提前還貸意味著必須放棄一部分流動(dòng)資金，一次性投入過(guò)大，可能打亂正常的投資節(jié)奏，降低生活質(zhì)量；其次如有更好的投資途徑，也不必急于提前還款，目前商業(yè)貸款較優(yōu)利率為6.6555%，通過(guò)合理的投資，獲得比該利率更高的回報(bào)也是有可能的。

理財(cái)專家指出，經(jīng)過(guò)10次升息，貸款利率已達(dá)到較高水平。選擇低風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品收益很難超過(guò)貸款利率，選高收益類產(chǎn)品要面臨風(fēng)險(xiǎn)。一時(shí)找不到合適的資金投向，提前還貸減少利息負(fù)擔(dān)，也是明智之舉。（李強(qiáng)）

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