去年12月21日，央行再次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也作了相應(yīng)調(diào)整。此次加息，已是央行自2004年10月29日次加息以來，不到四年時(shí)間里的第8次加息。

盡管已經(jīng)加息達(dá)8次之多，但市場(chǎng)再次加息預(yù)期仍然強(qiáng)烈，未來一段時(shí)間內(nèi)，很可能還會(huì)有不止一次的加息，這對(duì)背負(fù)少則幾萬多則幾十萬的房貸人群而言，無疑又是一個(gè)沉重的消息。不過，在房貸市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)下，各家銀行推出了許多有利于不同貸款客戶的、富有理財(cái)功能的個(gè)人住房貸款新“套餐”，供君靈活選擇。

套餐A——“固定利率”房貸

“房貸一族”在簽訂購房貸款合同時(shí)即選擇固定利率貸款，也就是以后在貸款期限內(nèi)不論銀行利率如何變動(dòng)(上調(diào)抑或是下降)，借款人都按照固定的利率支付利息，不會(huì)隨市而變。

優(yōu)勢(shì)：能讓“房貸部落”鎖定未來的利率風(fēng)險(xiǎn)，利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調(diào)整。它較適合的人群是那些預(yù)期利息處于上漲周期、想規(guī)避升息風(fēng)險(xiǎn)的“房奴”以及那些希望長(zhǎng)期獲取穩(wěn)定租金回報(bào)或是以租養(yǎng)貸的購房者。

缺陷：其一，房貸期限較短，較長(zhǎng)期限僅為10年。對(duì)于資金實(shí)力較弱的“房奴”因月供數(shù)額多、還款壓力大而不適用；其二，房貸利率略高于浮動(dòng)利率，提前還款要收取一定的違約金，不適合有提前還貸可能的購房者。

套餐——“雙周供”房貸

還款方式從每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半。一年有52周，還款就要26次，等于要?dú)w還13個(gè)月的月供?？梢?，其本質(zhì)上是加速償還本金，在減少還款時(shí)間的同時(shí)，利息支出也相應(yīng)地降低。

優(yōu)勢(shì)：節(jié)省相當(dāng)可觀的利息支出，貸款利息可節(jié)省兩成以上。此還貸方式縮短還款期限可達(dá)6年或更長(zhǎng)，節(jié)省貸款利息在23．26％以上。

缺陷：適合范圍狹窄，主要適合收入相對(duì)穩(wěn)定、自有資金較為充裕、希望縮短還款期限的購房者；一年還款26次，容易因遺忘等因素造成逾期；一旦逾期，將被計(jì)收復(fù)利和罰息。

套餐——“直客式”房貸

就是銀行直接把購房款貸給購房者，購房者一次性付給開發(fā)商，開發(fā)商對(duì)一次性付清房款的購房者折扣優(yōu)惠。

優(yōu)勢(shì)：從開發(fā)商手里獲得的折扣相當(dāng)可觀，一般是房?jī)r(jià)的3％。例如一套總房?jī)r(jià)為70萬元的商品房，使用直客式款模式將節(jié)省2．1萬元。另外，總購房款下降，相應(yīng)的稅費(fèi)也會(huì)跟著減少，如大修維修資金、契稅等。此外，不會(huì)受任何一次加息的影響。

缺陷：申請(qǐng)門檻比較高，你必須擁有較高穩(wěn)定收入并有良好授信記錄。此外還要看購房者中意的樓盤是否也滿足銀行的要求。目前，銀行較傾向于公務(wù)員及事業(yè)單位工作人員辦理直客式房貸。

套餐——“按揭開放賬戶”房貸

將購房者的按揭貸款賬戶與存款賬戶關(guān)聯(lián)，當(dāng)存款賬戶中的余額高于約定的額度(銀行規(guī)定貸款人約定存款余額不能低于1萬元)時(shí)，客戶便可以委托銀行或自己通過網(wǎng)上銀行、自助查詢機(jī)、網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)等渠道全部或部分歸還貸款；當(dāng)有新的資金需求時(shí)，也可通過上述渠道在貸款額度內(nèi)隨時(shí)取得貸款。

優(yōu)勢(shì)：當(dāng)資金充裕時(shí)，購房者能充分利用賬戶中的閑置資金及時(shí)歸還貸款，從而能節(jié)約較多的利息；也可用賬戶中的資金，再購購銀行的高收益的理財(cái)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)收益化。另一方面，購房者有資金需求時(shí)，還能夠在銀行的承諾額度內(nèi)即刻取得貸款。

缺陷：范圍狹窄，比較適合賬戶上經(jīng)常有大量現(xiàn)金流動(dòng)，或是活期存款較多但又不愿提前還款的購房者。對(duì)于一般的工薪，因流動(dòng)存款，與之無緣。

套餐——“隨借隨還”房貸

購房者頭先在銀行辦理個(gè)人住房抵押循環(huán)授信。辦理“隨借隨還”后，客戶每天可以通過網(wǎng)上銀行和電話銀行即時(shí)歸還貸款或立刻提取貸款資金，有錢就還款，要用錢就貸款。

優(yōu)勢(shì)：還款人可根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況自行設(shè)計(jì)還款計(jì)劃，可以月供，周供，不受提前還款次數(shù)以及金額的限制，一有閑錢就能隨時(shí)提前還款，甚至可天天提前還貸，限度地節(jié)省房貸利息。

缺陷：適用范圍狹窄，僅適用于家里常有一些備用“閑錢”、又有良好理財(cái)計(jì)劃的購房者，對(duì)于每月收入、支出固定，又結(jié)余不多的購房者，選擇“隨借隨還”的意義并不大。

套餐——“氣球貸”房貸

購房者向銀行申辦3年或5年期的貸款，并約定按10年或者更長(zhǎng)期限來計(jì)算月供，在3年或5年期的較后一個(gè)月將剩余本息一次性還給銀行。

優(yōu)勢(shì)：節(jié)息功能顯而易見，在減輕購房者每月還款壓力的同時(shí)，也讓購房者享受短期貸款的低利率。因?yàn)闅馇蛸J適用的5年期貸款利率比長(zhǎng)期貸款利率低。

缺陷：只有3年期和5年期的“氣球貸”才具有節(jié)息優(yōu)勢(shì)。而超過5年期限的“氣球貸”并沒有節(jié)息功能，只有減輕月供的作用。對(duì)于3年或5年內(nèi)不具備一次性還款能力的購房者在節(jié)息目的上不適用。

　　　　　(作者：田軍)

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