打出“年租金收益率8.8%、3年回購、包租十年”口號的“不倒翁”理財商鋪，在3年前受到投資者們的熱烈追捧。盡管如今商鋪的運作處于尚能維持，但是對于當初購購“不倒翁”商鋪的業(yè)主來說，良好的經(jīng)營狀態(tài)下卻暗流涌動，業(yè)主和商家正進行著一場利益博弈。

早在2007年10月份，天津家世界集團(以下簡稱：家世界)旗下的南樓店便出現(xiàn)數(shù)十家“不倒翁”商鋪大門緊鎖，眾業(yè)主向家世界方討要租金的現(xiàn)象。業(yè)主和商家之間到底存在著怎樣的利益糾葛？“不倒翁”理財商鋪的前景變得撲朔迷離，投資者的收益保障是否能兌現(xiàn)亦成為各方關注的焦點。

投資收益成泡影

較近一段時間，天津的章曦女士苦惱不已。3年前，章曦購購了家世界推出的“不倒翁”理財商鋪，當初看似穩(wěn)妥的投資現(xiàn)在卻使她陷入投資失敗的尷尬境地?！?004年10月，我打算進行商鋪投資。當時包括濱江道的麥購、奧體板塊的時代奧城以及家世界‘不倒翁’理財商鋪都屬于考慮范圍之內?！?章曦向記者描述其投資經(jīng)歷。

正是基于當初家世界在推廣商鋪時宣傳稱“年租金收益率8.8%、3年回購、包租10年”等誘人的廣告語，使得很多投資者選擇了“不倒翁”理財商鋪，章曦便是其中之一。

據(jù)她介紹， 如今天津的麥購、時代奧城的商鋪已從當初的每平方米一萬之左右漲到了三萬甚至四萬，而她所購購的十一經(jīng)路的商鋪經(jīng)評估師的評估，市值應該在每平方米2萬～2.2萬元之間，比其當時購購增值了近40%。

而家世界現(xiàn)在要以2004年章曦購購的原價回購該商鋪，讓她難以接受?！爱敵鹾贤厦鞔_標注著該商鋪是由家世界代售，只取房價5%的回扣。同時3年后按商鋪市值家世界有優(yōu)先購購權，但現(xiàn)在沒有一條承諾是完全兌現(xiàn)的。”章曦抱怨道。

實際上，為了迫使章曦退房，從2007年11月15日開始家世界已停止對其購購的商鋪支付租金。為此，章曦曾聯(lián)合其他投資者去法院起訴。而天津商委將“不倒翁”理財商鋪定性為非法集資的規(guī)定卻讓不少投資者心里沒底。

因此，不少投資者已答應家世界回購商鋪的要求。據(jù)章曦透露，“不倒翁”理財商鋪的十一經(jīng)路店，目前只有6家投資者沒有把商鋪賣給家世界?！叭绻^終所有商鋪被家世界原價收回，家世界無疑獲得巨大的利潤空間。因為與3年前相比，商鋪已升值迅速。一旦家世界將其轉手賣掉，轉眼之間就能獲得巨額的利潤，而這其實是當初我們這些業(yè)主應該獲得的利潤?！?章曦如是說道。

目前，家世界預計在年底之前將其友誼路店、十一經(jīng)路店、南樓店、紫金山路店四家店面內大大小小的4000多家“不倒翁”商鋪全部回購。而不少商鋪業(yè)主為了自身的利益，正在和家世界進行協(xié)商。未來結果究竟將以怎樣的方式收場，仍充滿變數(shù)。

資金鏈危機

號稱要“扛起民族商業(yè)大旗”的家世界為何選擇如此的方式來處理“不倒翁”理財商鋪？

事實上，家世界出現(xiàn)的資金鏈危機正是其急于收回“不倒翁”理財商鋪的初衷。

1996年成立的家世界，下轄連鎖超市有限公司、家居建材超市、房地產(chǎn)公司。據(jù)資料顯示，在1997年至2005年的九年間，家世界店數(shù)規(guī)模和銷售額年均增長率為60%，利潤增長則高達94%。

曾經(jīng)在中國零售業(yè)風光無限的家世界，目前已出現(xiàn)了嚴重的資金危機。事實上，為擺脫資金鏈困境，家世界先后三次出售旗下的主營業(yè)務。包括2006年11月，家世界將旗下9家超市門店以5000萬元的價格轉讓給山西美特好；同年12月，家世界集團將旗下“家居”公司的100%股權以約7億元的價格出售給美國的建材連鎖企業(yè)家得寶；2007年3月又將“家超”公司的100%股權以約37億元的價格轉讓于華潤股份有限公司。

“家世界資金緊張是從2005年4月份開始的?！奔沂澜缥靼材澄还┴浬滔蛴浾呋貞浾f，從那個月開始，家世界開始將供貨商的貨款推遲1-2月支付。到2006年，付款時間拖得更長，甚至有部分1月份的貨款8月份才到帳。 為了延長還款期，家世界后來又向供貨商提出了超過5個月的帳款才列入可還款之列的苛刻要求。

同時，家世界在太原、青島甚至包括其總部所在地天津等地同樣有欠款現(xiàn)象發(fā)生。在太原，當?shù)?0余家供貨商已舉行家世界超市維權會 ；在青島，已有供貨商連續(xù)4個月沒有結過賬。據(jù)了解，天津地區(qū)已有多家供應商向法院提出訴訟，并且成功追回賬款。據(jù)悉，供應商上訴后，家世界一般采用庭外和解的方式解決問題。即歸還一部分賬款，剩余部分需在供應商繼續(xù)供貨的情況下再行歸還。

被很多天津市民詬病的“不倒翁”理財商鋪正是在這樣的背景下應運而生。據(jù)不完全統(tǒng)計，購購“不倒翁”理財商鋪的投資者有4000多人，投資額從10多萬元到上百萬元不等。

由于家世界目前資金缺口仍非常巨大，并不能擺脫債務困擾，較后一招棋就是變賣資產(chǎn)。

轉讓主營業(yè)務的家世界，目前還擁有天津市及外埠20多處家世界購物廣場的資產(chǎn)所有權。資料顯示，家世界旗下所有土地使用權、地面建筑物總價值將達到37個億，分布在國內各城市總共18處。

據(jù)透露，家世界目前與一家頗具實力的地產(chǎn)商已有意向，坊間相傳的購家包括頭創(chuàng)置業(yè)、廣西陽光地產(chǎn)以及海南一家地產(chǎn)公司，雙方計劃100%收購全部資產(chǎn)，一旦情投意合，家世界很可能將旗下地產(chǎn)項目資產(chǎn)變現(xiàn)，轉移戰(zhàn)略去做其他行業(yè)。正是在這樣的資金困局下，“不倒翁”理財商鋪的業(yè)主們面臨被原價回購的命運。

“虛擬產(chǎn)權式商鋪”隱患重重

針對家世界涉嫌非法融資這一問題，《樓市》記者采訪了相關專家。天津苓創(chuàng)地產(chǎn)顧問機構總經(jīng)理馮新說：“近幾年，在商鋪銷售市場，我們常常見到一些非常誘人的返租銷售及對比廣告，如‘10年返租’、‘率高達15%’等等。這些廣告在實際銷售運用上，起到了很好的功效。這種以借助大商家承租商場而發(fā)展商長期包租的銷售模式，簡稱為‘虛擬產(chǎn)權式商鋪’銷售?！?

專家指出，盡管“虛擬產(chǎn)權式商鋪”這一銷售模式在深圳、在珠三角、在全國各地正大行其道。事實上“虛擬產(chǎn)權式商鋪”就是不少發(fā)展商資金回籠的工具，屬于一種變相融資行為。而其真正的問題在于，10年包租期內會不會出問題，10年包租期滿后業(yè)主怎么辦？

因此，“虛擬產(chǎn)權式商鋪”就像一顆“定時炸彈”，已經(jīng)為市場埋下了隱患。以10年包租期來說，如果10年包租期內，由于發(fā)展商或大商家任何一家經(jīng)營不善或倒閉，這顆“定時炸彈”極有可能提前引爆。而家世界這個案例就恰恰反映了這一現(xiàn)象。

針對家世界這宗個案來說，投資者較應該吸取的教訓是應該對包租包售的商鋪也就是“虛擬產(chǎn)權式商鋪”有重新的認識。事實上，虛擬產(chǎn)權式商鋪的鋪位分割與實際經(jīng)營賣場不吻合。虛擬產(chǎn)權式商鋪，絕大部分為大商家長期包租或者以百貨賣場的形式經(jīng)營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導致經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購購的鋪位有的成了貨架，有的成了通道，有的成了裝飾物。

同時，超市百貨大賣場一般采取統(tǒng)一收銀扣點模式，而不是直接向租戶收取租金，包租期滿后，小業(yè)主將來如何向租戶收租等問題便難以有效解決。上文中章曦女士的店鋪就屬于這樣的情況，據(jù)她介紹，現(xiàn)在她的店鋪已經(jīng)改成了二樓的一條通道。對于這種內部構造可隨時改變，用建筑材料可隨意改造的空間嚴格來說，是沒有產(chǎn)權證的，也就是說像章女士這樣的產(chǎn)權證深究起來很可能是廢紙一張，不具備法律效力。

究竟怎樣的商鋪利于投資者可以購購？馮新指出，只有產(chǎn)權鋪位與經(jīng)營賣場一致的商鋪才能規(guī)避風險，包括獨立的街鋪和獨立經(jīng)營的主題商城或專業(yè)市場。相對投資收益率偏低且有較高的風險的虛擬產(chǎn)權式商鋪來說，獨立式商鋪有著諸多優(yōu)勢。頭先是產(chǎn)權明晰，使得銷售鋪位與經(jīng)營鋪位保持一致，業(yè)主與經(jīng)營者洽談租金十分方便 ；其次，獨立式店鋪只需短期返租，發(fā)展商與小業(yè)主限度地回避了商鋪經(jīng)營的風險 ；其三，對于獨立式商鋪，建設部、銀行等相關部門和單位認同度高，而投資市場亦十分看好。

從種種跡象看，長期包租銷售方式的虛擬產(chǎn)權式商鋪、公寓已走到了盡頭。《樓市》提醒廣大投資者，面對鋪天蓋地的產(chǎn)權式商鋪以及穩(wěn)定收益率的誘惑，一定要再三考慮謹慎出手！

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