北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2006年北京商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積516.9萬(wàn)平方米，2007年有望達(dá)到700萬(wàn)平方米。北京商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)集中放量期的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、投資也日漸成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。近期，本報(bào)就商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品類(lèi)型、投資前景及風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題進(jìn)行了多方調(diào)查采訪。

（一）產(chǎn)品類(lèi)型：購(gòu)物

購(gòu)物是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展一定程度后的產(chǎn)物，在中國(guó)還處于起步階段。2007年投放市場(chǎng)的購(gòu)物型的商業(yè)項(xiàng)目有美羅城、泛海、新三里屯、中關(guān)村國(guó)際商城、鵬潤(rùn)國(guó)際時(shí)尚購(gòu)物等數(shù)十個(gè)。作為大型復(fù)合商業(yè)設(shè)施，購(gòu)物多集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多重功能于一體。

◆ 代表項(xiàng)目：世紀(jì)金源、嘉茂購(gòu)物、國(guó)瑞購(gòu)物等

◆ 投資前景：隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，無(wú)論是地方政府的意愿，還是開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)動(dòng)機(jī)都在催生商業(yè)地產(chǎn)、尤其是購(gòu)物的大量開(kāi)發(fā)。受宏觀調(diào)控影響，購(gòu)物開(kāi)發(fā)速度有可能暫時(shí)放緩，但長(zhǎng)期仍將看好。如果按照項(xiàng)目正常運(yùn)作的回報(bào)進(jìn)行比較，總體上購(gòu)物的回報(bào)周期會(huì)更長(zhǎng)一些。

◆ 風(fēng)險(xiǎn)提示：中國(guó)購(gòu)物產(chǎn)業(yè)資訊主任、亞洲購(gòu)物協(xié)會(huì)輪值理事長(zhǎng)郭增利提醒說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)定位準(zhǔn)確度、規(guī)劃水平和營(yíng)運(yùn)能力高低一定程度上決定著培育期的長(zhǎng)短。由于消費(fèi)者和品牌拓展客觀需求的存在，部分購(gòu)物進(jìn)入正常運(yùn)營(yíng)階段的周期并不會(huì)很長(zhǎng)，但從總體上來(lái)講，確實(shí)會(huì)有不少項(xiàng)目面臨更長(zhǎng)的培育期和經(jīng)營(yíng)壓力。而過(guò)量的開(kāi)發(fā)和真實(shí)商業(yè)市場(chǎng)需求的矛盾有可能帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，如果缺乏專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃和專業(yè)的操作團(tuán)隊(duì)，商業(yè)地產(chǎn)或購(gòu)物開(kāi)發(fā)商的投資行為就冒著極大的風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)霈F(xiàn)因商業(yè)設(shè)施后期經(jīng)營(yíng)不善，而將開(kāi)發(fā)商拖入難以為繼的局面。北京大都市街的擱置，亞奧區(qū)擁有較時(shí)尚的Mall概念的第五大道的慘淡現(xiàn)狀，這些足以為熱衷于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的人們敲響警鐘。

（二）產(chǎn)品類(lèi)型：社區(qū)商業(yè)

隨著城市居住區(qū)域的變遷，新建小區(qū)規(guī)模的擴(kuò)大，居民消費(fèi)能力的提高，近兩年間，社區(qū)商業(yè)物業(yè)得以迅速發(fā)展，業(yè)態(tài)日漸多樣化。底商是社區(qū)商業(yè)的主要形態(tài)之一，大型社區(qū)的底商多具有一定規(guī)模，甚至具備“街”的形態(tài)和功能。

◆ 代表項(xiàng)目：東亞·奧北辣街、富力星光大道、三環(huán)新城suuny town

◆ 投資前景：社區(qū)商業(yè)形態(tài)較為豐富，有零散的底商，也有成規(guī)模的商業(yè)街。目前來(lái)看，成規(guī)模的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目多為開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃運(yùn)營(yíng)，以保證商業(yè)街的整體發(fā)展，同時(shí)也保證了投資者的未來(lái)收益前景。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)的地段增值趨勢(shì)是其獲得回報(bào)的保證。有關(guān)人士分析認(rèn)為，2萬(wàn)-3萬(wàn)平方米的中型社區(qū)商業(yè)更具發(fā)展?jié)摿?，由于社區(qū)商業(yè)適合現(xiàn)代人的生活習(xí)慣，構(gòu)成了連接工作和生活的延伸，因此有固定的客流量，升值空間非常大。業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)主要為社區(qū)服務(wù)，其業(yè)態(tài)簡(jiǎn)單、服務(wù)價(jià)值低是其基本的特點(diǎn)，而投資小、利潤(rùn)穩(wěn)定的社區(qū)商業(yè)一直以來(lái)被認(rèn)為是一種穩(wěn)健的投資渠道，這給了社區(qū)商業(yè)明確的消費(fèi)定位的同時(shí)也等于關(guān)上了風(fēng)險(xiǎn)型投資者進(jìn)入的大門(mén)。

◆ 風(fēng)險(xiǎn)提示：雖然社區(qū)商業(yè)給投資者帶來(lái)了新的投資渠道，但并非所有社區(qū)商業(yè)都能給投資者帶來(lái)豐厚回報(bào)，投資者在投資之前應(yīng)該先了解社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。因?yàn)槟壳吧鐓^(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)整體贏利能力比較弱，沒(méi)有新的亮點(diǎn)。從目前的情形來(lái)看，在社區(qū)集中的區(qū)域進(jìn)行餐飲服務(wù)盈利能力較高。投資者在投資的時(shí)候，不妨考慮一些能夠體現(xiàn)方便快捷特點(diǎn)的社區(qū)商業(yè)，服務(wù)半徑以200米-500米為宜。郭增利說(shuō)，由于在社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)中，特別是社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)還存在一定缺陷，如北京社區(qū)商業(yè)的項(xiàng)目更多脫離社區(qū)實(shí)際需求，其回報(bào)周期可能更長(zhǎng)。

（三）產(chǎn)品類(lèi)型：主題賣(mài)場(chǎng)

主題化的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為目前北京的一種潮流，目前形成了以動(dòng)物園為的服裝、鞋帽主題商業(yè)項(xiàng)目集群，以馬連道為的茶文化主題商業(yè)項(xiàng)目集群，以木樨園為的服裝、窗簾主題商業(yè)項(xiàng)目集群。

◆ 代表項(xiàng)目：北京國(guó)際玩具城、鼎觀格調(diào)商務(wù)茶院

◆ 投資前景：隨著消費(fèi)者購(gòu)物理念的成熟，越來(lái)越多的消費(fèi)者具有很強(qiáng)的購(gòu)物方向性。因此，有特色、主題鮮明的賣(mài)場(chǎng)將有較大發(fā)展空間，并實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。

◆ 風(fēng)險(xiǎn)提示：頭先要考察項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍，是否有利于該主題商圈形成良好的商圈氛圍是投資主題商業(yè)地產(chǎn)的頭要條件。其次要了解開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)理念是否符合市場(chǎng)需求，具備足夠的潛在消費(fèi)群體。較后要考察開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，這對(duì)于持有性物業(yè)的投資非常重要。

（四）產(chǎn)品類(lèi)型：商業(yè)街

商業(yè)街有自發(fā)形成的，也有人為規(guī)劃而成的。像大柵欄、井這樣的商業(yè)街是日積月累，隨時(shí)間的推移一步一步形成的，而也有一些所謂的商業(yè)街是通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目或者地區(qū)商業(yè)規(guī)劃而形成。通過(guò)今天的商業(yè)手段，可以把過(guò)去需要十年二十年才能形成的商業(yè)街，變成一步到位，前提是規(guī)劃合理，符合實(shí)際需求。香港司培思商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)董事梁尚強(qiáng)指出，通常來(lái)說(shuō)，如果帶有適當(dāng)?shù)闹黝}，商業(yè)街的形成有可能事半功倍。

◆ 代表項(xiàng)目：井商業(yè)街、后海酒吧街

◆ 投資前景：梁尚強(qiáng)認(rèn)為，商業(yè)街的投資前景，因環(huán)境不同、條件不同而不能一概而論。一般情況看，能做成有主題的商業(yè)街，生命力大多會(huì)很強(qiáng)。同時(shí)，也不一定需要相對(duì)較強(qiáng)的培育期，主要看前期規(guī)劃，周邊的條件是否成熟。

◆ 風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)對(duì)于一般性的商業(yè)街的需求較低，而對(duì)于有主題的商業(yè)街則相對(duì)需求較高。故而，有主題的商業(yè)街通常會(huì)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小。

　　　　　(作者：沈靜 李海鵬 楊俠)

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