“金九銀十”開局頭周,房地產(chǎn)市場再顯轉(zhuǎn)暖跡象。房地產(chǎn)部門公布的數(shù)據(jù)顯示,自8月初市場交易量反彈以來,房地產(chǎn)走勢逐漸從價滯量漲演變?yōu)榱績r齊升。上海市近期新開樓盤中,除8月初出現(xiàn)過少數(shù)開發(fā)商一次性降價20%的特殊情況,此后的價格已隨交易量一同回升。
　　
　　然而,隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的深入,各項銀行信貸也隨之收緊。而對于普通購房者來說,無論外部環(huán)境如何,用較低的成本購到想購的房子是根本,而大多數(shù)人也因此徘徊在二套房貸的邊緣。
　　
　　如果你正愁對策,不妨往下看,自有專家給你支招。
　　
　　一次性付款PK按揭貸款
　　
　　A先生較近想在浦東購置一處新房產(chǎn),因為妻子懷了孩子,于是希望換一處大房,給寶寶一個更好的環(huán)境。但因為購套房時貸過款,就算把套房子賣了做套的頭付款,購房貸款時也只能算作“二套房”客戶來對待。A先生在新樓盤售樓處得知,一次性付款能有1%-3%的價格優(yōu)惠,于是動起了“以房養(yǎng)房”的主意。
　　
　　如果是采用二套房按揭貸款的方式購房,那么A先生需要給出5成頭付,銀行給出的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍;如果采用一次性付款方式,那么購房總價可以便宜3%,而這多出來的5成購房款可以用套房做抵押貸款獲得,貸款利率同樣是基準(zhǔn)利率的1.1倍。在貸款利率相同的情況下,如果能夠足額支付購房款,那么在購房總價上就可以降低3%的成本。
　　
　　案例關(guān)鍵:套房做抵押貸款較高只能貸到房產(chǎn)價值的7成,這部分資金必須要足以支付套房剩余的5成款項,不然就無法獲取3%的購房優(yōu)惠。而銀行一般都由指定第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價格評估,是否“足額”具有一定的不確定性。
　　
　　公積金貸款PK商業(yè)貸款
　　
　　B先生的需求與A先生類似,不同的是B先生的頭套房還在還貸中,無法進(jìn)行抵押貸款,自然只能選擇用二套房貸款來完成自己的購房計劃。B先生遇到的情況是,B先生購購頭套房是在婚前,但根據(jù)目前“以家庭為單位”認(rèn)定購房套數(shù)的政策,雖然妻子名下沒有貸款,但也無法以妻子名義購購房產(chǎn)享受頭套房待遇。
　　
　　不過在進(jìn)行二套房貸款時,銀行人士建議B先生仍可用妻子的公積金進(jìn)行貸款。只是申請公積金二套房貸時,可貸數(shù)額將降至總額的50%,即在沒有補(bǔ)充公積金的情況下(按照上海市的規(guī)定),B先生妻子可申請10萬元公積金貸款,如果有補(bǔ)充公積金則為15萬元。
　　
　　目前公積金貸款利率為3.78%,相比商業(yè)貸款中的二套房貸利率6.53%(1.1倍基準(zhǔn)利率)仍優(yōu)惠不少。以總額100萬商業(yè)貸款、20年期等本息還款方式來計算,全部采用商業(yè)貸款總共需支出利息79.36萬元;而以10萬元公積金貸款+90萬元商業(yè)貸款、20年期等本息還款方式來計算,需要支付的利息總額為75.81萬元。兩相比較,可節(jié)省利息3.55萬元。
　　
　　案例關(guān)鍵:夫妻雙方仍有部分公積金貸款額度可用,那么,用足公積金貸款余額進(jìn)行組合貸款將比用純商業(yè)貸款來得更為劃算。
　　
　　二次購房頭選“氣球貸”
　　
　　C先生較近犯了愁,自從新國十條發(fā)布以來,商業(yè)銀行對房貸的要求是越來越高。不只三套房不能貸,連二套房都一律執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率,相比較優(yōu)惠時的7折優(yōu)惠利率整整高了2.37個百分點。先前還有聽說二套房能有基準(zhǔn)利率的情況,9月初一打聽銀行已經(jīng)一律無此優(yōu)惠。
　　
　　中介公司提醒C先生,雖然二套房貸利率已經(jīng)統(tǒng)一調(diào)高至1.1倍基準(zhǔn)利率,但是少數(shù)銀行的創(chuàng)新房貸理財產(chǎn)品還是可以降低購房者整體利息支出,而其中頭選就是深發(fā)展的“氣球貸”。
　　
　　“氣球貸”的特點是貸款期限較短,對應(yīng)的利率支出也較低,能夠節(jié)省利息支出,前期還款壓力較小。如果還款記錄良好,期后可安排再融資。目前深發(fā)展主推的“氣球貸”產(chǎn)品以3年期為主,二套房貸執(zhí)行3年期基準(zhǔn)利率上浮10%,與5年期基準(zhǔn)利率持平。每期還款額度以20年期或30年期計算(客戶可自行選擇),還款方式可在等額本息或等額本金之中選擇。到3年期滿時,如果沒有不良逾期記錄,客戶可申請再次進(jìn)行3年期“氣球貸”,以此類推直至期滿。
　　
　　案例關(guān)鍵:氣球貸僅有少數(shù)銀行推出,客戶可選銀行不多。還款期內(nèi),客戶必須保持良好的還款記錄,以便在3年期滿后繼續(xù)申請該項業(yè)務(wù)。
　　

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