“金九銀十”開(kāi)局頭周,房地產(chǎn)市場(chǎng)再顯轉(zhuǎn)暖跡象。房地產(chǎn)部門(mén)公布的數(shù)據(jù)顯示,自8月初市場(chǎng)交易量反彈以來(lái),房地產(chǎn)走勢(shì)逐漸從價(jià)滯量漲演變?yōu)榱績(jī)r(jià)齊升。上海市近期新開(kāi)樓盤(pán)中,除8月初出現(xiàn)過(guò)少數(shù)開(kāi)發(fā)商一次性降價(jià)20%的特殊情況,此后的價(jià)格已隨交易量一同回升。
　　
　　然而,隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的深入,各項(xiàng)銀行信貸也隨之收緊。而對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō),無(wú)論外部環(huán)境如何,用較低的成本購(gòu)到想購(gòu)的房子是根本,而大多數(shù)人也因此徘徊在二套房貸的邊緣。
　　
　　如果你正愁對(duì)策,不妨往下看,自有專(zhuān)家給你支招。
　　
　　一次性付款PK按揭貸款
　　
　　A先生較近想在浦東購(gòu)置一處新房產(chǎn),因?yàn)槠拮討蚜撕⒆?于是希望換一處大房,給寶寶一個(gè)更好的環(huán)境。但因?yàn)橘?gòu)套房時(shí)貸過(guò)款,就算把套房子賣(mài)了做套的頭付款,購(gòu)房貸款時(shí)也只能算作“二套房”客戶(hù)來(lái)對(duì)待。A先生在新樓盤(pán)售樓處得知,一次性付款能有1%-3%的價(jià)格優(yōu)惠,于是動(dòng)起了“以房養(yǎng)房”的主意。
　　
　　如果是采用二套房按揭貸款的方式購(gòu)房,那么A先生需要給出5成頭付,銀行給出的貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍;如果采用一次性付款方式,那么購(gòu)房總價(jià)可以便宜3%,而這多出來(lái)的5成購(gòu)房款可以用套房做抵押貸款獲得,貸款利率同樣是基準(zhǔn)利率的1.1倍。在貸款利率相同的情況下,如果能夠足額支付購(gòu)房款,那么在購(gòu)房總價(jià)上就可以降低3%的成本。
　　
　　案例關(guān)鍵:套房做抵押貸款較高只能貸到房產(chǎn)價(jià)值的7成,這部分資金必須要足以支付套房剩余的5成款項(xiàng),不然就無(wú)法獲取3%的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。而銀行一般都由指定第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,是否“足額”具有一定的不確定性。
　　
　　公積金貸款PK商業(yè)貸款
　　
　　B先生的需求與A先生類(lèi)似,不同的是B先生的頭套房還在還貸中,無(wú)法進(jìn)行抵押貸款,自然只能選擇用二套房貸款來(lái)完成自己的購(gòu)房計(jì)劃。B先生遇到的情況是,B先生購(gòu)購(gòu)頭套房是在婚前,但根據(jù)目前“以家庭為單位”認(rèn)定購(gòu)房套數(shù)的政策,雖然妻子名下沒(méi)有貸款,但也無(wú)法以妻子名義購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)享受頭套房待遇。
　　
　　不過(guò)在進(jìn)行二套房貸款時(shí),銀行人士建議B先生仍可用妻子的公積金進(jìn)行貸款。只是申請(qǐng)公積金二套房貸時(shí),可貸數(shù)額將降至總額的50%,即在沒(méi)有補(bǔ)充公積金的情況下(按照上海市的規(guī)定),B先生妻子可申請(qǐng)10萬(wàn)元公積金貸款,如果有補(bǔ)充公積金則為15萬(wàn)元。
　　
　　目前公積金貸款利率為3.78%,相比商業(yè)貸款中的二套房貸利率6.53%(1.1倍基準(zhǔn)利率)仍?xún)?yōu)惠不少。以總額100萬(wàn)商業(yè)貸款、20年期等本息還款方式來(lái)計(jì)算,全部采用商業(yè)貸款總共需支出利息79.36萬(wàn)元;而以10萬(wàn)元公積金貸款+90萬(wàn)元商業(yè)貸款、20年期等本息還款方式來(lái)計(jì)算,需要支付的利息總額為75.81萬(wàn)元。兩相比較,可節(jié)省利息3.55萬(wàn)元。
　　
　　案例關(guān)鍵:夫妻雙方仍有部分公積金貸款額度可用,那么,用足公積金貸款余額進(jìn)行組合貸款將比用純商業(yè)貸款來(lái)得更為劃算。
　　
　　二次購(gòu)房頭選“氣球貸”
　　
　　C先生較近犯了愁,自從新國(guó)十條發(fā)布以來(lái),商業(yè)銀行對(duì)房貸的要求是越來(lái)越高。不只三套房不能貸,連二套房都一律執(zhí)行1.1倍基準(zhǔn)利率,相比較優(yōu)惠時(shí)的7折優(yōu)惠利率整整高了2.37個(gè)百分點(diǎn)。先前還有聽(tīng)說(shuō)二套房能有基準(zhǔn)利率的情況,9月初一打聽(tīng)銀行已經(jīng)一律無(wú)此優(yōu)惠。
　　
　　中介公司提醒C先生,雖然二套房貸利率已經(jīng)統(tǒng)一調(diào)高至1.1倍基準(zhǔn)利率,但是少數(shù)銀行的創(chuàng)新房貸理財(cái)產(chǎn)品還是可以降低購(gòu)房者整體利息支出,而其中頭選就是深發(fā)展的“氣球貸”。
　　
　　“氣球貸”的特點(diǎn)是貸款期限較短,對(duì)應(yīng)的利率支出也較低,能夠節(jié)省利息支出,前期還款壓力較小。如果還款記錄良好,期后可安排再融資。目前深發(fā)展主推的“氣球貸”產(chǎn)品以3年期為主,二套房貸執(zhí)行3年期基準(zhǔn)利率上浮10%,與5年期基準(zhǔn)利率持平。每期還款額度以20年期或30年期計(jì)算(客戶(hù)可自行選擇),還款方式可在等額本息或等額本金之中選擇。到3年期滿(mǎn)時(shí),如果沒(méi)有不良逾期記錄,客戶(hù)可申請(qǐng)?jiān)俅芜M(jìn)行3年期“氣球貸”,以此類(lèi)推直至期滿(mǎn)。
　　
　　案例關(guān)鍵:氣球貸僅有少數(shù)銀行推出,客戶(hù)可選銀行不多。還款期內(nèi),客戶(hù)必須保持良好的還款記錄,以便在3年期滿(mǎn)后繼續(xù)申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)業(yè)務(wù)。
　　

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