二線城市成頭選———

北京的吉先生說起異地置業(yè)，興奮之情溢于言表。2006年年底，他在山東日照某項(xiàng)目購(gòu)購(gòu)了一套面積80多平方米的房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)總價(jià)為30萬元出頭。如今，日照的房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，現(xiàn)在每平方米從過去的3000多元漲到6000多元。“當(dāng)時(shí)購(gòu)日照的房，一來是因?yàn)樵诤＿?，較主要原因還是30多萬在北京購(gòu)不到像樣的房子投資?！奔壬谎該糁嘘P(guān)鍵，對(duì)于想投資但又沒有雄厚資金實(shí)力的北京人來說，將觸角伸向二線城市似乎是更為明智的選擇。

●從養(yǎng)老到投資置業(yè)目的大轉(zhuǎn)變

北京退休工程師羅阿姨2007年在?？谫?gòu)購(gòu)了一套住宅，當(dāng)時(shí)售價(jià)每平方米5000多元，在當(dāng)?shù)厮闶潜容^貴的樓盤。“每年在?？谶^冬，一住就半年，當(dāng)然還是想選質(zhì)量比較好的房子，”羅阿姨說，“一個(gè)單元里住著好幾戶北京人呢?！睅啄昵?，像羅阿姨這樣退休的北京人在異地置業(yè)作為居所，大多為了養(yǎng)老。但現(xiàn)在這種情況有所改變，“以前操著北京口音的大多是老年人，現(xiàn)在操著北京口音的年輕人越來越多，有的在這邊購(gòu)了房一年來兩三趟，大部分時(shí)間閑置著，還有一部分是直接將房子交給開放商由他們打理，每年還有收益，”一位業(yè)內(nèi)人士說，“現(xiàn)在北京人在異地置業(yè)的觀念都在變化，從過去純粹為了養(yǎng)老變成現(xiàn)在的投資。二線城市的樓市價(jià)格相對(duì)比北京低很多，低總價(jià)對(duì)于一般的投資者而言壓力也不大。”一套北京的房產(chǎn)動(dòng)輒上百萬，有能力購(gòu)購(gòu)的人群畢竟有限，而對(duì)于手中有些余錢、數(shù)額不多但又想投資樓市的人群來說，合理而又壓力較小的做法是將目光投向二線城市。

●二線城市樓價(jià)穩(wěn)步上漲

相對(duì)于瘋狂上漲的北京樓市價(jià)格，二線城市樓價(jià)的上漲顯得不慌不忙?！斑@些二線城市的房?jī)r(jià)都比較低，價(jià)格也比較理性，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)也會(huì)十分穩(wěn)定?！边@位業(yè)內(nèi)人士稱。去年年底剛在北京購(gòu)了房的于小姐，較近又在秦皇島購(gòu)置了一處84平方米的房子，總價(jià)不到35萬，頭付10萬元。“秦皇島居住環(huán)境比北京好，價(jià)錢也便宜，雖然也貸了款但壓力小得多，”于小姐說，“且不說房子升值，我還能享受到好的居住環(huán)境，投資與自住都能兼顧?！鄙衔闹刑岬降募壬脖硎?，雖然自己在山東日照的房產(chǎn)價(jià)格漲幅沒有北京快，但三年漲了3000元，對(duì)于數(shù)額較小的率，自己也感到很滿足。

部分二線城市的項(xiàng)目還為業(yè)主提供增值服務(wù)，業(yè)主將自己投資的房產(chǎn)直接交給開發(fā)商打理，還能獲得月千分之二到千分之五不等的租金收益。如果細(xì)算一筆賬，在二線城市所獲得的租金收益也許并不比在北京出租房屋獲得的租金回報(bào)率低。

●新興開發(fā)二線城市將成投資熱點(diǎn)

當(dāng)然并非所有二線城市的房產(chǎn)都能吸引投資人出手，在經(jīng)歷了市場(chǎng)的起起伏伏后，來自北京的投資人在二線城市置業(yè)更加理性。他們大都選擇秦皇島、山東日照、威海、?？?、三亞等擁有豐富的旅游資源、臨海、具有優(yōu)越的自然環(huán)境的區(qū)域。以海南為例，現(xiàn)在的房產(chǎn)投資者已經(jīng)不再只集中在?？?、三亞，而是逐漸向正在開發(fā)并且具有發(fā)展?jié)摿Φ沫偤U(kuò)展。在類似這樣的城市里，除了房產(chǎn)價(jià)位低、價(jià)格合理外，隨著城市的逐步開發(fā)，也會(huì)給當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場(chǎng)帶來較大的升值空間，自然也會(huì)成為具有投資價(jià)值的熱點(diǎn)城市。文/董谷媛

自住看清生活配套 投資看重升值空間

進(jìn)入夏季之后，去往威海、秦皇島等地觀看海景房的信息又開始活躍起來了，人們手機(jī)中不時(shí)會(huì)收到這類的“邀請(qǐng)”。由于北京水景資源不足，而北京人往往對(duì)北方的沿海城市比較熟悉和向往，這些地區(qū)的海景房于是也就把北京當(dāng)作了一個(gè)開辟的市場(chǎng)。如果您對(duì)購(gòu)購(gòu)?fù)獾胤慨a(chǎn)感興趣并且打算赴約前往，在去之前是否會(huì)忽略一些問題呢？在看房過程中、甚至下定金時(shí)又可能遇到什么困難？《廣廈時(shí)代》采訪了購(gòu)購(gòu)海景房的在京人士以及業(yè)內(nèi)專家，希望對(duì)您作出購(gòu)房決定有所幫助。

●自?。嘿?gòu)前多看多走多比較

北京人郭先生在2004年購(gòu)購(gòu)了威海乳山一套近海的小戶型 ，當(dāng)年2300元/平方米的海景房均價(jià)如今已經(jīng)漲到了4000元左右?！霸诋?dāng)時(shí)，我的想法就是給父母養(yǎng)老、自己偶爾度假時(shí)用，等未來房?jī)r(jià)漲了再考慮轉(zhuǎn)手的事情?！惫壬嬖V筆者，自住和投資相結(jié)合是他購(gòu)?fù)獾胤康哪康摹，F(xiàn)在，他的父母每年5-10月左右呆在那邊，自己一家人則在夏季時(shí)去度個(gè)假，過一段海邊的日子。其余天氣較冷的時(shí)節(jié)，就把房屋空置著，不作其他處理。這幾年看他在海邊過得悠然自得，周圍的不少朋友也向他打聽起了購(gòu)海景房或是在海邊租房住的事情。“旺季這里90平方米兩居，比較不錯(cuò)的，每月房租在3000左右?！惫壬嬖V我們。

●考慮貸款、生活配套、空置期處理等實(shí)際問題

“異地貸款并沒有你想象的那么費(fèi)事。事實(shí)上相當(dāng)?shù)姆奖?。”幾位?gòu)房人和海景房開發(fā)商的說法讓筆者感覺有些意外。據(jù)了解，由于多個(gè)沿海城市對(duì)外地人售房已經(jīng)有了數(shù)年的時(shí)間，在貸款方面經(jīng)驗(yàn)成熟，面對(duì)正規(guī)的開發(fā)企業(yè)，購(gòu)房過程中并不會(huì)遇到很多手續(xù)上的麻煩，和本地購(gòu)房類似，只要提供身份證件、收入證明等相關(guān)資料，對(duì)方可以協(xié)助解決相關(guān)的貸款事宜。

周邊配套情況也是購(gòu)海景房需要考慮的一個(gè)問題。一些旅游城市中，近幾年大建海景房，然而隨之的大型配套招商卻并不容易，基礎(chǔ)設(shè)施跟不上，有的小區(qū)附近包括大型超市、各類娛樂設(shè)施醫(yī)院等都缺乏，會(huì)給入住后的生活舒適度和便利度打折扣。郭先生告訴我們，他所在的小區(qū)周圍會(huì)有定期的集市，每周一次“趕集”，所有必需品就都齊備了。“大部分小區(qū)一年的物業(yè)費(fèi)也就是幾百塊錢，每個(gè)月的生活費(fèi)也都要比北京低，所以在海邊生活成本不高，老人住著也很舒服。小區(qū)一般都有衛(wèi)生所，不過看大病就還是得回北京?！彼f道。

此外，由于冬季的海邊天冷、景觀缺乏，加之不少海景房沒有暖氣，甚至因?yàn)槎煨^(qū)入住率過低，出于成本考慮根本不提供供暖，所以冬季海邊并不適合居住。而從目前筆者了解來看，冬季空置仍然是不少海景房必須面對(duì)的情況。以郭先生購(gòu)購(gòu)的乳山海景房為例，盡管五一到十一期間都適合居住，但其余的時(shí)段就是空著的了。購(gòu)房人在這方面還需要有一定的心理準(zhǔn)備。

●投資：看中“總價(jià)低環(huán)境好”及長(zhǎng)期升值空間

“拿投資來講，依靠旅游旺季出租想賺回全年房錢的投資客恐怕不能如愿了，因?yàn)楹＿吙蛇x擇的房源比較多，不同資源價(jià)值的房產(chǎn)長(zhǎng)線投資又有很大差別，選擇不當(dāng)就會(huì)造成率過低，形同雞肋。不少純粹的投資人還是看好海景房長(zhǎng)期的升值空間。”乳山本地開發(fā)商王先生告訴筆者，“總價(jià)低、環(huán)境好”是投資者選擇這里的原因。包括環(huán)渤海的山東、河北等地，山東的青島、威海、煙臺(tái)、日照等，以及河北秦皇島北戴河和南戴河、遼寧大連等，這些二三線城市在環(huán)境、價(jià)格、（和北京的）距離方面都體現(xiàn)出了優(yōu)勢(shì)。

“海景房銷售市場(chǎng)目前存在的問題就是不夠規(guī)范，購(gòu)房人一方了解到的實(shí)際信息也不全面、不對(duì)稱。在北京有很多小公司做代理，并不是開發(fā)商直接銷售的，一個(gè)人200-300元/次用大巴車把你拉到海邊看房，三兩個(gè)項(xiàng)目‘忽悠’下來就想讓你購(gòu)房，根本沒有給人充分的評(píng)估、比較的機(jī)會(huì)，這樣購(gòu)房容易被表面的營(yíng)銷手段迷惑，顯然很不理智?！痹谕Ｗ鲰?xiàng)目的房地產(chǎn)商季滿如告訴筆者。在他看來，由于對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r不甚了解，購(gòu)購(gòu)?fù)獾胤慨a(chǎn)尤其要選擇有資質(zhì)和實(shí)力的開發(fā)商和項(xiàng)目，多做比較。

“近幾個(gè)月北京房?jī)r(jià)漲幅明顯，而外地項(xiàng)目均價(jià)相對(duì)低，漲幅小，這導(dǎo)致一部分購(gòu)房人考慮起了外地的休閑度假產(chǎn)品，特別是那些手里有‘熱錢’想轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)上的人會(huì)更關(guān)注自然、旅游資源好的城市?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士道破其中原因。文并攝/劉晶晶

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