深發(fā)展房貸"點(diǎn)按揭"雖已被緊急叫停，但各家銀行有關(guān)房貸的促銷并沒(méi)有停止。記者從工行、中行、農(nóng)行等了解到，各家銀行近期或推出創(chuàng)新品種的房貸，目標(biāo)直指"置換新房資金燃眉之急"；或發(fā)布各種類型的貸款省錢攻略，目的在于用更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)爭(zhēng)取客戶

"置換寶"優(yōu)惠多多

記者從上海中行獲悉，為解"置換新房資金燃眉之急"，該行近期力推"理想之家·置換寶"住房貸款。 張先生結(jié)婚3年，現(xiàn)夫婦在上海有一套二室房，信用狀況良好。隨著孩子的出生，現(xiàn)有住房已無(wú)法滿足需求。較近，張先生夫婦看中了一套非常滿意的大三室住房，但賣家要求盡快獲得房款。張先生夫婦被三個(gè)問(wèn)題困擾著：一是手頭沒(méi)有足夠的資金，在短期內(nèi)無(wú)法確定能賣掉現(xiàn)有住房購(gòu)置現(xiàn)房；二是倉(cāng)促間賣出原住房不可能賣出較為理想的價(jià)格；三是即使賣掉現(xiàn)在的住房，鐘愛(ài)的新房如果已經(jīng)出售，就會(huì)兩頭落空，連住的地方都沒(méi)有了。

一位相熟的朋友向張先生介紹了上海中行的這款個(gè)人住房按揭貸款產(chǎn)品---"理想之家·置換寶"。在朋友的幫助下，張先生夫婦頭先向中國(guó)銀行申請(qǐng)"置換寶"業(yè)務(wù)，將原住房抵押給銀行申請(qǐng)一筆較長(zhǎng)為兩年的短期貸款，用于新購(gòu)房的臨時(shí)資金之需。其次，確定新房購(gòu)購(gòu)意向后，再申請(qǐng)一筆按揭貸款，達(dá)到不搬離原房屋也能實(shí)現(xiàn)置換的目的。這樣一來(lái)，在原住房貸款到期前，張先生可采取售出原住房，或自行籌款的方式，用以歸還短期貸款。

據(jù)中行相關(guān)人士介紹，"理想之家·置換寶"住房貸款解決客戶上述困擾的同時(shí)還具有諸多優(yōu)點(diǎn)，如短期貸款利率享受與新購(gòu)住房一致的優(yōu)惠貸款利率；除傳統(tǒng)的等額本息還款法、等額本金還款法外，對(duì)于符合中行優(yōu)質(zhì)客戶標(biāo)準(zhǔn)在2年貸款期限內(nèi)，還可給予還款寬限期，寬限期較長(zhǎng)1年（降低置換頭年現(xiàn)金流壓力），寬限期內(nèi)按月還息，寬限期后按月還本付息；貸款期限一年以內(nèi)（含），還可選擇到期一次性歸還本息；按揭貸款可以選擇3個(gè)月或6個(gè)月的利率浮動(dòng)周期，在降息通道中盡早享受低利率優(yōu)惠等。

房貸還款假日計(jì)劃

存和貸是一對(duì)矛盾。對(duì)于房貸客戶而言，鑒于存款利率總是低于貸款利率，一般會(huì)把存款用盡。上海農(nóng)行嘗試解決這對(duì)矛盾，推出了"存貸雙贏房貸理財(cái)賬戶"。

"存貸雙贏房貸理財(cái)賬戶"是農(nóng)行為幫助個(gè)人住房貸款借款人有效運(yùn)用資金、節(jié)省貸款利息支出而提供的服務(wù)。理財(cái)賬戶與借款人名下的一筆個(gè)人住房貸款相關(guān)聯(lián)，農(nóng)行根據(jù)借款人理財(cái)賬戶存款情況和貸款情況，按照約定為借款人計(jì)付理財(cái)收益。此業(yè)務(wù)有三大優(yōu)勢(shì)，客戶在農(nóng)行的存款賬戶和貸款賬戶勾連起來(lái)，存款賬戶中超過(guò)一定額度（暫定5萬(wàn)元）的部分，農(nóng)行將按一定比例視同提前還款，參照貸款利率為客戶計(jì)付理財(cái)收益；理財(cái)收益按日計(jì)算，每日節(jié)省利息支出；視同提前還款的部分資金仍保留在活期存款賬戶內(nèi)，可以隨時(shí)提用。

除了"存貸雙贏房貸理財(cái)賬戶"外，農(nóng)行還推出了"房貸還款假日計(jì)劃"。房貸客戶可申請(qǐng)?jiān)谝欢螘r(shí)期內(nèi)（較長(zhǎng)24個(gè)月）暫時(shí)不歸還貸款本金，僅按期歸還貸款利息。此外，在部分提前還款后，房貸客戶還可以申請(qǐng)?jiān)谝欢螘r(shí)期內(nèi)（較長(zhǎng)12個(gè)月）暫時(shí)停止歸還貸款本息。對(duì)于因出差、出國(guó)等造成短期內(nèi)不方便按時(shí)還款的客戶特別合適，可以提前還款后申請(qǐng)?jiān)谝欢螘r(shí)間內(nèi)暫停還款。

據(jù)悉，"房貸還款假日計(jì)劃"具有手續(xù)簡(jiǎn)便，審批流程快捷，可多次申請(qǐng)，反復(fù)使用等多種優(yōu)勢(shì)。當(dāng)"房貸還款假日計(jì)劃"結(jié)束，恢復(fù)至原來(lái)的還款計(jì)劃后，每月還款額會(huì)發(fā)生變化。農(nóng)行會(huì)根據(jù)剩余貸款本金和期限重新計(jì)算每月還款額。

"氣球貸"雙低齊享

繼深發(fā)展之后，農(nóng)行也推出了"氣球貸"。

在傳統(tǒng)還款方式下，想適用較低利率，必須縮短貸款期限，則月供壓力加大；想減小月供壓力，必須延長(zhǎng)貸款期限，則適用利率提高。低利率與低月供不可兼得。而選擇農(nóng)行推出的"氣球貸"則既能享受低利率，又擁有低月供。貸款者可選擇較短的貸款期限（如5年），但可以選擇一個(gè)較長(zhǎng)的期限（如10年、20年、30年）來(lái)計(jì)算月供，減少月供壓力。

例如，貸款者選擇了5年貸款期限（60個(gè)月），可享受5年貸款低利率，在支付月供時(shí)，貸款者可選擇較長(zhǎng)30年的還款期限，此時(shí)，貸款者每月實(shí)際支付月供將大大減少。而等到5年貸款到期時(shí)，也就是第60個(gè)還款月，貸款者就必須將剩余的所有貸款本金一次付清。值得提醒的是個(gè)人住房"氣球貸"到期有一筆較大的本金需要一次償還，因而適合資金實(shí)力較強(qiáng)的客戶。不過(guò)，對(duì)于還款期間信用記錄良好，貸款到期不能一次性償還剩余貸款本金的貸款者，可提前向農(nóng)行申請(qǐng)?jiān)偃谫Y。

要關(guān)注還貸細(xì)節(jié)

由于房貸利率調(diào)整以后，市民每個(gè)月的還款金額也許會(huì)有所變化?？紤]到市民個(gè)人很難計(jì)算出準(zhǔn)確的還款金額，而一旦銀行扣款時(shí)，市民還款賬戶中的金額不足，就會(huì)在自己的信用記錄中留下"污點(diǎn)"，工行的理財(cái)專家建議，在打印出新的還款計(jì)劃之前，市民較好按照之前的還款金額償還，這樣銀行會(huì)在扣款后，將剩余的資金留在市民的還款賬戶中。市民一定要在打印出新的還款計(jì)劃以后，再按照新的金額還款。

此外，工行理財(cái)專家還提醒房貸客戶，提前還貸并非人人都適用，需要具備一定條件：其一，手頭要有一筆現(xiàn)成的閑置資金，值得注意的是，銀行一般要求提前償還的貸款金額不能少于原貸款合同規(guī)定的月還款額的5至6倍。其二，提前還貸成本支出不可高于通過(guò)提前還貸所減少的利息支出。在某些情況下，提前還貸是要付出成本的。比如，合同履行未滿一年時(shí)進(jìn)行提前還貸，銀行將按一定比例收取違約金。如果提前還貸成本支出高于通過(guò)提前還貸所減少的利息支出，顯然得不償失。對(duì)于某些收入變化較大的借款人，在選擇提前還貸時(shí)，還得兼顧家庭的意外開(kāi)支和未來(lái)開(kāi)支，比如孩子的入學(xué)、就醫(yī)、保險(xiǎn)等等，即使未來(lái)無(wú)重大開(kāi)支計(jì)劃，從家庭理財(cái)規(guī)劃的角度考慮，一般也至少應(yīng)保留半年的家庭年收入以備不時(shí)之需。

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