一、目的

　　規(guī)范新接物業(yè)的接管驗收工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。

　　二、適用范圍

　　適用于物業(yè)管理公司對新接物業(yè)的接管驗收工作。

　　三、職責(zé)

　　(一)公司總經(jīng)理負責(zé)組建物業(yè)接管驗收小組并同發(fā)展商具體辦理物業(yè)的接管手續(xù)。
　　(二)接管小組組長負責(zé)接管驗收的工作質(zhì)量。
　　(三)接管驗收小組具體負責(zé)依據(jù)本規(guī)程進行物業(yè)的接管驗收工作。

　　四、程序要點

　　(一)接管驗收的準備工作

　　1．新建物業(yè)竣工后、業(yè)豐入住前，物業(yè)管理公司應(yīng)及時組建物業(yè)接管驗收小組，對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。

　　2．成立物業(yè)接管小組：

　　(1)在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后，公司各相關(guān)部門應(yīng)立即按照總經(jīng)理的要_求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組：
　　(2)接管驗收小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：
　?、俟緢?zhí)行部抽調(diào)檔案管理文員負責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗收移交工作：
　?、诠芾硖幑彩聞?wù)部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干負責(zé)業(yè)主資料的驗收移交以及協(xié)助樓宇的驗收移交工作；
　　③管理處機電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干具體負責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機電設(shè)備的驗收移交工作。

　　3．接管驗收前的準備：

　　接管驗收開始之前接管驗收小組應(yīng)做好以下準備工作：

　　(1)與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等；
　　(2)派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場摸底，制定好接管驗收計劃；
　　(3)提前參與發(fā)展準則申請的竣工驗收和機電設(shè)備較終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；
　　(4)準備好接管驗收記錄表格：
　　①《房屋本體接管驗收表》：
　?、凇豆才涮自O(shè)施接管驗收表》：
　?、邸稒C電設(shè)備接管驗收表》：
　?、堋督庸茯炇諉栴}整改表》。

　　(二)接管驗收的工作程序

　　1．總經(jīng)理下達接管驗收指令。
　　2．公司組建接管驗收小組。
　　3．作好接管驗收準備。
　　4．進行資料驗收移交。
　　5．驗收是否合格。
　　(1)是否要求正確、真實補齊資料；
　　(2)是否進行硬件設(shè)施、設(shè)備驗收。6．是否合格
　　(1)是否要求發(fā)展商限時整改：
　　(2)是否記錄歸檔。
　　(三)資料的接管驗收。發(fā)展商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資1．物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：
　　(1)項目開發(fā)批準報告；
　　(2)規(guī)劃許可證；
　　(3)投資許可證；
　　(4)土地使用合同；
　　(5)建筑開工許可證；
　　(6)用地紅線圖。

　　2．綜合竣工驗收資料：

　　——竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖)；

　　(1)建設(shè)工程竣工驗收證書；
　　(2)公共配套設(shè)施綜合驗收合格書；
　　(3)供水合同；
　　(4)供電協(xié)議書、許可證；
　　(5)供氣協(xié)議書、許可證；
　　(6)有線電視合格證；
　　(7)通信設(shè)施合格證；
　　(8)電梯準用證。

　　3．施工設(shè)計資料：

　　(1)地質(zhì)報告書；
　　(2)全套設(shè)計圖紙：
　　(3)圖紙會審?fù)ㄖ獑危?BR>　　(4)設(shè)計變更通知單：
　　(5)工程預(yù)決算報告書：
　　(6)重要的施工會議紀要：
　　(7)隱蔽工程驗收記錄：
　　(8)沉降觀測記錄：
　　(9)其他可能會影響將來管理的原始記錄。

　　4．機電設(shè)備資料：

　　(1)機電設(shè)備出廠合格證：
　　(2)機電設(shè)備使用說明書(要求中文)：
　　(3)機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告；
　　(4)設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。

　　5．業(yè)主資料：

　　(1)已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；
　　(2)已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。

　　(四)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收和竣工的區(qū)別

　　l．接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。
　　2．接管驗收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。

　　(五)接管驗收標準和驗收方法

　　l．驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。
　　2．驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。

　　(六)樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗收標準

　　1．主體結(jié)構(gòu)：

　　(1)外墻不得滲水；
　　(2)屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出口水、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。

　　2．樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，無起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘帖牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。

　　3．內(nèi)墻面：

　　(1)抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；
　　(2)塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。

　　4．頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無脫皮，無裂縫，無霉點，無澤水痕跡，無污漬。
　　5．衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水，倒泛水和滲漏。
　　6．木地板平整牢固，接縫連接牢固，色澤均勻、油漆完好光亮。
　　7．門、窗。

　　(1)門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；
　　(2)門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；
　　(3)玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷：
　　(4)油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整：
　　(5)電子防盜門通話清晰、完好、無銹跡：
　　(6)不銹鋼防盜門光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固；
　　(7)高端裝飾閡裝飾完整。

　　8．樓梯、扶手：

　　(1)鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；
　　(2)樓梯無裂縫，無表皮剝落。

　　9．木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。
　　10．飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。
　　11．油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。
　　12．電器插座安裝牢固，符合"左零右火"規(guī)定，電源已接通正常。
　　13．有線電視已開通，收視良好。
　　14．開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。
　　15．燈個安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。
　　16．水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。
　　17．衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢。
　　18．給水設(shè)施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡、流水通暢，有足夠壓力。
　　19．地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。
　　20．門鈴、對講電話安裝牢崮，操作靈活，效果良好。
　　21．防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。
　　22．其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號與設(shè)計相符，工作正常。

　　(七)公共配套設(shè)施接管驗收標準

　　1．天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。
　　2．散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。
　　3．屋面避雷設(shè)施連接牢固。
　　4．路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損工作正常燈柱安裝牢固，油漆完好。
　　5．綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。
　　6．道路：

　　(1)路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；
　　(2)路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；
　　(3)塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；
　　(4)交通標識線、路牌清楚完好。

　　7．室外消防栓：

　　(1)消防箱標識清楚，玻璃完好；
　　(2)消防設(shè)施配件齊全；
　　(3)消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，水壓充足。

　　8．樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。
　　9．垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，泥沙完好，使用方便。
　　10．保安崗?fù)ぐ惭b，配件齊全，標識清晰，完好無損。
　　11．保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。
　　12．停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設(shè)施好，排水設(shè)施良好。
　　13．單車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設(shè)施良好。
　　14．明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。
　　15．沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。
　　16．護坡、擋土墻泄水暢通，砌筑牢固。
　　17．臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。
　　18．水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。
　　19．信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。

　　(八)機電設(shè)備的接管驗收

　　1．電梯設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，運行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運行準運證；機房設(shè)置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。
　　2．變配電設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。
　　3．空調(diào)設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達到設(shè)計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。
　　4．發(fā)電機型號與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機房隔音，防護設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。
　　5．消防監(jiān)控設(shè)備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標識清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機房干燥、通風(fēng)、采光良好。
　　6．給排水設(shè)備型號、數(shù)量與移交清單

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