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室內(nèi)漏水家中無人 物業(yè)破門損失誰賠
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 837 次
以上案例在住宅小區(qū)的發(fā)生率較高,對于業(yè)主和物業(yè)管理人員的看法不一,有必要在住宅小區(qū)引入緊急避險概念。所謂緊急避險,就是為了使第三人或本人的人身或財產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實際存在的危險而不得已采取的一種加害于他人人身或財產(chǎn)的損害行為。在本案中,三樓漏水,損害了住在二樓的雷小姐的利益。在三樓業(yè)主家中無人的情況下,為了減少損害,就必須破門而入進行檢修,但客觀上又會對該業(yè)主的門、窗等財產(chǎn)造成損害,類似這樣的行為就是緊急避險行為。
緊急避險行為由于其所保護的利益大于其所造成的損害,具有正義合理性,因而我國《民法通則》對此予以認(rèn)可。但是,三樓住主是無辜的,由于緊急避險而遭受的損失,是否應(yīng)受賠償、如何賠償,都是必須面對的問題。
對于責(zé)任問題,較高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》(試行)第156條規(guī)定:“因緊急避險造成他人損失的,如果險情是由自然原因引起,行為人采取的措施又無不當(dāng),則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受害人要求補償?shù)模梢载?zé)令受益人適當(dāng)補償?!睆纳厦娴姆梢?guī)定可以看出,當(dāng)出現(xiàn)漏水等情形時,是可以采取緊急避險行為的,在措施得當(dāng)?shù)那闆r下,無論是物業(yè)管理公司還是二樓業(yè)主,都不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案中,三樓的業(yè)主受到了一些財產(chǎn)損失,作為受益人的雷小姐應(yīng)當(dāng)給予其適當(dāng)?shù)难a償。但該緊急避險的行為減少了積水對三樓業(yè)主家中財產(chǎn)的損害,所以該業(yè)主實際上也是受益人之一,因此三樓業(yè)主也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分損失。
無論現(xiàn)在還是將來,物業(yè)管理公司都要依據(jù)物業(yè)管理合同的約定從事物業(yè)管理工作,這就迫使物業(yè)管理公司必須將相關(guān)的免責(zé)條款盡可能詳盡地寫在物業(yè)管理合同中,以維護自己的利益,但又不能走向什么責(zé)任都不承擔(dān)的另一極端。我國《合同法》第53條規(guī)定:“合同中的下列免責(zé)條款無效:(一)造成對方人身傷害的;(二)因故意或重大過失造成對方財產(chǎn)損失的”,即無論在何種情況下造成的業(yè)主或用戶的人身損害,都是不能免責(zé)的。物業(yè)管理公司可根據(jù)實際情況將物業(yè)管理合同中的免責(zé)條款約定為:“物業(yè)管理者進行如下物業(yè)管理活動時,對業(yè)主造成的財產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任:(一)為救助人命而造成的必要財產(chǎn)損失(比如有人在房間中企圖自殺,物業(yè)管理人員不得不破門、破窗而入);(二)為避免業(yè)主或用戶財產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財產(chǎn)損失(比如業(yè)主房間內(nèi)嚴(yán)重漏水、失火又無人在內(nèi),為使其避免重大損失,物業(yè)管理人員強行入內(nèi)救治);(三)為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財產(chǎn)損失;(四)其他類似上述情況的情形?!?
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