一、關(guān)于付款方式

如果你是一位用按揭貸款購(gòu)房的客戶，并與發(fā)展商簽訂了合同，約定了付款的細(xì)節(jié)。結(jié)

果由于種種原因，你沒(méi)有得到按揭貸款。這時(shí)發(fā)展商通知你：由于沒(méi)有貸款，所以你必須一

次性付款或分期付款。這個(gè)條件你能接受嗎？

付款方式是購(gòu)房合同的主要條款，當(dāng)事人在合同中可能明確的約定只用貸款方法購(gòu)房，

也可能說(shuō)的不清楚。如果當(dāng)事人明確約定只以貸款方法購(gòu)購(gòu)房屋，貸款不成而采用分期付款

等其他方式，實(shí)際上就是對(duì)原合同條款的變更?！逗贤ā返谄呤邨l規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一

致，可以變更合同”，而發(fā)展商沒(méi)有與客戶協(xié)商一致，卻要求客戶按他們的方案付款，這顯

然是不合法的。

如果事先對(duì)付款方式?jīng)]有說(shuō)清且事后無(wú)法協(xié)商確定，則依據(jù)《合同法》第六十二條第（五）

款規(guī)定：“履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行”，由于客戶沒(méi)有足夠的

經(jīng)濟(jì)實(shí)力，所以要求客戶一次性或分期付款，實(shí)際上難以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的目的，因此這是不可取

的。

二、關(guān)于定金

如果你因?yàn)闆](méi)有得到按揭貸款而不想購(gòu)房，發(fā)展商卻說(shuō)你是違約而不返還你的定金，這

種作法對(duì)嗎？

依據(jù)我國(guó)《合同法》、《擔(dān)保法》、《民法通則》的相關(guān)規(guī)定，定金是擔(dān)保的一種方式，只

有當(dāng)給付定金的一方不履行約定的債務(wù)時(shí)，才無(wú)權(quán)要求返還定金。“違約”與“不履行合同”

兩個(gè)條件缺一不可，客戶由于無(wú)法申請(qǐng)到按揭貸款，所以無(wú)力購(gòu)購(gòu)房屋，這并不是客戶違約。

同時(shí)，客戶不是不履行債務(wù)，而只是不能履行債務(wù)。這種情形并不符合法律規(guī)定的情形，因

此發(fā)展商無(wú)權(quán)拒絕返還客戶交付的定金。

三、關(guān)于退房退款

如果你順利地得到了貸款，各項(xiàng)手續(xù)也都辦齊，但發(fā)展商這邊出現(xiàn)了嚴(yán)重問(wèn)題，比如說(shuō)

房屋建筑質(zhì)量不合格。你實(shí)在無(wú)法忍耐堅(jiān)決要退房，這時(shí)你還能退房嗎？

我們知道，購(gòu)家與貸款銀行之間是一種借貸關(guān)系，購(gòu)家與發(fā)展商之間是一種房屋購(gòu)賣關(guān)

系，兩者雖有關(guān)系，但完全是兩種獨(dú)立法律關(guān)系，所以對(duì)購(gòu)家的解約權(quán)并沒(méi)有任何妨礙。購(gòu)

家向銀行貸款與向親戚朋友借錢，其性質(zhì)是一樣的。作為債權(quán)人，銀行或其他機(jī)構(gòu)、個(gè)人都

只有權(quán)要求購(gòu)家按約還款，但無(wú)權(quán)干涉購(gòu)家的解約權(quán)利。

可以看出，只要發(fā)展商出現(xiàn)了上述情形，如交房嚴(yán)重逾期或質(zhì)量低劣等，符合法律或購(gòu)

房合同中規(guī)定的解約條件，購(gòu)家就可以依法解除購(gòu)房合同。

那么按揭貸款怎么呢？有些購(gòu)家有一種模糊的認(rèn)識(shí)，即按揭貸款是由于購(gòu)房才申請(qǐng)的，

現(xiàn)在不購(gòu)房了，所以按揭貸款也不用還了。

這種認(rèn)識(shí)肯定是不對(duì)的，前面談到，購(gòu)家與銀行之間的借貸關(guān)系是獨(dú)立于房屋購(gòu)賣關(guān)系

之外的，所以，解除購(gòu)房合同并不同時(shí)解除貸款合同。也就是說(shuō)，購(gòu)家雖然不購(gòu)房了，但因

為其已從銀行借貸出款項(xiàng)用于購(gòu)房，所以與銀行間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系仍然存在，這筆借款是一

定要還的。

怎么還呢？理論上說(shuō)，由于購(gòu)房合同被解除，發(fā)展商從購(gòu)家處取得的所有購(gòu)房款項(xiàng)均應(yīng)

返還購(gòu)家。購(gòu)家申請(qǐng)的銀行按揭貸款，也是購(gòu)房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購(gòu)家。然后，

購(gòu)家與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息（部分本金、利息此前已按月歸還）提前還給銀行。

實(shí)際上，實(shí)踐中很難這樣操作，因?yàn)橘?gòu)家所購(gòu)房屋已經(jīng)向銀行做抵押。如果購(gòu)家拿到這

筆錢后不還給銀行，銀行只能行使抵押權(quán)，拍賣或變賣已設(shè)定抵押的購(gòu)家所購(gòu)房屋。但此時(shí)

房屋已不歸購(gòu)家所有，處分該房屋就損害了發(fā)展商的利益，發(fā)展商絕不會(huì)吃這個(gè)虧。所以，

就只能由發(fā)展商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分，其中屬于購(gòu)家頭付款的部分直接退還給購(gòu)家，屬

于購(gòu)家向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購(gòu)家已向銀行提前還款，從而終止借款合

同。

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