毋庸置疑，由房價和收入所決定的住房可支付能力，是影響住房消費的主要因素。但與國外那些成熟市場經(jīng)濟(jì)國家不同，在我國某些非支付能力方面的因素同樣制約著住房消費。由于非支付能力障礙的存在，不僅讓一些具備購房能力的中等收入人群不敢輕易購房，也讓許多低收入人群難以在住房租賃市場上租到住房，甚至導(dǎo)致住房保障也只能更多地采用實物配租和實物配售的方式。具體而言，影響住房消費的非支付能力障礙主要表現(xiàn)在以下三個方面。

1.政策變化多。居民住房消費決策的做出，除了要考慮房價和家庭收入狀況，同時還包括對房價的未來預(yù)期。房價預(yù)期基于多種因素，本身就有很大難度，宏觀經(jīng)濟(jì)走勢、市場供求關(guān)系等都是需要考慮的，然而在所有因素中較難把握的要數(shù)政策變化。2008年遭遇國際金融危機(jī)后，國內(nèi)房價上漲趨緩，有些家庭本打算房價下跌后購房，但是許多地方政府的救市政策卻改變了他們對房價的預(yù)期，從而也就不得不改變了原先的計劃。包括住房保障政策，不但不規(guī)范，而且各地的保障方式、保障標(biāo)準(zhǔn)也變化頻繁，針對所謂“夾心層”的政策花樣不斷翻新，以至于有些得到經(jīng)濟(jì)適用房申購權(quán)的家庭，出于對未來政策變化的預(yù)期較終放棄，等待更優(yōu)惠或更有利的政策出臺。

2.購房陷阱多。住房銷售市場上的陷阱之多，可以說是任何市場和任何商品都無法比擬的，幾乎每個環(huán)節(jié)都讓購房者防不勝防。一是看房陷阱。各種虛假宣傳和忽悠自不必說，“房托”和刻意捂盤現(xiàn)象在客戶看房過程中也是司空見慣。二是價格陷阱。今天一個價，明天又是一個價，沒有哪一種商品的價格會像房價那樣變動頻繁，也沒有哪一種商品的價格一次調(diào)整的金額會有房價那樣大。三是協(xié)議陷阱。購房協(xié)議大都是開發(fā)商事先印制好的格式化協(xié)議，普通人很難看出其中設(shè)下的埋伏，稍不留意就會落入圈套。四是質(zhì)量陷阱。住房的內(nèi)在質(zhì)量即使是專業(yè)人員有時也會看走了眼，更不必說普通百姓了。五是期房陷阱。期房銷售方式本身就讓購房者處于不利地位，并給開發(fā)商埋設(shè)陷阱提供了方便，許多國家都是禁止的，但在我國卻暢行無阻。

3.租房困難多。一個成熟的住房供應(yīng)市場，不僅應(yīng)當(dāng)有商品房的購賣市場，同時還應(yīng)包括住房租賃市場。那些暫時不具有購房能力、又不符合享受住房保障的人，即所謂“夾心層”人群，其實都可以采取租房的方式解決住房問題。就是那些享受住房保障的低收入人群，也可以通過貨幣化配租的方式，讓他們自己到住房租賃市場去找房，政府給予相應(yīng)的租賃補(bǔ)貼。但由于目前我國住房供應(yīng)的租售比例嚴(yán)重失衡，可供租賃的房源少，所以使得許多本應(yīng)當(dāng)租房住的人難以在市場上找到合適的住房。而在租房過程中，中介機(jī)構(gòu)利用信息不對稱，隱瞞房屋信息、不合理加價、多收費甚至騙走資金等情況的屢屢發(fā)生，又讓許多人望而卻步。

這些障礙的存在，一方面與我國房地產(chǎn)市場形成時間短、發(fā)育不完善有關(guān)，另一方面也與政府職能的缺位、越位、不到位有著直接的聯(lián)系。不可否認(rèn)的是，住房消費非支付能力障礙的存在，不僅制約了居民的住房消費，不利于住房保障制度的完善，也影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。為了提升居民的住房消費欲望和消費能力，必須消除這些障礙，為廣大城市居民尤其是中低收入人群，提供一個良好的住房消費環(huán)境。

1.穩(wěn)定市場預(yù)期。穩(wěn)定市場預(yù)期的前提頭先是穩(wěn)定政策，政策變化大、變化快、不穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場難有穩(wěn)定，人們對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期自然也會得出“不穩(wěn)定”的結(jié)論。因此，不僅要穩(wěn)定住房金融政策、稅收政策、土地政策、房地產(chǎn)開發(fā)政策，同時還要穩(wěn)定住房保障政策。在穩(wěn)定政策的基礎(chǔ)上，還必須做到各項政策以及與房地產(chǎn)相關(guān)信息的透明，讓普通百姓能夠通過便捷的渠道及時、準(zhǔn)確地獲得這些信息，從而才能對市場做出正確的判斷和預(yù)期。但在有些城市不但房地產(chǎn)政策不透明，與房地產(chǎn)相關(guān)的信息更加不透明，政府甚至封鎖房地產(chǎn)信息，諸如當(dāng)?shù)氐姆课萁灰琢?、成交價、空置率等，這些信息普通百姓根本無法獲取。在無法通過正規(guī)渠道獲取真實信息的情況下，那就只好憑借自己的觀察和來自于社會的傳聞去猜度，這顯然不利于穩(wěn)定市場預(yù)期。針對這種突出的信息不對稱現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)建立強(qiáng)制性的房地產(chǎn)信息披露制度，不但各級地方政府有責(zé)任及時向社會發(fā)布相關(guān)信息，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也必須向社會及時披露相關(guān)信息。只有政策穩(wěn)定市場才能穩(wěn)定，只有信息透明人們才能做出準(zhǔn)確的市場預(yù)期，從而才能穩(wěn)定市場預(yù)期。

2.規(guī)范房屋交易。針對房屋交易存在的問題，應(yīng)繼續(xù)鞏固和完善市場準(zhǔn)入、項目審批、資金監(jiān)管、商品房銷售合同網(wǎng)上即時備案、房地產(chǎn)交易信息公示和房地產(chǎn)信用公示等相關(guān)制度。而對于期房銷售等某些不利于保護(hù)購房人權(quán)益的制度，則應(yīng)堅決取消。在完善各項法規(guī)和制度的基礎(chǔ)上，應(yīng)加強(qiáng)對房屋交易的監(jiān)管，創(chuàng)新監(jiān)管體制，打破目前普遍存在的條塊分割、多頭管理、監(jiān)管不足的局面，建立由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一專業(yè)的，包括建設(shè)(房地產(chǎn))、發(fā)展改革(價格)、工商行政管理等部門在內(nèi)的相互協(xié)調(diào)的監(jiān)管體系，行使政府的統(tǒng)一監(jiān)管和指導(dǎo)職能。查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地、炒樓花、炒樓號，捂盤惜售、哄抬房價，發(fā)布虛假信息和廣告、違規(guī)銷售、欺詐；中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員利用虛假信息騙取中介費、服務(wù)費、看房費，在代理購賣過程中賺取差價等違法違規(guī)行為；合同違法和侵害消費者合法權(quán)益的行為。對影響惡劣、后果嚴(yán)重的違法違規(guī)行為，在依法懲處的同時還應(yīng)及時通過新聞媒體向社會曝光。在加大監(jiān)管和查處力度的同時，應(yīng)不斷總結(jié)經(jīng)驗、改進(jìn)工作，并將其中行之有效的做法通過制定政策、出臺法規(guī)的方式固定下來，借以推進(jìn)房地產(chǎn)交易的制度建設(shè)，建立起房地產(chǎn)交易規(guī)范發(fā)展的長效機(jī)制。

3.完善租賃市場。完善住房租賃市場頭先應(yīng)增加出租房的供給，只有當(dāng)出租房的市場供給達(dá)到一定規(guī)模，能夠給租房者提供更大的選擇余地時，住房租賃市場才有可能活躍起來。增加出租房的供給，除了政府投資和通過政策鼓勵企業(yè)或民間組織投資出租房建設(shè)外，更多的還是要依靠個人投資。目前在一些大城市已出現(xiàn)部分家庭開始投資套住房的苗頭，這給住房租賃市場的發(fā)展帶來了機(jī)遇。當(dāng)前制約個人投資出租房的主要因素是房屋出租稅費的收繳。有的城市曾三番五次下令要對個人出租住房收取稅費，但就是收不上來。現(xiàn)有條件下，房屋出租稅費的收繳難度極大，甚至可以說是一項無法完全兌現(xiàn)的工作。既然如此，莫不如干脆下令免除住房出租稅費的收繳，并盡快出臺物業(yè)稅，將住房出租稅費并入物業(yè)稅之中，給人們一個穩(wěn)定的政策預(yù)期，以推動個人對出租房的投資。在增加出租房供給的同時，還必須加強(qiáng)對房屋租賃中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。由于從事房屋中介一般不需要很多投資，所以許多并不具備相應(yīng)資質(zhì)的也都可以輕易進(jìn)入。這一方面給少數(shù)原本就另有所圖者打開了方便之門，另一方面過多競爭者的涌入也導(dǎo)致了惡性競爭和市場失序。有的國家在批準(zhǔn)類似的組織或機(jī)構(gòu)進(jìn)入市場時，需要具有一定經(jīng)濟(jì)實力的法人或自然人做擔(dān)保方能取得準(zhǔn)入資格。在我國即使不要求擔(dān)保，也必須制定出具有約束力的市場準(zhǔn)入條件，并應(yīng)嚴(yán)格資質(zhì)的審查。對于那些根本就不具有合法身份的“黑中介”，則要堅決從市場上清除，以凈化市場環(huán)境。

（作者單位：中共大連市委黨校）

(作者：張道航)