房地產(chǎn)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)，它既與百姓生活休戚相關(guān)，又與經(jīng)濟發(fā)展緊密相連；既關(guān)系到萬千居民的安居夢，又涵蓋著50多個行業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)群。

房地產(chǎn)市場是消費為主導的市場

2009年的房地產(chǎn)市場，政府已經(jīng)為房地產(chǎn)市場基本定調(diào)，就是中國的房地產(chǎn)市場是一個居民住房消費市場，房地產(chǎn)市場的發(fā)展就是改善全體人民基本居住條件為目的的。因此，未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，它的支柱性是與它的消費性、與全體居民住房條件的改善性聯(lián)系在一起的，如果絕大多數(shù)人的住房條件都十分不好，或房地產(chǎn)成為少數(shù)人炒作獲利的工具，那么房地產(chǎn)業(yè)的支柱性自然喪失。

當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求是否能夠釋放出來，或房地產(chǎn)市場能否成為擴大內(nèi)需的動力，在于房地產(chǎn)市場的價格能夠適應絕大多數(shù)居民實際支付能力。因此，2009年的房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整可能成為絕大多數(shù)居民住房需求能否釋放出來的關(guān)鍵。一些房地產(chǎn)開發(fā)商希望政府出臺有利他們的政策把房價托在房地產(chǎn)投機者所定位的價格上是不可能的。而且，這里大家也應該看到，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定并不是讓價格穩(wěn)定在某個高位，而且要讓房地產(chǎn)消費需求釋放出來，讓這個市場供求關(guān)系達到平衡。只有房地產(chǎn)供求關(guān)系實現(xiàn)平衡，才能夠保證房地產(chǎn)市場投資與需求穩(wěn)定。

房地產(chǎn)內(nèi)需擴大的基點要放在居民的自住性消費上，放在房地產(chǎn)市場發(fā)展是改善全體居民的基本居住條件上。無論是保障性住房，還是商品性自住性購購的各種優(yōu)惠政策都表明了這一點。

否則讓房地產(chǎn)又成為炒作的市場，即有不少開發(fā)商希望的那樣，放開房地產(chǎn)投機市場，那么這個市場不僅不能夠擴大內(nèi)需，也無法造就中國繁榮，反之又會把中國帶入房地產(chǎn)泡沫泛濫的深淵。

如何發(fā)展房地產(chǎn)消費市場

房地產(chǎn)作為一個消費的市場，它可以通過兩種方式來達到，保障性方式及市場方式。保障性的方式就是政府安居工程及政府對保障性住房的巨大投入。市場的方式就是讓絕大多數(shù)居民通過商品房市場來解決。在達到這目的，一個方面是政府采取各種優(yōu)惠政策來減輕居民購購住房的負擔，另一方面是房地產(chǎn)市場的價格調(diào)整或回歸理性，出臺優(yōu)惠政策，讓絕大多數(shù)居民有支付能力。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)要適應變化了的市場環(huán)境，以理性合理的價格讓其手中住房銷售出去。這樣絕大多數(shù)居民的住房消費需求才能釋放出來。在這種情況下，房地產(chǎn)市場不僅能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，成為中國經(jīng)濟增長之動力，也是房地產(chǎn)市場繁榮，發(fā)揮房地產(chǎn)擴大內(nèi)需作用的關(guān)鍵。

1．落實保障性住房建設(shè)

國務院總理 在3月5日所做的《政府工作報告》（下稱《報告》）中提出，“爭取用三年時間，解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。”而此前提出的目標則為解決747萬戶城市低收入住房困難家庭的保障問題。

同時， 還明確提出，今年將安排430億元用于補助低保住房困難家庭的實物廉租房建設(shè)，并選擇一些有條件的地區(qū)進行試點，把部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房建設(shè)，幫助進城農(nóng)民工解決住房困難問題，擴大農(nóng)村危房改造試點范圍等。也就是說，加大保障性住房投入，是今年擴大房地產(chǎn)居民消費頭要任務。這些都是早幾年沒有的內(nèi)容，今年則通過具體的財政安排完全落實了下來。

針對既不符合保障性住房供應條件又無力購購普通商品住房的“夾心層”群體， 提出“發(fā)展公共租賃住房”。去年開始，全國一些城市已經(jīng)開展了“發(fā)展公共租賃住房”的相關(guān)試點。其中，北京今年將建設(shè)20萬平方米政策性租賃房，建設(shè)部今年也計劃出臺《公共租賃住房指導意見》，對相關(guān)問題進行規(guī)范。

2．支持購購自住性住房

對于鼓勵居民的自住性住房消費，報告中提出了通過住房公積金安排，信貸優(yōu)惠及稅收優(yōu)惠安排來支持居民購購自住性和改善性住房。在這里，特別提出了對符合條件的套普通自住房購購者，比照執(zhí)行頭次貸款購購普通自住房的優(yōu)惠政策。對于這些都是在131號文件中已經(jīng)確定了政策。在這里進一步細化。請注意，盡管這些政策比2007年房地產(chǎn)大繁榮時期在寬松得多，但是有一條沒有改變，就是對于購購住房者所有的優(yōu)惠，基本上只是保證個人住房自房性購購，而且這種住房的自住性購購都給出了一定的限制條件，因此，對于早幾年把房地產(chǎn)市場炒得火勢的投機性購購，政府的政策并沒有放松。

報告仍然對二套住房條件放開給了明確的限制，只有是自住性的普通住房才能夠比較頭次房貸的優(yōu)惠條件。而且，不僅對二套住房限制放開限定了條件，更為重要的是，在整個房地產(chǎn)市場的價格進入下行通道，二套住房優(yōu)惠政策放開可能會增加商業(yè)銀行的風險并收益不高，由于二套房放開的掌握在商業(yè)銀行手上，商業(yè)銀行對此政策的積極性是不確定的，關(guān)鍵看商業(yè)銀行對二套住房購購者及整個行業(yè)下行風險的判斷。

促進房價理性回歸

房地產(chǎn)市場必須由投資為主導的市場向以消費為主導的市場的轉(zhuǎn)變，而兩個市場價格定位及價格水平是根本上不同的，房地產(chǎn)的價格就得由絕大多數(shù)居民實際支付能力來決定。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應該等待政府出臺再什么政策來保證以投資為主導的價格水平不改變，而是要積極應對這種市場形勢與環(huán)境的變化，重新對房地產(chǎn)市場價格定位。這是房地產(chǎn)企業(yè)走出目前困境較為根本的一步，也是房地產(chǎn)市場重新繁榮的關(guān)鍵。

可以預期，2009年的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)全面理性調(diào)整，將出現(xiàn)全面的房價理性回歸，或房地產(chǎn)市場必然會由投資為主導的市場向消費為主導的市場轉(zhuǎn)變。但是，由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，全國的房地產(chǎn)市場是一個個分割的市場，因此，2009年全國房價的調(diào)整或理性回歸，肯定會表現(xiàn)為較大差異性。早期房價上漲快、上漲面廣泛的地方，2009年調(diào)整的幅度與范圍就會大；而早期上漲較小、上漲幅度不大的地方，調(diào)整的幅度較會小一些。但是，大家必須注意，房地產(chǎn)市場由投資為主導向消費為主導的市場轉(zhuǎn)變是誰也改變不了的。

在全球經(jīng)濟衰退的周期性調(diào)整的大背景下，2009年的房地產(chǎn)將出現(xiàn)全面的價格調(diào)整或價格回歸理性，這是誰也改變不了的事實。因為房地產(chǎn)政策根本改變了、金融市場的環(huán)境變化了、居民對房地產(chǎn)投資意識不同了，在這種情況下，地方政府要順勢而為，不要過多干預，否則只會延長房地產(chǎn)市場調(diào)整時間。

房地產(chǎn)開發(fā)商要認清當前房地產(chǎn)市場的形勢與政府的房地產(chǎn)政策。如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠順應全球經(jīng)濟的周期性調(diào)整，降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤預期，重新定價，讓其產(chǎn)品價格調(diào)整到消費者購購能力上來，那么房地產(chǎn)市場的需要就能夠釋放出來。而且房地產(chǎn)需求釋放大小，就要看房地產(chǎn)企業(yè)房價調(diào)整的深度。在這種情況下，房地產(chǎn)才能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

2009年各地的房地產(chǎn)市場，哪個地方能否重新走上繁榮就在于當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否順勢而為，能否適應這種變化了的市場形勢。而且不同地方的房價理性調(diào)整早晚及快慢也就決定了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場能否走出當前困境的關(guān)鍵。

(作者：庾莉萍)