房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，它既與百姓生活休戚相關(guān)，又與經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊密相連；既關(guān)系到萬(wàn)千居民的安居夢(mèng)，又涵蓋著50多個(gè)行業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)群。

房地產(chǎn)市場(chǎng)是消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)

2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府已經(jīng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)基本定調(diào)，就是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)居民住房消費(fèi)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展就是改善全體人民基本居住條件為目的的。因此，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，它的支柱性是與它的消費(fèi)性、與全體居民住房條件的改善性聯(lián)系在一起的，如果絕大多數(shù)人的住房條件都十分不好，或房地產(chǎn)成為少數(shù)人炒作獲利的工具，那么房地產(chǎn)業(yè)的支柱性自然喪失。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是否能夠釋放出來(lái)，或房地產(chǎn)市場(chǎng)能否成為擴(kuò)大內(nèi)需的動(dòng)力，在于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格能夠適應(yīng)絕大多數(shù)居民實(shí)際支付能力。因此，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整可能成為絕大多數(shù)居民住房需求能否釋放出來(lái)的關(guān)鍵。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商希望政府出臺(tái)有利他們的政策把房?jī)r(jià)托在房地產(chǎn)投機(jī)者所定位的價(jià)格上是不可能的。而且，這里大家也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定并不是讓價(jià)格穩(wěn)定在某個(gè)高位，而且要讓房地產(chǎn)消費(fèi)需求釋放出來(lái)，讓這個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系達(dá)到平衡。只有房地產(chǎn)供求關(guān)系實(shí)現(xiàn)平衡，才能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)投資與需求穩(wěn)定。

房地產(chǎn)內(nèi)需擴(kuò)大的基點(diǎn)要放在居民的自住性消費(fèi)上，放在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是改善全體居民的基本居住條件上。無(wú)論是保障性住房，還是商品性自住性購(gòu)購(gòu)的各種優(yōu)惠政策都表明了這一點(diǎn)。

否則讓房地產(chǎn)又成為炒作的市場(chǎng)，即有不少開(kāi)發(fā)商希望的那樣，放開(kāi)房地產(chǎn)投機(jī)市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)不僅不能夠擴(kuò)大內(nèi)需，也無(wú)法造就中國(guó)繁榮，反之又會(huì)把中國(guó)帶入房地產(chǎn)泡沫泛濫的深淵。

如何發(fā)展房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)

房地產(chǎn)作為一個(gè)消費(fèi)的市場(chǎng)，它可以通過(guò)兩種方式來(lái)達(dá)到，保障性方式及市場(chǎng)方式。保障性的方式就是政府安居工程及政府對(duì)保障性住房的巨大投入。市場(chǎng)的方式就是讓絕大多數(shù)居民通過(guò)商品房市場(chǎng)來(lái)解決。在達(dá)到這目的，一個(gè)方面是政府采取各種優(yōu)惠政策來(lái)減輕居民購(gòu)購(gòu)住房的負(fù)擔(dān)，另一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整或回歸理性，出臺(tái)優(yōu)惠政策，讓絕大多數(shù)居民有支付能力。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)變化了的市場(chǎng)環(huán)境，以理性合理的價(jià)格讓其手中住房銷售出去。這樣絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求才能釋放出來(lái)。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)力，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，發(fā)揮房地產(chǎn)擴(kuò)大內(nèi)需作用的關(guān)鍵。

1．落實(shí)保障性住房建設(shè)

國(guó)務(wù)院總理 在3月5日所做的《政府工作報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）中提出，“爭(zhēng)取用三年時(shí)間，解決750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題?！倍饲疤岢龅哪繕?biāo)則為解決747萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭的保障問(wèn)題。

同時(shí)， 還明確提出，今年將安排430億元用于補(bǔ)助低保住房困難家庭的實(shí)物廉租房建設(shè)，并選擇一些有條件的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，把部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，幫助進(jìn)城農(nóng)民工解決住房困難問(wèn)題，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)范圍等。也就是說(shuō)，加大保障性住房投入，是今年擴(kuò)大房地產(chǎn)居民消費(fèi)頭要任務(wù)。這些都是早幾年沒(méi)有的內(nèi)容，今年則通過(guò)具體的財(cái)政安排完全落實(shí)了下來(lái)。

針對(duì)既不符合保障性住房供應(yīng)條件又無(wú)力購(gòu)購(gòu)普通商品住房的“夾心層”群體， 提出“發(fā)展公共租賃住房”。去年開(kāi)始，全國(guó)一些城市已經(jīng)開(kāi)展了“發(fā)展公共租賃住房”的相關(guān)試點(diǎn)。其中，北京今年將建設(shè)20萬(wàn)平方米政策性租賃房，建設(shè)部今年也計(jì)劃出臺(tái)《公共租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范。

2．支持購(gòu)購(gòu)自住性住房

對(duì)于鼓勵(lì)居民的自住性住房消費(fèi)，報(bào)告中提出了通過(guò)住房公積金安排，信貸優(yōu)惠及稅收優(yōu)惠安排來(lái)支持居民購(gòu)購(gòu)自住性和改善性住房。在這里，特別提出了對(duì)符合條件的套普通自住房購(gòu)購(gòu)者，比照?qǐng)?zhí)行頭次貸款購(gòu)購(gòu)普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)于這些都是在131號(hào)文件中已經(jīng)確定了政策。在這里進(jìn)一步細(xì)化。請(qǐng)注意，盡管這些政策比2007年房地產(chǎn)大繁榮時(shí)期在寬松得多，但是有一條沒(méi)有改變，就是對(duì)于購(gòu)購(gòu)住房者所有的優(yōu)惠，基本上只是保證個(gè)人住房自房性購(gòu)購(gòu)，而且這種住房的自住性購(gòu)購(gòu)都給出了一定的限制條件，因此，對(duì)于早幾年把房地產(chǎn)市場(chǎng)炒得火勢(shì)的投機(jī)性購(gòu)購(gòu)，政府的政策并沒(méi)有放松。

報(bào)告仍然對(duì)二套住房條件放開(kāi)給了明確的限制，只有是自住性的普通住房才能夠比較頭次房貸的優(yōu)惠條件。而且，不僅對(duì)二套住房限制放開(kāi)限定了條件，更為重要的是，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格進(jìn)入下行通道，二套住房?jī)?yōu)惠政策放開(kāi)可能會(huì)增加商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)并收益不高，由于二套房放開(kāi)的掌握在商業(yè)銀行手上，商業(yè)銀行對(duì)此政策的積極性是不確定的，關(guān)鍵看商業(yè)銀行對(duì)二套住房購(gòu)購(gòu)者及整個(gè)行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)的判斷。

促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸

房地產(chǎn)市場(chǎng)必須由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，而兩個(gè)市場(chǎng)價(jià)格定位及價(jià)格水平是根本上不同的，房地產(chǎn)的價(jià)格就得由絕大多數(shù)居民實(shí)際支付能力來(lái)決定。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)該等待政府出臺(tái)再什么政策來(lái)保證以投資為主導(dǎo)的價(jià)格水平不改變，而是要積極應(yīng)對(duì)這種市場(chǎng)形勢(shì)與環(huán)境的變化，重新對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格定位。這是房地產(chǎn)企業(yè)走出目前困境較為根本的一步，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)重新繁榮的關(guān)鍵。

可以預(yù)期，2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)全面理性調(diào)整，將出現(xiàn)全面的房?jī)r(jià)理性回歸，或房地產(chǎn)市場(chǎng)必然會(huì)由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。但是，由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng)，因此，2009年全國(guó)房?jī)r(jià)的調(diào)整或理性回歸，肯定會(huì)表現(xiàn)為較大差異性。早期房?jī)r(jià)上漲快、上漲面廣泛的地方，2009年調(diào)整的幅度與范圍就會(huì)大；而早期上漲較小、上漲幅度不大的地方，調(diào)整的幅度較會(huì)小一些。但是，大家必須注意，房地產(chǎn)市場(chǎng)由投資為主導(dǎo)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變是誰(shuí)也改變不了的。

在全球經(jīng)濟(jì)衰退的周期性調(diào)整的大背景下，2009年的房地產(chǎn)將出現(xiàn)全面的價(jià)格調(diào)整或價(jià)格回歸理性，這是誰(shuí)也改變不了的事實(shí)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策根本改變了、金融市場(chǎng)的環(huán)境變化了、居民對(duì)房地產(chǎn)投資意識(shí)不同了，在這種情況下，地方政府要順勢(shì)而為，不要過(guò)多干預(yù)，否則只會(huì)延長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)與政府的房地產(chǎn)政策。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)的周期性調(diào)整，降低房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)預(yù)期，重新定價(jià)，讓其產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整到消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)能力上來(lái)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要就能夠釋放出來(lái)。而且房地產(chǎn)需求釋放大小，就要看房地產(chǎn)企業(yè)房?jī)r(jià)調(diào)整的深度。在這種情況下，房地產(chǎn)才能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

2009年各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，哪個(gè)地方能否重新走上繁榮就在于當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否順勢(shì)而為，能否適應(yīng)這種變化了的市場(chǎng)形勢(shì)。而且不同地方的房?jī)r(jià)理性調(diào)整早晚及快慢也就決定了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)能否走出當(dāng)前困境的關(guān)鍵。

(作者：庾莉萍)