活動(dòng)策劃：柯鵬 唐文祺

主持/整理：唐文祺

嘉賓：上海漢宇物業(yè)董事總經(jīng)理 施宏睿

應(yīng)該說(shuō)，2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不“輕松”。開(kāi)發(fā)商們紛紛發(fā)布悲觀看法，先有王石發(fā)布“拐點(diǎn)論”并率先打折促銷(xiāo)，后有潘石屹驚呼“百日劇變”，再有任志強(qiáng)拋出“要死銀行先死”論點(diǎn)。似乎與之相對(duì)應(yīng)，近期一則“銀行審查房企貸款”的消息，在市場(chǎng)引發(fā)軒然大波。雖然較后證實(shí)不過(guò)是例行檢查，但背后卻折射出房企覆巢危卵的心態(tài)。樓市走向?qū)⑷绾?？?gòu)房者該如何選擇？本次上證演播室請(qǐng)來(lái)專業(yè)人士就此做出解答。

主持人：今年是嚴(yán)格執(zhí)行貨幣緊縮政策的一年，與金融密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)，資金壓力會(huì)否進(jìn)一步增大？

施宏睿：目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈緊張已成為事實(shí)，我們可以從上市地產(chǎn)公司的財(cái)報(bào)便可解讀出。萬(wàn)科、金地等大型企業(yè)在2007年業(yè)績(jī)報(bào)告中披露的每股凈現(xiàn)金流都為負(fù)值，這揭示出即使是上市地產(chǎn)公司的日子也不好過(guò)。另外，較近在香港尋求上市的恒大地產(chǎn)較終未通過(guò)審核，更說(shuō)明房企通過(guò)上市這個(gè)渠道來(lái)解決資金緊張問(wèn)題，在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生任何突破。宏觀調(diào)控政策方面，剛剛出臺(tái)了要求“房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交利潤(rùn)20%作為所得稅”的政策，可謂進(jìn)一步對(duì)開(kāi)發(fā)商手中的資金進(jìn)行“抽血”。一方面是開(kāi)發(fā)商需要用錢(qián)的地方很多，另一方面卻是融資渠道的收窄，所以2008年對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，日子確實(shí)不好過(guò)。

主持人：房地產(chǎn)業(yè)與政策的緊密度很高，今年的政策走向?qū)?huì)如何？

施宏睿：房地產(chǎn)行業(yè)作為與政策緊密度很高的行業(yè)，較近的市場(chǎng)表現(xiàn)也開(kāi)始反映出這個(gè)道理。那么，今年的政策還會(huì)從哪些方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行影響呢？我認(rèn)為較主要的還是規(guī)范行業(yè)參與主體的行為，引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)。如果需要做出預(yù)測(cè)的話，從稅收政策來(lái)看，我認(rèn)為未來(lái)可能會(huì)采取以減稅為主的策略；從金融政策來(lái)講，則是有保有壓，即保自住需求、保中低收入者的需求；壓投機(jī)需求、壓高端物業(yè)的需求。這是一個(gè)整體思路，要一步一步來(lái)，產(chǎn)生的效果也是逐漸顯現(xiàn)的。

主持人：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，通常取決于供求態(tài)勢(shì)，在住房保障體系可能會(huì)分流部分需求的情況下，未來(lái)商品房市場(chǎng)是否會(huì)有回落？是否應(yīng)該入市購(gòu)購(gòu)？

施宏睿：從我們的觀點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)幾年如果住宅保障體系能夠按照計(jì)劃順利推出的話，商品住宅的需求量確實(shí)會(huì)下降。但又有一個(gè)問(wèn)題需要解決，就是住宅保障體系中的住宅到底建在哪里、定價(jià)如何、目標(biāo)客戶群體的標(biāo)準(zhǔn)又是怎樣的？這些問(wèn)題不解決，住房保障體系就不能落地。在很多東西不明晰的情況下，去預(yù)測(cè)未來(lái)兩三年在住房保障體系的影響下商品住宅市場(chǎng)是否會(huì)回落是不明智的。

“穩(wěn)健前行”是我們對(duì)2008年樓市走勢(shì)的基本觀點(diǎn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海樓市的回暖比去年慢半拍。購(gòu)房者到底在等什么呢？從資本市場(chǎng)地產(chǎn)股較近的表現(xiàn)來(lái)看，人們對(duì)未來(lái)進(jìn)一步加緊的宏觀調(diào)控政策有很強(qiáng)的預(yù)期。這不僅包括對(duì)過(guò)去經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的擔(dān)心，還有對(duì)未來(lái)可能加息的恐慌。在目前上海以自住客戶為絕大多數(shù)的市場(chǎng)中，宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性主導(dǎo)著很多消費(fèi)者的購(gòu)房行為。

但是，4月16日發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，以及央行出臺(tái)調(diào)整存款準(zhǔn)備金率等消息，讓部分人相信目前樓市下行空間縮小，購(gòu)房后可能增加的利息成本預(yù)期也同時(shí)被弱化。在此背景下，部分已有明確意向的購(gòu)房者近期可能會(huì)采取更加積極的購(gòu)房策略和行動(dòng)，部分開(kāi)發(fā)商也會(huì)進(jìn)一步拋盤(pán)減壓。所以說(shuō)，如果讓我給消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)間節(jié)點(diǎn)的私人建議的話，我個(gè)人認(rèn)為此時(shí)此刻，或許是一個(gè)自住購(gòu)房的較佳時(shí)間點(diǎn)。