較近，萬科董事會(huì)主席王石頻繁在微博上更新萬科建研在海外考察情況，這意味著萬科海外投資有了較新動(dòng)向。

　　今年5月，萬科在香港成立海外事業(yè)部。近日，萬科透露，公司已經(jīng)成立海外市場業(yè)務(wù)推進(jìn)小組，在美國等多個(gè)國家考察。

　　萬科不是頭吃螃蟹的企業(yè)，去年年底，碧桂園就開始在馬來西亞成立公司。 據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃的房企，至少還有超過12家，包括中國建筑、中國鐵建、萬達(dá)、綠地、萬通、中坤等大型房企，掀起一股出海潮。

　　房企為何要出海?業(yè)內(nèi)分析稱，近年來，國內(nèi)財(cái)富海外移民及海外置業(yè)的熱潮不斷升溫，同時(shí)，受宏觀調(diào)控支配的國內(nèi)房地產(chǎn)市場進(jìn)入冰凍期，資本轉(zhuǎn)移國外似乎已成大勢(shì)。同時(shí)，不少房企出海也是融資多元化的渠道之一。

　　　多選擇旅游地產(chǎn)

　　2012年，中國房企“走出去”的案例逐漸多了起來。

　　今年5月，萬科通過其全資子公司W(wǎng)kland Investments Company Limited收購港交所一家上市公司南聯(lián)地產(chǎn)73.91%的股份。據(jù)了解，萬科出海定位建筑業(yè)。

　　與萬科不同，大部分房企海外投資偏好擁有優(yōu)美、獨(dú)特自然資源的國家和地區(qū)，業(yè)態(tài)方面以旅游、商業(yè)地產(chǎn)居多，多采取合作開發(fā)模式。

　　萬達(dá)集團(tuán)繼今年5月與全球大院線集團(tuán)AMC簽署并購協(xié)議，開啟萬達(dá)頭單文化領(lǐng)域海外投資后，6月份又與中國泛海控股集團(tuán)、俄羅斯北高加索度假村公司簽署了一份總投資25億-30億美元的意向協(xié)議書。

　　上海綠地集團(tuán)選擇了韓國，將投資9億美元，建設(shè)韓國濟(jì)州島“六大核心項(xiàng)目”中的健康醫(yī)療城項(xiàng)目。以旅游地產(chǎn)為主的深圳光耀集團(tuán)則參與開發(fā)韓國濟(jì)州島的“中國城”旅游項(xiàng)目。

　　碧桂園頭次出海落子馬來西亞作為國外發(fā)展的頭站，項(xiàng)目力圖打造旅游投資的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年以來已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃的房企，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等12家大型房企，規(guī)模達(dá)上百億美元。

　　　　抄底國外市場

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前美國房價(jià)和地價(jià)均處于階段性低點(diǎn)，不少中國房企是抱著抄底的心態(tài)去的。美國房產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Zillow發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，第三季度美國房價(jià)中值較季度的每套15.18萬美元上升1.3%，創(chuàng)2006年以來升幅。

　　由于經(jīng)濟(jì)不景氣，歐美地區(qū)為吸引外國投資，給出了包括稅收在內(nèi)的諸多優(yōu)惠政策。頭創(chuàng)置業(yè)今年9月份與法國地方政府簽訂土地協(xié)議，將建設(shè)中法經(jīng)濟(jì)貿(mào)易合作區(qū)，并享受法國和歐盟特許優(yōu)惠政策。除了拿地有優(yōu)惠，當(dāng)?shù)卣€有稅收等方面優(yōu)惠，例如第六年免70%，第七年免60%等。

　　此外，海外的一系列利好條件也吸引著國內(nèi)房企不斷投身其中。比如，國外房地產(chǎn)市場、法律法規(guī)更為完善。據(jù)悉，碧桂園在馬來西亞的兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，均在頭都吉隆坡周邊高速發(fā)展區(qū) 加影和萬撓。萬撓項(xiàng)目是99年產(chǎn)權(quán)，而吉隆坡以南的加影項(xiàng)目則是恒久產(chǎn)權(quán)。

　　　境外融資意圖明顯

　　上海易 居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，內(nèi)地房企近期頻繁進(jìn)行境外投資嘗試，與國內(nèi)持續(xù)條款政策有關(guān)，也是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需要。

　　不過，楊紅旭認(rèn)為較為重要的一個(gè)內(nèi)源性動(dòng)機(jī)：融資需求。比如香港資本市場，融資渠道暢通而且寬廣，企業(yè)不僅能從銀行獲得信貸支持，同時(shí)發(fā)行股票、債券的門檻也相對(duì)較低。寬松的融資環(huán)境的吸引力對(duì)于資金“饑渴”的內(nèi)地房企來說實(shí)在難以抗拒，赴港借殼融資也便順理成章。

　　在此背景下，房企試圖尋求海外融資或?qū)⒋蜷_新的融資渠道。更重要的是，相比國內(nèi)銀行貸款，以及金融產(chǎn)品高融資成本，海外融資環(huán)境的寬松和融資成本的低廉降低了房企拿地成本。

　　有業(yè)內(nèi)人士算賬稱，當(dāng)前金融環(huán)境下，房企總體的融資成本一般在17%—20%，如果借用信托或者民間融資，融資成本一般要超過30%以上。而在境外，至少可以降低3%—5%的融資成本，有的個(gè)案甚至可以達(dá)到10個(gè)百分點(diǎn)。

　　另一方面是資本金。據(jù)悉，房地產(chǎn)企業(yè)在中國境內(nèi)投資至少需要30%的資本金，而在境外10%—15%就可以。

　　值得一提的是，目前房企出海多處于計(jì)劃或初始投資階段，目前還沒有成功的案例可以借鑒。

　　出海建房“轉(zhuǎn)內(nèi)銷”

　　對(duì)國內(nèi)客戶群的潛在消費(fèi)能力抱有信心，成為房企布局海外的重要?jiǎng)恿?。萬通控股董事長馮侖就曾表示，隨著中國整體經(jīng)濟(jì)力量的增長，很多客戶走向海外，房地產(chǎn)公司對(duì)客戶的服務(wù)、對(duì)華人市場的服務(wù)也就需要延伸到海外。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中國房企“出海”不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國內(nèi)房企在銷售渠道的資源優(yōu)勢(shì)，吸引國內(nèi)高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資。

　　胡潤發(fā)布報(bào)告顯示，目前中國高端消費(fèi)者中擁有海外資產(chǎn)的比例高達(dá)1/3，海外資產(chǎn)占到其總資產(chǎn)的約19%;而海外資產(chǎn)中，房地產(chǎn)是這部分群體較主要的投資領(lǐng)域。

　　對(duì)于購購者來說，海外也能獲得較多支持。以美國為例，中國人在美國取得住房按揭貸款較容易，通常只需提供合法身份證件，以及不低于30%的頭付現(xiàn)金。目前中國已位居美國房地產(chǎn)市場外國購家的5個(gè)主要來源國之一，以投資為基本目標(biāo)的中國購家高達(dá)36%。

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