期待降價的背后是強(qiáng)勁的消費(fèi)者需求

翻看近段時間的報紙和打開網(wǎng)站，焦點(diǎn)幾乎都是討論上海房子降價問題，從普陀板塊的萬里雅筑樓盤開始的開發(fā)商降價風(fēng)愈演愈烈，每一次降價造成消費(fèi)者的進(jìn)一步觀望，而觀望又造成又一輪的降價風(fēng)潮，更促使消費(fèi)者形成不跌30%就不購的架勢。讓我們設(shè)想一下房價大幅下降，消費(fèi)者預(yù)期得到滿足的結(jié)局：價格理論所詮釋的應(yīng)該是預(yù)期價格實(shí)現(xiàn)，消費(fèi)者大量入市，房子供不應(yīng)求，房價回漲。很多人認(rèn)為現(xiàn)在上海的樓市房價居高不下的罪魁禍頭是房地產(chǎn)投機(jī)者，試問是什么支撐了投機(jī)者的穩(wěn)賺不賠心理？每個投機(jī)者投機(jī)或接手上家時從來沒想過的是房子會賣不出去，其原因是上海實(shí)際存在的真實(shí)消費(fèi)需求太巨大了。正因?yàn)閷τ谏虾Ｕ鎸?shí)消費(fèi)者的堅(jiān)定信心，所以近期有開發(fā)商在降價探市之后提價銷售，也有開發(fā)商聯(lián)手應(yīng)對降價，暗結(jié)價格聯(lián)盟。

真實(shí)消費(fèi)者不真實(shí)

需求有消費(fèi)需求與投資、投機(jī)需求之分，投機(jī)需求一直是眾矢之的，而消費(fèi)需求一直是呼吁房價降價的原動力。但消費(fèi)有理性非理性之分，我認(rèn)為目前的上海的房地產(chǎn)市場存在很多非理性消費(fèi)需求。

國家 新加坡 加拿大 意大利 德國 英國 美國 法國 澳大利亞

住房自有率 80% 78% 76% 76% 71% 70% 66% 60%

國際公認(rèn)的房價收入比合理的范圍為4至6。據(jù)有關(guān)資料，美國為2.8，加拿大為4.8，英國為3.8，澳大利亞為４，巴西為5.6，2005年初的上海房價收入比為13.1，然而根據(jù)今年初上海統(tǒng)計局城調(diào)隊(duì)的一項(xiàng)調(diào)查樣本超過3000戶的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有近7成的上海城鎮(zhèn)居民家庭擁有自己的房產(chǎn)，有近21.7％的城鎮(zhèn)居民家庭擁有兩套以上的房屋。在房價收入比如此懸殊的情況之下上海卻擁有這么高的住房自有化率，不能不說上海的住房需求存在很多非理性成分。

非理性需求的原因有很多，主要的是對消費(fèi)者未來的非理性預(yù)期，對于上海的房地產(chǎn)市場長期看好，隨著2008年世博會的召開和未來上海作為金融國際都市的預(yù)期，大家都認(rèn)為房子將來肯定升值，如果一定要購房，現(xiàn)在購肯定比將來購劃算；當(dāng)每個人都這么想時，大家便會不顧個人收入約束非理性購房，形成一股巨大的非理性消費(fèi)需求，繼而推動房價非理性上漲，形成房地產(chǎn)市場非理性繁榮。關(guān)鍵是一定要每個家庭都購房嗎？脫離實(shí)際購購力的消費(fèi)需求是否經(jīng)得起時間的考驗(yàn)?zāi)?？在國家?shí)施宏觀調(diào)控導(dǎo)致房價下跌的近段時間，從不少原來購購期房的消費(fèi)者要求退房的現(xiàn)象中就可看到眾多消費(fèi)者的購房動機(jī)?？梢哉f上海的2000年至今的一輪房價瘋漲已經(jīng)讓眾多的真實(shí)消費(fèi)者不真實(shí)，大家唯恐錯過的是從現(xiàn)在至2008年的又一輪房屋的急速升值期。

健康的住房市場是租售并行，消費(fèi)者量力而行

“居者有其屋”的含義并非居者有產(chǎn)權(quán)，一個理性、健康的房地產(chǎn)消費(fèi)市場應(yīng)該呈現(xiàn)出一種梯級消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀態(tài)，由廉租房、普通租賃房、二手房、新增商品房共同組成。購購者由適當(dāng)比例的投資者和消費(fèi)者共同組成，沒有購購能力的消費(fèi)者可以選擇租房滿足住房需求，等條件成熟后再選擇入市。當(dāng)住房消費(fèi)回歸理性時，投機(jī)者也就失去了支撐點(diǎn)，開發(fā)商也會適應(yīng)消費(fèi)者需求自覺調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)市場將走入理性發(fā)展、良性循環(huán)的軌道，而這也將釋放消費(fèi)者的本應(yīng)有的其他正常消費(fèi)，有利于整個經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和人民生活質(zhì)量的提高。所以在本次大力度調(diào)控抑制投機(jī)需求的同時，應(yīng)該適時的合理疏導(dǎo)消費(fèi)需求，建立一個租購并重的房地產(chǎn)消費(fèi)市場。而在本輪由上海開發(fā)商所主導(dǎo)的健康置業(yè)活動中也應(yīng)該包括另一方面的內(nèi)容，那就是呼吁消費(fèi)者量力而行，購不起房就租房。　　　　　(作者：信義不動產(chǎn)研究 何浩珍)