央行昨天決定，從今日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策：一是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率5.51%的水平，比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%上升0.20個(gè)百分點(diǎn)。二是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款較低頭付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定。

央行公布的這幾項(xiàng)政策，可視為落實(shí) 在政府工作報(bào)告中提出的政府如何抑制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)的一項(xiàng)措施。這一項(xiàng)措施具有幾個(gè)方面意義：

其一，提醒民眾在購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該理性考慮利率風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)個(gè)人住房貸款來(lái)說(shuō)，由于以往消費(fèi)者在購(gòu)購(gòu)房子時(shí)，開(kāi)發(fā)商與銀行只是會(huì)告知所購(gòu)的房子總價(jià)金額多少，按現(xiàn)行貸款利息，確定貸款的年限，就可以算出購(gòu)購(gòu)這套房子每個(gè)月應(yīng)付款金額。由于長(zhǎng)期以來(lái)的低利率，住房貸款所算出的支付金額一般不大，對(duì)民眾的購(gòu)房意愿影響不大。但實(shí)際上，貸款利率是變化的，利率一變化，民眾支付的房款也就會(huì)變化。

2004年10月加息，不少民眾才意識(shí)到利率風(fēng)險(xiǎn)的存在，但那時(shí)房地產(chǎn)商的解釋是該次加息0.27厘，對(duì)個(gè)人還房貸款影響不大，也增加不了多少負(fù)擔(dān)。但是，如果利率再變化呢？這次調(diào)高個(gè)人住房信貸利率0.20個(gè)百分點(diǎn)再一次向民眾表示，個(gè)人在貸款購(gòu)房時(shí)，一定要考慮利率風(fēng)險(xiǎn)的存在。

因?yàn)?，無(wú)論是從國(guó)內(nèi)民間信貸市場(chǎng)的利率(12%以上)，還是從現(xiàn)行國(guó)內(nèi)率(利率應(yīng)該是一種平均率)及美國(guó)近50年來(lái)的利率變化情況來(lái)看，利率在10%以上應(yīng)該是十分常見(jiàn)的事情。目前，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款如此之低，就在于央行管制的結(jié)果。隨著國(guó)內(nèi)利率市場(chǎng)化程度提高，利率放松管制，那么國(guó)內(nèi)利率也容易上升到10%以上的水平。

如果利率上升為10%，以復(fù)利計(jì)算，借款100萬(wàn)，8年后連本帶息就得200萬(wàn)。民眾知道這個(gè)道理，就會(huì)明白自己的一輩子是在為誰(shuí)做事了。因此，民眾購(gòu)房時(shí)，要理性來(lái)考慮，一定要考慮巨大的利率風(fēng)險(xiǎn)。否則，一旦利率變化，個(gè)人就會(huì)承擔(dān)很大的生活壓力。

其二，提高個(gè)人按揭貸款的成數(shù)，增加個(gè)人承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)的壓力，擠壓一些個(gè)人住房虛假的需求，同時(shí)可以減小商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，這些影響與作為不會(huì)太大。較為重要的是，近年來(lái)，國(guó)內(nèi)一些商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸翻倍地增長(zhǎng)，不在于按揭成數(shù)高低，而是對(duì)個(gè)人住房貸款的審查往往流于形式，如不管個(gè)人收入水平如何、信用如何，只要在律師事務(wù)所開(kāi)出所需要的證明就可能辦理。如果對(duì)個(gè)人住房貸款審核按銀監(jiān)會(huì)的指引執(zhí)行(即個(gè)人住房貸款每月還款額不得超過(guò)個(gè)人收入50%)，那么就可以把一些貸款條件不合格的人拒絕在外。這樣做不僅可以讓整個(gè)房子需求降下許多，也減少商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

總之，近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它在帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走出通貨緊縮，保持國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)方面起到了巨大的作用。但是，由于一些地方的房地產(chǎn)投機(jī)炒作嚴(yán)重，一些房地產(chǎn)商用種種方式來(lái)制造民眾非理性消費(fèi)，從而造成一些地方住房?jī)r(jià)格快速上漲。如果這種趨勢(shì)任其發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫，不僅會(huì)增加銀行的巨大風(fēng)險(xiǎn)，也可能會(huì)傷害整個(gè)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。因此，本次政策調(diào)整不僅強(qiáng)化民眾的利率風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，還強(qiáng)化了需求者對(duì)未來(lái)資金價(jià)格形成較合理的預(yù)期，也有利于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利率管理及風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制的形成。