央行加息后，關(guān)于到底是地價(jià)先漲，還是房?jī)r(jià)先漲？中國(guó)的房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫的爭(zhēng)論一直在越演越烈，支持者說(shuō)，“泡沫說(shuō)”的是房地產(chǎn)價(jià)格和空置率的“雙高”以及資金的持續(xù)涌入。反對(duì)者則認(rèn)為，房?jī)r(jià)普遍上漲并不意味著“泡沫”，而是表示需求的客觀存在。一時(shí)間，“中國(guó)地產(chǎn)是否存在泡沫論”引來(lái)一場(chǎng)激烈口水戰(zhàn)。

關(guān)于泡沫本文不加以評(píng)判，但從加息后評(píng)判泡沫的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)——房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，目前的加息好像并未達(dá)到預(yù)先的目的：較新的房?jī)r(jià)仍然不停在漲。因此已有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為其實(shí)這次加息不是針對(duì)房地產(chǎn)的：第三季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為９．１％，較季度的９．６％為低。不過(guò)這是假象。季度ＧＤＰ的增長(zhǎng)被去年ＳＡＲＳ帶來(lái)的低基數(shù)拔高了。如果將今年第三季度與季度相比，可以看出經(jīng)濟(jì)在加速而非減速。１０月份的月度統(tǒng)計(jì)數(shù)字更較９、８月份數(shù)字出現(xiàn)全面反彈。同時(shí)，不少城市房地產(chǎn)熱再燃，在９、１０月份房?jī)r(jià)急升。全國(guó)的通貨膨脹壓力仍然很大。困擾經(jīng)濟(jì)的交通、能源瓶頸并未出現(xiàn)明顯的舒緩，隨著取暖季節(jié)的來(lái)臨和油價(jià)的漲高，新一輪瓶頸危機(jī)已迫在眉睫。

持幣觀望還是提前購(gòu)房

在加息后時(shí)代，有了以后還有可能加息的心理預(yù)期，人們是會(huì)持幣觀望，還是會(huì)提前購(gòu)房？

萬(wàn)通董事局主席馮侖指出，現(xiàn)在的宏觀調(diào)控政策主要是針對(duì)供應(yīng)和需求，但更應(yīng)進(jìn)行調(diào)控的是民眾的心理預(yù)期，因?yàn)楝F(xiàn)在的實(shí)際情況是：房?jī)r(jià)越漲，人們的購(gòu)購(gòu)就越踴躍。可見(jiàn)心理預(yù)期對(duì)于購(gòu)房者決策的重大影響。

他認(rèn)為造成我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重泡沫和價(jià)格走高的主要原因：一是國(guó)家為了整頓混亂的土地市場(chǎng)，停止了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批工作，造成土地價(jià)格飛漲，進(jìn)而推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。二是水泥、鋼材等原材料漲價(jià)和拆遷成本的加大。三是居民的投資預(yù)期問(wèn)題。前段宏觀調(diào)控一直沒(méi)有采取加息手段，居民儲(chǔ)蓄一直處于負(fù)利率狀態(tài)，再加上股市低迷，債市不火，基金虧損，使居民尋找不到保值增值的投資渠道，自然而然就把投資目光轉(zhuǎn)向了房屋，目的在于保值增值。四是一些居民的投資預(yù)期增加，出現(xiàn)了跟風(fēng)購(gòu)購(gòu)的情況，促進(jìn)房產(chǎn)價(jià)格一直走高。

在記者實(shí)地調(diào)查中，通州某樓盤(pán)的銷售人員告訴本報(bào)記者，對(duì)于加息，客戶并不是太在意。因?yàn)橥ㄖ莸貐^(qū)的購(gòu)房者多以自住型為主，他們購(gòu)房往往選擇多付（頭付）少貸（貸款）的方式，并且盡量在還款幾年后想辦法籌集資金將余款一次性付清。而對(duì)于一些投資占購(gòu)購(gòu)主導(dǎo)力量的樓盤(pán)，情況可能就不盡相同了。

對(duì)于投資者的影響，他認(rèn)為：“連續(xù)加息不會(huì)出現(xiàn)加速購(gòu)房的情況，購(gòu)房者會(huì)謹(jǐn)慎入市。”總體來(lái)說(shuō)，加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)起到限制性作用，尤其是投資型購(gòu)房者會(huì)非常謹(jǐn)慎?！耙?yàn)樗紤]資金的壓力、成本以及投入所帶來(lái)的增幅回報(bào)是否理想等問(wèn)題?！?p>但是，馮侖進(jìn)一步表示，在存取款、消費(fèi)、提前還款等方面短期內(nèi)市場(chǎng)上可能會(huì)有一些反應(yīng)，但“不能牽強(qiáng)地認(rèn)為現(xiàn)有的變化都是加息導(dǎo)致的?！庇捎诩酉⑺鶐?lái)的影響會(huì)有一定的滯后性，因此對(duì)房?jī)r(jià)、銷售等行業(yè)性的重大影響可能在３個(gè)月到６個(gè)月的時(shí)間之后才會(huì)真正顯現(xiàn)出來(lái)。

他預(yù)測(cè)了連續(xù)加息結(jié)果：假如連續(xù)加息１０次，使利率到達(dá)８％的水平，低收入者將不再購(gòu)房，而中等收入者則會(huì)選擇盡快還款而降低其他方面諸如娛樂(lè)、旅游、購(gòu)車等的消費(fèi)。因此，他認(rèn)為，當(dāng)利息上升到正常水平后，為了避免消費(fèi)硬著陸，房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題必須通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)解決?！皯?yīng)該采取提高供應(yīng)量或供應(yīng)量預(yù)期的方法來(lái)調(diào)控，因?yàn)樘岣吖?yīng)只會(huì)影響房地產(chǎn)，而不會(huì)影響其他的行業(yè)?！?

加息后百姓購(gòu)房意向

據(jù)日前有關(guān)媒體隨機(jī)對(duì)一些百姓進(jìn)行的購(gòu)房意向調(diào)查顯示：在被問(wèn)及加息會(huì)不會(huì)影響購(gòu)房計(jì)劃時(shí)，一半左右的被調(diào)查者表示，由于購(gòu)房是自己住而不是用于投資，所以不會(huì)因?yàn)槊總€(gè)月多出幾十元到一百元的貸款而改變購(gòu)房計(jì)劃；另外有兩成左右的人表示會(huì)暫時(shí)推遲購(gòu)房計(jì)劃或者降低貸款比例；三成左右的被調(diào)查者選擇了觀望和等待，他們說(shuō)希望等到加息的影響更明顯一點(diǎn)兒的時(shí)候再做打算。

中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生對(duì)此解釋說(shuō)：“從老百姓的角度來(lái)看，加息以后他按揭的貸款會(huì)要多付，他可能要重新規(guī)劃一下購(gòu)房計(jì)劃，這樣如果市場(chǎng)賣(mài)房子的速度減慢，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的速度適當(dāng)?shù)匾驳脺p慢，估計(jì)房?jī)r(jià)可能會(huì)下降?！?p>那么，究竟什么樣的房?jī)r(jià)才是適當(dāng)?shù)哪?？聶梅生認(rèn)為判斷房?jī)r(jià)的漲跌要從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看。另外，她說(shuō)，“現(xiàn)在大家覺(jué)得房?jī)r(jià)高，可能存在一個(gè)誤區(qū)，就是無(wú)論收入高低都要購(gòu)房。實(shí)際上在一個(gè)國(guó)家正常的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，應(yīng)該有相當(dāng)一部分是租房的。在美國(guó)，６０％的人購(gòu)房，另外４０％的人都是租房。另外，目前我國(guó)二手房市場(chǎng)沒(méi)有被很好地啟動(dòng)，也影響了整個(gè)行業(yè)鏈條的轉(zhuǎn)動(dòng)。

加息后提升房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)成本

有關(guān)專家認(rèn)為，目前為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，政府規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸要求四證齊全，那么就必須先占?jí)捍罅康馁Y金。為防范金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)個(gè)人消費(fèi)信貸要求結(jié)構(gòu)封頂才能開(kāi)始，這就使開(kāi)發(fā)商的資金在結(jié)構(gòu)封頂或取得個(gè)人消費(fèi)信貸之前必然處于無(wú)法二次利用的沉淀之中，也使資金的使用效率降低。對(duì)商業(yè)或辦公用房要求全部竣工后才能發(fā)放消費(fèi)信貸，同樣會(huì)沉淀大量的資金。因此當(dāng)貸款利率增加時(shí)，這些成本就會(huì)在雙重資產(chǎn)使用效率極低的情況下成倍增加。

對(duì)此觀點(diǎn)，華遠(yuǎn)總裁任志強(qiáng)表示贊同，他說(shuō)：“現(xiàn)行的制度會(huì)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資成本在加息之后上升，并由此可能減少投入并進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。雖然此次加息的幅度不大，但由于房地產(chǎn)的資金使用效率極低而使成本上升的作用加大?！?p>他還說(shuō)，加息會(huì)成為成本增加中的重要一部分。當(dāng)房?jī)r(jià)的上升和利潤(rùn)的空間足以讓投資者消化或轉(zhuǎn)移這些成本時(shí)，不會(huì)減少投資的欲望。當(dāng)加息幅度過(guò)高而會(huì)增加投資者的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，投資會(huì)減少，供給也會(huì)減少。因此不管是成本的增加和供給的減少都會(huì)讓房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，并對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，無(wú)非是加息的幅度高低對(duì)市場(chǎng)的影響不同而已。如果人們不能從加息而不免稅中獲得加息而帶來(lái)的更多的好處，反而會(huì)因加息而增加購(gòu)房的支付，多少會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一些不利的影響。

因此綜合采訪內(nèi)容來(lái)看，加息后的房?jī)r(jià)有很大可能依然是高開(kāi)高走?！　　　　?