眼下如何購房？無論是對購房自住者還是投資者都是一個讓人頭痛的問題。好消息后面總是跟著壞消息，壞消息熱鬧一陣又沒了聲息。與過去的兩年相比，人們從未如此猶豫彷徨過。

年初就有人預(yù)言：甭管看跌看漲，到三四月樓市走勢就會基本明朗。如今，已近三月底，樓市又是怎么一種狀態(tài)？

雖然，權(quán)威部門的樓市報告還沒出來，但是種種跡象顯示，2004年的樓市也許已經(jīng)有點冷，可價格未必能一下降下來，購房自住者和投資者購房時只要謹慎些還會有機會。

現(xiàn)象一：幾家歡樂幾家愁

論樓市的漲跌，看指數(shù)、報告的有之(無論是權(quán)威部門的還是非權(quán)威部門的)，緊跟政策的有之，可是有一項指標很久以來一直沒有被充分地重視過，那就是中介數(shù)量。

如今的房產(chǎn)中介門店已經(jīng)多過了過去的米店金店，大多數(shù)都是近兩年內(nèi)“百花齊放”出來的，孕育它們的是這兩年火暴的樓市。可是，現(xiàn)在情況有了微妙的變化。

一些小的門店已經(jīng)開始艱難度日了，有房產(chǎn)中介悲嘆：“已經(jīng)兩個月沒有成交一套房子了，再這樣下去就要轉(zhuǎn)行了?！鼻傻氖牵鼇韥碜怨ど滩块T的數(shù)據(jù)顯示：平均日增8家房地產(chǎn)中介門店已經(jīng)成為歷史紀錄。據(jù)市工商局初步統(tǒng)計，截止到2月底，全市房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)量基本維持在去年年底的一萬余家，預(yù)計今年房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)量不會出現(xiàn)大幅增長。

盡管如此，購房自住者和投資者如果依此判斷“房價要跌了”，那還為時過早。目前情況下發(fā)生生存危機的只是龐大的房產(chǎn)中介隊伍中的極少數(shù)。相反，盡管1月份，許多較大的中介公司都出現(xiàn)過成交萎縮的情況，但是到了2月份，有些公司的情況已經(jīng)發(fā)生了變化。以中原物業(yè)為例，在渡過了今年1月的二手交易淡季后，2月上海中原的各項業(yè)務(wù)漸入正軌并呈現(xiàn)出蓬勃的發(fā)展勢頭。住宅購賣及租賃單數(shù)達到近400單，營業(yè)額超過了700萬元大關(guān)，突破了去年9月營業(yè)額過600萬元的歷史較佳成績。該公司還在浦東又新添6家分行，從而使中原地產(chǎn)在浦東門店的數(shù)量一下子上升到12家之多。

結(jié)論一：降價還要等待

二手房市場的平均利潤率開始下降，但是這個下降過程是緩慢的，因為小魚不是過江龍，興風(fēng)作浪的能力有限。等到大魚們開始拼殺了，那才是降價時代真正來臨。

現(xiàn)象二：展會上的高低抗衡

在當(dāng)前形勢下，開發(fā)商和購房者又是怎樣一種心態(tài)？剛剛結(jié)束的一次大型房展給出了一個“縮影”：開發(fā)商不肯跌價，購房者更多觀望。

展會中，推出的新樓盤也沒有普通參觀者想像得那么豐富，價格卻依然那么高。市的高價房依然要15000元／平方米，而中低價房價位也是不低，例如，萬里的房子開出的均價是7000元／平方米。的問題是房源有限，一圈逛下來，不少參觀者發(fā)現(xiàn)沒有更多的樓盤可供選擇比較。至于人氣，明顯不如以前的房展會，雖不能說人流，卻也談不上擁擠。

結(jié)論二：跌的只是漲幅

看展的人少了，充分說明人們購房的熱情在減退，但是房價未必會隨著熱情減退迅速下降。開發(fā)商自是不甘心，更有客觀規(guī)律在里頭。房價漲起來用了兩年多，跌下去也有一個過程。更何況漲的時候，中房指數(shù)一個月上升十幾點不稀奇，可是跌呢？記得1997、1998年那會兒可是每個月1點1點的往下掉。從目前各方的統(tǒng)計來看，當(dāng)前的上海樓市跌的只是漲幅，還未真正開始跌呢。何況上市新盤量的減少直接阻止房價下跌，從這個角度看，前一段專家們紛紛預(yù)言的8%-10%的漲幅不是沒有道理。

現(xiàn)象三：房展而今不純粹

另一個值得深思的現(xiàn)象是：這次房展會規(guī)模不可謂不大，可是這個規(guī)模有大半是商鋪和銀行撐起來的。有相當(dāng)數(shù)量的展區(qū)展出的是商鋪，筆者留心了一下包括外地的在內(nèi)，不下10個。還有些外資銀行蠢蠢欲動，不過推銷的卻是外匯理財產(chǎn)品。

而近來另一則消息同樣值得關(guān)注。說是由于股市的復(fù)蘇有些開發(fā)商將土地抵押給銀行，將資金投入股市中去了。同樣還有小投資者也有類似的操作。

結(jié)論三：留心股市看房產(chǎn)

哪里有收益，資本就會往哪里流。曾經(jīng)有個頗為成功的小投資者也斷言：房產(chǎn)好了股市必跌，反之亦然。小投資者不是經(jīng)濟學(xué)家，他們大多篤信這樣簡單的判斷。

不同房產(chǎn)不同對策

無論房產(chǎn)市場走勢如何，空等一年對投資者而言是沒有失誤的失誤，而對購房自住者而言也是不現(xiàn)實的。對投資者而言，類似股市牛市可為熊市也可為，投資房產(chǎn)也是如此。關(guān)鍵就看你的眼光如何了。對自住者而言，找到自己合適的房子，也是一種勝利。按照房產(chǎn)價格的不同，根據(jù)來自中原地產(chǎn)等方面的信息，本刊特提供以下方略。

豪宅／超高端房產(chǎn)(單價15000元以上)

都說中低價房市場擁躉多，可是兩極中的另一極———豪宅因其目標客戶明確而不愁購家。2004年其價格將持續(xù)升溫。此檔次供求較平衡，故一手樓盤的消化速度相對較快。

財智建議：這類房產(chǎn)是普通投資者碰不起的，也較好別碰，因為投資金額巨大。當(dāng)然，您如果資金充沛，不妨涉足，關(guān)鍵是挑真正好的購。有專家認為，只要產(chǎn)品好，此類房產(chǎn)漲到3萬都不稀奇。至于普通用家與豪宅無緣。

高端房產(chǎn)(單價11000元以上)價格仍在高位進行，個別樓盤可能出現(xiàn)小幅回落，但整體還會有增長，但漲幅收窄。此檔次供應(yīng)仍十分充足，故一手樓盤的消化速度將放緩。近來租金均出現(xiàn)了10-30%的下滑，有些投資者已經(jīng)開始考慮轉(zhuǎn)租為售，準備拋出原本用于出租投資的高端房。

財智建議：投資者應(yīng)多加關(guān)注，逢低購進。自住者不妨再等等看。

中高端房產(chǎn)(單價8000-11000元間)

價格相對保持平穩(wěn)。此檔次供應(yīng)略為過剩，故一手樓盤消化將出現(xiàn)不同程度的放緩。至于租金的走勢則與高端房產(chǎn)相似。如果是酒店服務(wù)公寓或投資型的小房型，由于供應(yīng)過剩將導(dǎo)致租金水平偏軟，且間接令此類期房的開售價格只能保持平穩(wěn)極個別地區(qū)出現(xiàn)輕微滑落。

財智建議：對投資者而言，較好避開酒店服務(wù)公寓或投資型的小房型。對于自住者，應(yīng)多加關(guān)注，逢低購進。

中檔房產(chǎn)(單價6000-8000元間)

價格有較可觀漲幅。此檔次還是求大于供，故一手樓盤消化會很快速。此類房產(chǎn)如今大多位于中環(huán)線附近或中外環(huán)之間，因為交通狀況的現(xiàn)實或預(yù)期的改善，這些地方的房產(chǎn)大多已經(jīng)完成了一輪漲幅，因此存在一定風(fēng)險。

財智建議：投資的話，要挑樓層、朝向都好的，投二房要比三房更容易出手。自住則可按需選擇，畢竟這個價位的房子性價比還是比較合適的。

中低檔房產(chǎn)(單價4000-6000元間)

價格將是較有殺傷力的。由于市動遷將撤出外環(huán)，遷至寶山、嘉定、松江、南匯及周浦等地區(qū)。此檔次肯定是需求殷切，故一手樓盤消化會很驚人。

財智建議：投資的話要謹慎，畢竟這類房產(chǎn)大多處于外環(huán)線附近，在交通、配套設(shè)施上存在一定缺陷，從價格上來看漲幅已經(jīng)過半，未來上漲空間不大。自住者需多多考察，忌沖動購購?！　　　　?