房地產(chǎn)按揭有兩種還貸方法：一是等額本息還款，每月還款額度相同；另一種是等額本金還款，頭期支付較多，以后逐月減少。

一撥一撥的購房者在“花明天的錢圓今天的夢”鼓舞下成為按揭一族。但有多少人知道，按揭還款可以選擇不同的方式。又有多少人知道，兩種還款方法哪種更省錢？

銀行稱有多種還貸方法

據(jù)悉，中國人民銀行1998年5月出臺的《個人住房貸款管理辦法》中明確規(guī)定，住房貸款有等額本息和等額本金兩種還款方法，允許借款人和貸款人在雙方協(xié)商的基礎上進行選擇。

除了人行規(guī)定的兩種還款方法外，一些銀行還貸方法甚至多至5種，只不過大多推薦等額本息還款法。

據(jù)介紹，等額本息還款法是貸款人每月以相等的金額來償還本息，本金（貸款的金額）逐月增加。等額本金還款法是貸款人每月以相等的金額來償還本金（每月固定），貸款利息逐月遞減。

銀行方面稱，在簽定貸款合同時，還款方法可由貸款人自由選擇，但據(jù)記者了解，貸款人在辦理住房貸款時，想要了解情況，主要還是通過銀行的介紹。許多貸款人在辦理貸款時都是在銀行工作人員的引導下來辦理各項手續(xù)。

兩種還貸誰虧誰賺

對于等額本息和等額本金兩種還款方法，中行曾做過測算，兩種方法償還利息相差不是很大，尤其是中短期貸款，例如20年20萬元的貸款，兩種方法償還利息相差在1萬元左右。只有在貸款額度較大和期限較長情況下，兩者差距才會明顯。

“兩者利息是相差一定額度，但對于銀行來說，并沒有通過哪種方式多收了貸款人的利息，因為這兩種還貸方法都是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的?！币晃汇y行工作人員說。

光大銀行?？谥泄俱y行部副總經(jīng)理劉旺認為，造成這兩種還款方法利息總額不同的根本原因，在于貸款人占用銀行資金發(fā)生了變化。等額本金法，由于貸款人一開始就多還本金，所以越往后所占銀行本金越少，因而所產(chǎn)生的利息也少。而等額本息還款法則不同，開始還的貸款本金較少，占用銀行資金相對也較多，所以利息也會相應增加。

適合自己的方法較省錢

雖然和等額本息還款法相比，等額本金還款方式繳納的利息要少一些，但也不是人人適用。有關人士認為，貸款者在辦理住房貸款時要根據(jù)自己的實際收入情況和預期收入來確定還貸方式，那才是較省錢的辦法。

銀行方面稱，一些貸款人近期在清楚有兩種還款方式后，曾經(jīng)找上門來咨詢，在弄清兩者區(qū)別后，大多數(shù)人還是維持了原有的合同，只有個別人做了變更。兩種方法相比之下，等額本息法比較方便、易記，客戶只需每月存入固定的還款額到銀行賬戶就可以了。而等額本金法客戶則需根據(jù)期數(shù)每期查對還款額。這對于追求貸后簡單方便的客戶來說，更愿意選擇前者。更重要的一點是，一些貸款人比較后發(fā)現(xiàn)，如果貸款金額不大且還款期限不長，兩種方法利息相關不大，由等額本息改變?yōu)榈阮~本金還款方法，自己先期支付了部分利息，變更后就吃虧了，也就放棄了更改的念頭。

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等額本息與等額本金比較

等額本息還款法，即借款人每月以相等的金額償還貸款本息。

等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。

兩種方法支付的利息總額不一樣。在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，“本金還款法”的利息總額要少于“本息還款法”。

還款前幾年的利息，本金比例不一樣?！氨鞠⑦€款法”前幾年還款總額中利息占的比例較大（有時高達90％左右），“本金還款法”的本金平攤到每一次，利息借算，所以二者的比例較高時也就各占50％左右。

還款前后期的壓力不一樣。因為“本息還款法”每月的還款金額數(shù)是一樣的，所以在收支和物價基本不變的情況下，每次的還款壓力是一樣的；“本金還款法”每次還款的本金一樣，但利息是由多到少、依次遞減，同等情況下，后期的壓力要比前期輕得多。