海龜、兔子、甲殼蟲、呼嚕嚕四個(gè)人年齡各異、經(jīng)歷不同，在謀劃貸款時(shí)也是存了不同的私心，有的要考慮提前還貸，以“省錢”原則為上；有的目前經(jīng)濟(jì)壓力較大，只想多貸到款；……

總而言之，面對各家銀行開出的一攬子種類繁多的住房貸款業(yè)務(wù)，海龜、兔子、甲殼蟲、呼嚕嚕算是暈了菜，可是開發(fā)商只想要他簽購房合同，銀行也只是收了利息就萬事大吉大利，沒有誰愿多費(fèi)心思細(xì)細(xì)告訴他這其間有什么不同，以及他在這其中有什么選擇的權(quán)利，在一聲嘆息之余，在懇請小樓蟲對各種房貸品種、還貸方式進(jìn)行了詳盡的推介、比較、分析策劃之后，海龜、兔子、甲殼蟲、呼嚕嚕終于在眾里覓得了也許不是較理想?yún)s是較適合自己的那一個(gè)“她”……

海龜經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較豐厚，并有提前還貸的準(zhǔn)備，因而選擇了更為“省錢”的等額本金還貸法……

序：

海龜自海外歸來已有數(shù)年了，現(xiàn)在一家規(guī)模不小的通訊公司任部門經(jīng)理。每天開著進(jìn)口轎車穿行在北京的環(huán)線上，眼看著大大小小的樓盤間雜著花花綠綠的廣告牌堆積在這座城市的天際線中，逢到堵車，打開車?yán)锏碾娕_(tái)音響，音樂中頻繁穿插的也總是“高爾夫社區(qū)”、“上層建筑的生活”等等或深沉或亢奮的廣告臺(tái)詞。上個(gè)周末，在酒吧里和三五朋友聚會(huì)，所談的除了生意上的起落、商業(yè)圈里的新聞，更多是談?wù)撝奥犝f那個(gè)老陳又購了房子做投資，是在CBD附近”、“不知道那個(gè)開發(fā)商怎么樣，反正房價(jià)在這個(gè)位置是不低的”……，海龜每天在這種氛圍中耳濡目染，終于也動(dòng)了購房投資的心思，房子選好了，就在位于南二環(huán)的龍?zhí)逗浇⑷帐綀@林風(fēng)格的漪龍臺(tái)。A8戶型，140平方米，總價(jià)1206938元。

一、海龜面對的四種貸款選擇

目前的新房貸款種類分為商業(yè)性貸款、公積金貸款、組合貸款、貼息貸款幾種。

海龜尚不具備公積金貸款的條件，所購的樓盤也沒有銀行貼息，所以只好選擇商業(yè)性貸款，即通常所說的“個(gè)人按揭”。

二、貸款額度：100萬。

三、還款方式：海龜選擇了等額本金法！

目前住房按揭貸款的還貸方式有兩種

種、等額本金還款法（簡稱等額法）：也稱遞減法，因?yàn)橘彿空呙吭滤€貸款本金相同，每還一次款，下次的貸款利息便因本金減少而減少，因此每期還貸款本息是逐期遞減的。這種方法的每月本金相同,個(gè)月還款額較高，以后逐月減少.

種、等額本息還款法（簡稱等本法）：每月本金加利息總額固定, 按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個(gè)等份，每個(gè)月還款本息合計(jì)數(shù)相同。這種方法便于購房者對資金的規(guī)劃；

以上兩種還款法具體的計(jì)算方法如下：

A海龜如采用等額本金法還貸：

以貸款一萬元，二十年為例，

個(gè)月所要支付83.67元（本金加利息），以后每個(gè)月逐步遞減，直至較后一個(gè)月要支付41.84元（本金加利息）。

海龜?shù)馁J款額為100萬元，因而個(gè)月所要支付的總額為8367元，較后一個(gè)月所要支付的總額為4184元。二十年所要支付的利息總額為506100元。

B海龜如采用等額本息法還貸：

以貸款一萬元，二十年為例，每月要支付本金加利息固定額66.22元。

海龜?shù)馁J款額為100萬元，因而每個(gè)月所要支付的固定額是6622元（本金加利息）。二十年所要支付的利息總額為589203元。

推薦理由：

據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，海龜如采用等額本金法或等額本息法還款各要付總額為1506100元和1589203元，兩者的相差額是83103元。等額本金法總利息額顯然要少于等額本息法。也就是說，等額本金法還貸更“省錢”。

從海龜目前的現(xiàn)狀考慮，人到中年的他目前經(jīng)濟(jì)收入算是豐厚，購房子也是用于投資，并很大程度上是準(zhǔn)備提前還款的，所以還是少借錢、省利息為上，目前適于他的還貸方式看來還是等額本金法。

四、海龜計(jì)劃要在五年后提前還貸，那么哪種還貸法更合適呢？

海龜在購房時(shí)，已經(jīng)想到會(huì)提前還貸，如以五年為例，那么在這種情況下，哪種還款法更合適呢？在此，我們以貸款100萬元、期限20年、月利率5.04‰來計(jì)算，可算出，依舊是本金還款法利息少。

假如5年后，海龜提前一次性還清貸款，根據(jù)本息還款法計(jì)算，5年中，已還本金和利息共為397320元，需一次性付清所剩的本金為835143元；根據(jù)本金還款法計(jì)算，5年中，已還本金加利息471030元，再一次還款750000元就行了。兩種還款方法比較之下，本金還款法所支付利息比本息還款法少11433元。

所以如海龜現(xiàn)在就準(zhǔn)備在五年后提前還貸，選用“等額本金法”看來支付利息更合適。

五、目前已推出等額本金還款法還款方式的銀行：

中國銀行、交通銀行、民生銀行。中信實(shí)業(yè)銀行等。

六、海龜所要支付的相關(guān)費(fèi)用（商貸）

1、 律師費(fèi)：一般為申請貸款額的3‰，由律師事務(wù)所收??；

2、 保險(xiǎn)費(fèi)：可按貸款全額或房屋總價(jià)投保；

3、 抵押登記費(fèi)280元

相關(guān)鏈接：

等額本金還款法適用人群

等額本金還款法主要適用于收入較高、經(jīng)濟(jì)條件好、需要提前還款的人群。這是因?yàn)榈缺痉ㄔ谫J款前期每月歸還額大于等額還貸法，到了后期每月還貸額會(huì)少于等額還貸法，這對那些資金充裕，從事的行業(yè)前景很好的人來說較合適，因?yàn)榍捌谶€款較多，后期的還款壓力就比較輕，風(fēng)險(xiǎn)也小。而對于資金不寬裕的購房者來說，只能選擇等額還貸法。

海龜用等額本金法還貸所要支付的總利息額為什么少于等額本息法

我們比較銀行的還款額計(jì)算表，可以發(fā)現(xiàn)，同樣的借款期限，等本法付出的總利息額要少于等額法，這是因?yàn)?，如果借款期限相同，等本法初期的月還款額總是要大于等額法的，在開始的幾年里，等本法要?dú)w還的本金總額大大高于等額法，按照借貸的原則，歸還本金的金額越多，當(dāng)然相應(yīng)的利息也就越少。因而等本法總利息額要少于等額法。

如何選用適合自己的還款方式

在相同的借款期限內(nèi)，采用等額法，借款人初期的還款壓力較小，但相應(yīng)來說整個(gè)還款期內(nèi)支付的利息也較多；采用等本法，借款人初期的還款壓力較大，但相應(yīng)來說整個(gè)還款期內(nèi)支付的利息就較少。

因而建議現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)壓力較大的年輕人采用等額法，而現(xiàn)在收入較高的中年人采用等本法。而無論采用哪種還款方式，還必須注意還款期限的確定，因?yàn)檫€款期限過長，雖然每月還款壓力較小，但如果是將每月多余的錢存入銀行，肯定是不合算的，因?yàn)椋尜J款的利率有差額，一邊欠著銀行的錢付貸款利息，一邊把余錢存在銀行獲取存款利息，明顯是虧本的購賣。

所以，要少付利息關(guān)鍵不在于選擇何種還款方式，而在于確定合理的還款期限等額本金還款法（簡稱等額法）的優(yōu)點(diǎn)：所要支付的利息總額相對更少，更省錢。

科學(xué)的按揭貸款月還款額度

從貸款額度來看，科學(xué)的按揭貸款月還款額度應(yīng)在家庭收入的25％左右，按揭期限也并不是越長越好，因?yàn)闀r(shí)間越長，不可預(yù)見的因素越多。

兔子是自由職業(yè)者，目前經(jīng)濟(jì)壓力較大，因而選擇了還貸初期相對額度較低的等額本息還貸法...

序：

免子生在北京，是一個(gè)典型的自由職業(yè)者，兩年前擁有了自己的形象設(shè)計(jì)工作室，目前兔子個(gè)人的事業(yè)處在一個(gè)良好的發(fā)展期，作為一個(gè)緊跟時(shí)尚潮流的文藝界化妝師兼形象顧問，他總是樂此不疲地在各地奔波著，同時(shí)他也并沒忘了給自己尋覓一個(gè)真正放松身心、享受寧靜的居所，就在CBD附近，接近城市的后現(xiàn)代城（總價(jià)為62萬的C戶型），也接近他內(nèi)心對這個(gè)城市時(shí)尚潮流氣息的敏感與聚納。

一、兔子選擇的貸款方式：

商業(yè)性貸款

二、兔子的貸款額度：50萬元

三、 兔子在兩種還貸方式中迷路了……，較終選擇了等額本息法！

兔子與很多購房者一樣，初聽到還貸方式還有等額本金法和等額本息法兩種還貸方法時(shí)一臉的迷惑不解，這的確和他擅長的形象設(shè)計(jì)專業(yè)相去甚遠(yuǎn)，“隔行如隔山”，這話一點(diǎn)不錯(cuò)。再說，開發(fā)商只想要他簽購房合同，銀行也只是收了利息就萬事大吉大利，沒有誰肯多費(fèi)心思細(xì)細(xì)告訴他這兩者之間有什么不同，以及他有什么選擇的權(quán)利，面對這種信息的不對稱他更多地也只有無奈嘆息的份兒了。

其實(shí)，等額本金法和等額本息法兩種還貸方法確是有著本質(zhì)的區(qū)別，區(qū)別在于：本息法是銀行根據(jù)借款人貸款額與貸款限期，計(jì)算出到期本息之和，再除以總月數(shù)后，每月還貸等額資金；本金法中，銀行把總貸款額等分到每個(gè)月，借款人除了每月繳納相等數(shù)量的本金外，每月需還利息則根據(jù)剩余本金所產(chǎn)生的月息計(jì)。簡言之，本息法各月還貸總額是一樣的，而本金法則是各月所還本金相同。

兩種還貸方式具體計(jì)算方法如下：

A、兔子如采用等額本金法還貸：

以貸款一萬元，二十年為例，個(gè)月所要支付83.67元（本金加利息），以后每個(gè)月逐步遞減，直至較后一個(gè)月要支付41.84元（本金加利息）。

兔子的貸款額為50萬元，因而個(gè)月所要支付的總額為4183.5元（本金加利息），以后每個(gè)月逐步遞減，較后一個(gè)月所要支付的總額為2092元（本金加利息）。

B、兔子如采用等額本息法還貸：

以貸款一萬元，二十年為例，

每月要支付本金加利息固定額66.22元。

兔子的貸款額為50萬元，因而每個(gè)月所要支付的固定額是3311元（本金加利息）。

據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，兔子如采用等額本金法或等額本息法還款各要付總額為753050和794601.5元，兩者的相差額是41551.5元。等本法總利息額要少于等額法。

兔子的還貸方式策劃(貸款額為50萬元)

推薦理由　

像兔子這樣的年輕人，目前的經(jīng)濟(jì)收入雖說看來比較平穩(wěn)，但剛開始創(chuàng)業(yè)，綜合看來各方面支出較多，經(jīng)濟(jì)壓力仍然不小，如果選用等額本息法，自己初期的還貸壓力不會(huì)太大，所以在等額本金法和等額本息法中，兔子較終選擇等額本息法。

四、兔子所要支付的相關(guān)費(fèi)用（商貸）

1、律師費(fèi)：一般為申請貸款額的3‰，由律師事務(wù)所收取；

2、保險(xiǎn)費(fèi)：可按貸款全額或房屋總價(jià)投保；

3、抵押登記費(fèi)280

五、兔子如果將來事業(yè)發(fā)展，采用“等額法”提前還款，利息如何結(jié)算？未發(fā)生的利息要交嗎？

由于兔子對銀行的計(jì)算方法不了解，不知道如何選擇適合自己的方法，甚至對銀行產(chǎn)生誤解，認(rèn)為選擇等額法后，一旦要提前還款，銀行提前收取的利息不能退還，借款人就吃虧了。其實(shí)，借款人無論選擇何種還

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