購房縮漲水怎么辦?

在購房過程中，許多購房人遇到過面積誤差問題。一位購房人咨詢：他購

的商品房總共才80多平方米，快交房時(shí)，發(fā)展商對(duì)他說，由于統(tǒng)計(jì)有誤，現(xiàn)

在算下來他購購的房子是90多平方米，要他補(bǔ)交兩萬多塊錢，否則就不給鑰

匙。這位購房人就是不愿意補(bǔ)交錢，發(fā)展商則真的就不給他鑰匙。

一般講，面積問題往往僅次于質(zhì)量問題而備受購房者關(guān)注。我們?cè)谶@里就

幾個(gè)重要的問題提出一些探討，希望對(duì)大家有所幫助。

什么是面積誤差

我們通常稱面積誤差為“房屋縮水”，實(shí)際上表現(xiàn)形式各有不同，不但有

“縮水”，還有“漲水”。有些是交房時(shí)的房屋建筑面積與商品房預(yù)售、銷售

合同中約定的建筑面積不符，有些是套內(nèi)使用面積與約定的不符，也就是我們

所說的使用率問題。有些人購的房子很大，可是卻發(fā)現(xiàn)屋里面好像并沒有想像

中的寬敞，這就是使用率的問題。在房屋預(yù)售活動(dòng)中，發(fā)展商聲稱自己房屋的

使用率為75％，結(jié)果較后只有70％，這就產(chǎn)生了誤差，就會(huì)在購賣雙方之間

產(chǎn)生糾紛；有些則是因?yàn)楣珨偯娣e的問題，可能購房者較后得到的建筑面積與

預(yù)售合同約定面積相符，但是由于公攤面積增加，相應(yīng)地其套內(nèi)建筑面積必然

減少。還有一種可能，就是公攤面積完全數(shù)不變，但某些不應(yīng)該被公攤的建筑

也被作為公攤面積，消費(fèi)者也受到損害。

在建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)劃（試行）》以及

國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》中明確規(guī)定：商品房若按

“套”或“單元”出售，則其銷售面積為購房者所購購的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面

積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。而套內(nèi)建筑面積又是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻

體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。而其中任何一個(gè)面積組成部分出現(xiàn)誤差，都

稱為面積誤差，都會(huì)給購房者帶來損失。

自己測(cè)量準(zhǔn)確嗎

從時(shí)間上看，面積誤差糾紛大部分發(fā)生在房產(chǎn)證確權(quán)前。由于沒有有關(guān)部

門確權(quán)，就有些消費(fèi)者憑感覺認(rèn)為自己的房子面積少了或多了，更有一些朋友

拿著皮尺一個(gè)房間一個(gè)房間地量面積，再去找發(fā)展商理論。不少發(fā)展商也以自

己計(jì)算的數(shù)目為依據(jù)，要求購房者追加付款。即便頒發(fā)房產(chǎn)證后，有些購房者

仍然對(duì)其載明面積不服，認(rèn)為可能存在不準(zhǔn)確因素，這時(shí)也可能出現(xiàn)糾紛。

購房者自己測(cè)量的結(jié)果是否可以作為依據(jù)呢，嚴(yán)格地講，沒有禁止性的規(guī)

定，但購房者個(gè)人很難做到測(cè)量準(zhǔn)確。從國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局頒布的規(guī)定可以

看出，測(cè)量房屋的面積，有比較復(fù)雜的公式、方法，另外還要求全面而專業(yè)的

測(cè)量工具以及具有相關(guān)資格的測(cè)量人員。普通的購房者很難做到這一點(diǎn)，所以

其測(cè)量結(jié)果難以成為法律意義上的證據(jù)。

　誰來判定面積誤差

究竟什么樣的機(jī)構(gòu)作出的測(cè)量結(jié)論才是權(quán)威性的呢？在國家技術(shù)監(jiān)督局

《商品房銷售面積計(jì)量監(jiān)督管理辦法》第三條中明確規(guī)定：“國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)

督局負(fù)責(zé)全國商品房銷售面積計(jì)量監(jiān)督管理工作。

目前的現(xiàn)狀是，由于種種原因，《商品房銷售面積計(jì)量監(jiān)督管理辦法》基

本沒有推開。有關(guān)部門正在考慮改革我國房地產(chǎn)面積測(cè)量體制，但在新體制出

臺(tái)前，對(duì)于商品房的面積測(cè)量，還要以房管部門的測(cè)量結(jié)果為法律依據(jù)。

我個(gè)人認(rèn)為，現(xiàn)在的房屋面積測(cè)量基本上都是房管部門下屬的測(cè)繪部門完

成的。有些地方稱為測(cè)繪隊(duì)，有些則稱為測(cè)繪科、室，但他們都是房管部門的

直屬機(jī)構(gòu)，他們進(jìn)行測(cè)量的行為是代表房管部門對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行的國家確權(quán)行

為，所以應(yīng)該是一種具體行政行為。所以到目前為止，房屋面積是否準(zhǔn)確，很

大程度上取決于測(cè)繪部門的測(cè)繪結(jié)果。

(世聯(lián)律師事務(wù)所　郭玉濤)(摘自北京青年報(bào)）